Ámbito de aplicación
El Senado de la Nación dio media sanción a algunos de los temas del proyecto de Ley de Inviolabilidad de la Propiedad Privada, entre ellos la reforma al Código Procesal Civil y Comercial de la Nación (CPCCN) que tiene vigencia solo en la ciudad de Buenos Aires, ya que cada provincia dicta sus propios códigos procesales. Cuando sea tratado por la Cámara de Diputados, se supone que allí también será aprobado y se convertirá en ley.
Finalidad de la reforma procesal
El Dr. Enrique Abatti, abogado especialista en Derecho Inmobiliario y presidente de la Cámara de Propietarios de la República Argentina (CAPRA) sostiene que la reforma tiende a simplificar los trámites y a abreviar los plazos en los procesos de desalojo de inmuebles, ya que actualmente, la reforma introducida en el capítulo del desalojo del CPCCN en el año 2001, le otorga a los jueces la elección entre el proceso ordinario y el sumarísimo para la tramitación de los juicios de desalojo, ya que el sumario fue derogado.
En la ciudad de Buenos Aires, los jueces enrolados en las doctrinas garantistas mal aplicadas, porque el garantismo es asegurar a ambas partes del juicio (en este caso actor locador y demandado inquilino) por igual el debido proceso, pero priorizan los derechos del locatario o del intruso por sobre los del locador o propietario y entonces elijen aplicar el proceso ordinario en vez del sumarísimo, elongando enormemente los plazos del desalojo. Esto hace que un desalojo por las causales más comunes, que son la falta de pago del alquiler o el vencimiento del contrato, tramitado mediante juicio ordinario demore entre 18 y 24 meses, pero si se aplica el proceso sumarísimo, no tardará más de 6 o 7 meses.
Proceso sumarísimo para el trámite de todas las causales de desalojo
La diferencia es evidente, por eso el proyecto establece la aplicación del proceso sumarísimo para todas las causales de desalojo, incluida la intrusión.
Esto generará mayor seguridad jurídica y alentará las inversiones inmobiliarias destinadas a renta, con lo que aumentará la oferta, permitiendo a los pretensores de inquilinos elegir y negociar condiciones más favorables. Al respecto basta recordar los efectos de la desastrosa Ley de Alquileres 27.551 de julio de 2020, que desabasteció al mercado locativo, especialmente de vivienda y al respecto como ejemplo vimos que en la CABA donde antes de la vigencia de esa ley había una oferta constante de unas 15.000 unidades, a partir de su vigencia, disminuyó drásticamente, hasta llegar al desabastecimiento total del mercado locativo, donde había listas de espera en las inmobiliarias y, en el mes de octubre de 2023 la oferta era de no más de 350 unidades. Todo cambió con el DNU 70/2023, cuya vigencia comenzó el 29 de diciembre de ese año, derogando las Leyes de Alquileres 27.551 y 27.737, ya a fin de enero de 2024 se ofrecían ya más de 4.500 unidades y, en la actualidad la oferta es de unas 16.000, superando la demanda, con lo cual los pretensores de locatarios pueden elegir y obtener beneficios, ya que a moneda constante han disminuido los precios de los alquileres.
Según el Dr. Enrique Abatti (h), abogado especialista en Derecho de la Empresa y directivo de la Cámara de Propietarios de la República Argentina (CAPRA) en exclusiva para Reporte Inmobiliario, este proyecto de ley invita a las provincias a modificar los procesos de desalojo en sus códigos procesales. De todos modos, algunas provincias como Mendoza, San Juan, Río Negro, Entre Ríos y La Pampa, donde rigen códigos procedimentales más modernos, ya contemplan procesos de desalojo con plazos muy breves (unos 4 a 5 meses) y eso fomenta la inversión inmobiliaria destinada a los alquileres porque el propietario tiene la seguridad que en caso de incumplimiento del contrato de locación o de comodato o en el supuesto de intrusión, cuenta con un proceso célere que garantiza su derecho de propiedad.
Posibilidad de aplicar esta reforma en otras jurisdicciones mediante la prórroga de jurisdicción en los contratos
De ser aprobada la ley, cuya reforma procesal en materia de desalojos regirá solamente en la CABA, el Dr. Abatti (h) aconseja que quien quiera adherirse a ella en los contratos suscriptos sobre inmuebles ubicados por ej. en el Gran Buenos Aires (San isidro, Morón, La Matanza, Lomas de Zamora, Quilmes, La Plata, etc) o en otras provincias, le bastará introducir una cláusula que prorrogue la jurisdicción a los tribunales nacionales en lo civil de la Capital Federal, donde tramitarán los juicios derivados de ese contrato y se le aplicarán las disposiciones del CPCCN, que abrevian los plazos de los desalojos. Algo similar sucede por ejemplo en las provincias limítrofes a las que tienen procesos de desalojo con plazos muy breves (Mendoza, San Juan, Río Negro, Entre Ríos y La Pampa), porque nada impide que en un contrato locativo suscripto en la ciudad de Santa Fe, se prorrogue la jurisdicción a los tribunales de la ciudad de Paraná, porque el Código Procesal Civil y Comercial de Entre Ríos contempla el procedimiento monitorio para los desalojos por las causales de vencimiento del contrato o falta de pago de los alquileres (art. 472) , para cuya aplicación se exige que el actor (locador) deberá presentar el contrato locativo en instrumento público o privado reconocido judicialmente o con firma certificada por escribano público (art. 473). Si se trata de instrumento público o privado con firma certificada notarialmente, el juez dictará la sentencia de desalojo directamente, sin citar al demandado (inquilino) y la sentencia se le notificará al domicilio real al demandado y posibles ocupantes, quienes podrán oponerse dentro de los 5 días hábiles y se le dará traslado al actor quien tendrá también 5 días para que se expida y luego el juez resolverá. Dicho procedimiento monitorio también se aplica al desalojo en el comodato.
Como vemos este es un procedimiento brevísimo, pero no está comprendido en la reforma del CPCCN porque no lo contempla, pero existe, como dijimos, en esas cinco provincias. De todos modos, de convertirse en ley la reforma, constituirá un cambio copernicano que abreviará notablemente los procesos de desalojo generando seguridad jurídica que alentará las inversiones en inmuebles para renta, motorizando la industria de la construcción que es una de las actividades en la que más gremios participan directa o indirectamente.
Por Dr. Enrique Luis Abatti (*) y Dr. Enrique Luis Abatti (h) (**)
(*) Dr. Enrique Luis Abatti. Abogado especialista en Derecho Inmobiliario y presidente de la Cámara de Propietarios de la República Argentina. Titular del Estudio Abatti & Rocca Abogados. Mail derenriqueabatti@hotmail.com
(**) Dr. Enrique Luis Abatti. Abogado especialista en Derecho de la Empresa y directivo de la Cámara de Propietarios de la República Argentina. Socio del Estudio Abatti & Rocca Abogados. Mail estudioabatti@gmail.com
