Después de años en los que prácticamente había desaparecido como herramienta para acceder a una vivienda, el crédito hipotecario volvió a formar parte del mercado inmobiliario argentino.
La recuperación iniciada durante 2024 tomó verdadera dimensión en 2025. En ese año se incorporaron aproximadamente 43.000 nuevos deudores hipotecarios y el sistema alcanzó unos 180.000 tomadores, según datos del Banco Central.
La comparación histórica permite dimensionar el cambio. Entre 2019 y 2023 se habían registrado, en promedio, apenas 4.700 altas hipotecarias anuales. La recuperación reciente permitió, por lo tanto, salir de aquellos niveles prácticamente testimoniales y demostró algo fundamental: cuando volvió a existir una oferta de financiamiento de largo plazo en condiciones accesibles, apareció rápidamente una demanda dispuesta a utilizarla.
Miles de operaciones inmobiliarias que difícilmente hubieran podido concretarse exclusivamente mediante ahorro previo encontraron nuevamente una vía de acceso a través del financiamiento.
2026: el crédito continúa, aunque a menor ritmo
Durante los primeros meses de este año comenzó a observarse una desaceleración en la incorporación de nuevos tomadores.
El BCRA estimó 2.430 nuevos deudores hipotecarios en enero, 1.885 en febrero, 2.392 en marzo y 1.534 en abril, último dato disponible de esta serie. En abril, más del 95% de las nuevas operaciones fueron concertadas en UVA y el desempeño fue explicado mayormente por los bancos públicos.
La reducción respecto de los niveles alcanzados durante 2025 es significativa y muestra que el proceso enfrenta ahora una etapa diferente. El crédito no desapareció: perdió velocidad. El desafío es evitar que esa desaceleración termine interrumpiendo una herramienta que recién consiguió reinstalarse después de años de ausencia.
El Banco Nación, protagonista actual del financiamiento hipotecario
Dentro de este proceso, el Banco Nación asumió un papel determinante. La propia entidad informó que en enero de 2026 llegó a colocar el 96% de las nuevas hipotecas otorgadas por el sistema financiero y que posteriormente, con el regreso de algunos grandes bancos privados, su participación se ubicó en torno al 84% de los nuevos préstamos.
El protagonismo del BNA permitió mantener activa la oferta hipotecaria y constituye un aporte fundamental para sostener el mercado. Al mismo tiempo, la magnitud de esa participación muestra con claridad cuál debería ser el próximo paso: que el resto del sistema financiero se incorpore con mayor intensidad.
Un mercado hipotecario amplio y sostenible necesita del Banco Nación como jugador relevante, pero también de bancos públicos provinciales y de una participación creciente de las entidades privadas, compitiendo por los tomadores, ampliando la oferta y generando alternativas de tasas, plazos y condiciones.
Cuantas más entidades estén en condiciones de prestar a largo plazo, mayores serán las posibilidades de ampliar el universo de hogares que puedan acceder al crédito.
Cuota e ingresos: cuánto exige hoy acceder al crédito
El costo financiero resulta decisivo en esa ecuación porque no determina solamente cuánto se paga por el préstamo: también define el ingreso necesario para calificar y, por lo tanto, quién puede y quién no puede acceder.
Una elaboración de Reporte Inmobiliario sobre valores actuales de vivienda permite dimensionar concretamente esa incidencia. Se consideró un crédito UVA a 20 años, por sistema francés y financiando el 75% del valor de la propiedad, comparando una TNA del 6,70% del Banco Nación con una TNA del 9,06%, correspondiente al promedio considerado para el resto de las entidades.
El resultado muestra que la cuota inicial aumenta, en promedio, un 19,3% al pasar de una tasa del 6,70% al 9,06%. Bajo el supuesto de que la cuota represente hasta el 25% del ingreso neto, el ingreso necesario para acceder al crédito aumenta en la misma proporción.
Las diferencias se trasladan directamente a la accesibilidad. Para una vivienda de aproximadamente USD 98.000 en Caballito, financiando el 75% de su valor, la cuota inicial se ubica en torno a $842.000 con una TNA del 6,70% y supera $1 millón con una tasa del 9,06%. En Palermo, para una propiedad cercana a USD 123.000, pasa de aproximadamente $1,06 millones a $1,26 millones.
La tasa, por lo tanto, no modifica solamente el costo del préstamo. Define también cuántos hogares reúnen los ingresos necesarios para acceder. Mejorar las condiciones de financiamiento tiene un efecto directo sobre la cantidad de potenciales tomadores y sobre la capacidad del crédito para convertirse en una verdadera herramienta de acceso a la vivienda.
El fondeo, una de las claves para ampliar el acceso
La evolución de las tasas vuelve entonces a poner el foco sobre una cuestión estructural: cómo conseguir fondeo suficiente y de largo plazo para que las entidades puedan prestar a veinte o treinta años en condiciones competitivas.
La recuperación iniciada en 2024 estuvo apoyada fundamentalmente en la capacidad de los bancos para originar y mantener las hipotecas dentro de sus balances. Ese mecanismo permitió poner nuevamente en marcha el crédito, pero presenta límites si se pretende alcanzar una escala sustancialmente mayor.
Para expandir el mercado será necesario complementar el fondeo bancario tradicional con instrumentos capaces de vincular el crédito hipotecario con el ahorro y el mercado de capitales.
Una de las alternativas es la securitización: originar hipotecas, conformar carteras con estándares homogéneos y transformar esos activos en instrumentos que puedan ser adquiridos por inversores. De esa manera, las entidades pueden recuperar capacidad de fondeo para volver a prestar y ampliar el volumen de nuevas originaciones.
En este terreno ya se produjeron avances. En febrero de 2025 la Comisión Nacional de Valores creó, mediante la Resolución General 1053, un régimen especial para la oferta pública de fideicomisos financieros hipotecarios, aplicable a vehículos respaldados por hipotecas, letras hipotecarias, créditos hipotecarios u otros instrumentos asimilables.
Además, en esa dirección, el Ministerio de Economía analiza que el Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) de ANSES licite depósitos a plazo fijo de mayor duración entre entidades financieras, con el objetivo de aportar fondeo más estable al sistema y favorecer la expansión del crédito. La iniciativa, todavía en estudio, podría contribuir a reducir el descalce entre depósitos mayormente de corto plazo y préstamos hipotecarios a veinte o treinta años, ampliando la capacidad de prestar y generando mejores condiciones para aumentar la oferta y la competencia.
Pero ampliar el crédito no depende únicamente de conseguir más fondeo. También requiere incorporar nuevos vehículos de inversión y financiamiento privado, mejorar los mecanismos para financiar viviendas en construcción y reducir tiempos y costos en los procesos de originación y constitución de las garantías.
Herramientas como la hipoteca divisible y el financiamiento de unidades en construcción pueden contribuir a ampliar el universo financiable y vincular más directamente el crédito con la generación de nueva oferta de viviendas. A ello se suma la necesidad de simplificar procedimientos normativos, registrales y operativos que permitan hacer más eficiente todo el proceso hipotecario.
De recuperar el crédito a construir un verdadero mercado
El balance de los últimos dos años permite extraer una conclusión positiva. Argentina consiguió recuperar el crédito hipotecario como una alternativa concreta para acceder a una vivienda.
La demanda respondió y decenas de miles de familias utilizaron nuevamente el financiamiento para concretar la compra de una propiedad. La desaceleración observada durante 2026 no invalida ese proceso; pone en evidencia qué condiciones deberán fortalecerse para evitar que vuelva a tratarse de un ciclo de corta duración.
Se necesita estabilidad macroeconómica, ingresos que permitan calificar, tasas compatibles con esos ingresos y una mayor participación del sistema financiero. Pero también más fuentes de fondeo, nuevos vehículos de inversión, herramientas para financiar viviendas en construcción, procesos hipotecarios más ágiles y un marco normativo y tributario que favorezca el desarrollo del crédito de largo plazo.
Para amplios sectores medios resulta extremadamente difícil, cuando no imposible, acumular previamente el valor completo de una propiedad mientras simultáneamente afrontan un alquiler y los restantes gastos familiares. El crédito permite modificar esa ecuación: transforma capacidad futura de ahorro en acceso presente a una vivienda.
El desafío excede así a los bancos considerados individualmente. Requiere articular al sistema financiero, el mercado de capitales, el sector inmobiliario y de la construcción y al Estado alrededor de un objetivo común: conseguir que el crédito hipotecario gane profundidad y continuidad.
Argentina ya comprobó que puede volver a tener crédito hipotecario. El paso siguiente es avanzar sobre una agenda más amplia: generar más fondeo, sumar entidades, reducir costos y tiempos, financiar también la vivienda en construcción e incorporar nuevas herramientas que permitan ampliar la cantidad de potenciales tomadores.
Estos serán precisamente algunos de los principales temas que se abordarán en el 2º Congreso de Crédito Hipotecario, organizado por Reporte Inmobiliario junto con el Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, con la participación de referentes del sistema financiero, el mercado de capitales y los sectores vinculados con la vivienda.
Recuperar el crédito fue el primer paso. Sostenerlo y multiplicarlo es el desafío que sigue.
