Hace poco más de medio siglo, Cancún prácticamente no existía. En 1970 tenia tan sólo 441 habitantes hoy llega a casi 1,1 millón de habitantes. Lo primero que llegó a Cancún fueron unos pocos hoteles e infraestructura con gran apoyo gubernamental; luego llegaron los turistas, el empleo, los trabajadores, los servicios, la inversión y más infraestructura. Y detrás de todo ello apareció una ciudad que hoy tiene cientos de miles de habitantes y forma parte de uno de los corredores inmobiliarios de mayor crecimiento de América Latina. Desde Reporte Inmobiliario viajamos a la isla para tratar de entender este fenómeno.
La historia de Cancún resulta particularmente interesante desde la óptica del desarrollo inmobiliario porque permite observar casi desde su punto cero cómo una actividad económica específica (el turismo) puede terminar creando una ciudad y, a partir de ella, luego un mercado inmobiliario y una ciudad pujante.
Durante el study tour realizado en estos días por Reporte Inmobiliario a la zona pudimos comprobar que lo interesante del “caso Cancún” es que el desarrollo comenzó como una decisión deliberada e impulsada por el Gobierno mexicano. A comienzos de los años 70, el Estado mexicano seleccionó a Cancún como uno de los nuevos polos destinados a desarrollar el turismo internacional. La infraestructura, el aeropuerto, la urbanización y el financiamiento inicial fueron piezas fundamentales del proyecto. En 1970 la zona tenía apenas 441 habitantes.
En 1974 abrió el primer hotel, con solamente 72 habitaciones. Un año después ya funcionaban 15 hoteles con 1.322 habitaciones.
Para 1990 Cancún contaba con 110 hoteles y 17.470 habitaciones, mientras su población había aumentado hasta aproximadamente 168.000 habitantes. Definitivamente este es uno de los pocos casos del mundo en el que el crecimiento hotelero no acompañó a la ciudad, la creó.
EN CANCUN EL TURISMO GENERO CIUDAD
Cada nueva habitación que se construyó necesitó personal. Cada trabajador necesitó una vivienda. Y cada nuevo residente generó demanda de comercios, escuelas, transporte, gastronomía, salud y servicios. La inversión turística comenzó así a multiplicarse fuera de los límites de los propios hoteles.
El Riu Palace ubicado en la zona hotelera es uno de los edificios con arquitectura más exquisita
Luego, a medida que aumentaba la capacidad hotelera de Cancún también crecía la población permanente y se expandía la superficie urbanizada. Para el año 2000 Cancún ya se acercaba a los 400.000 habitantes y disponía de aproximadamente 25.000 habitaciones hoteleras. Dos décadas más tarde su población superaba ampliamente los 800.000 habitantes.
Lo que había comenzado como un proyecto turístico se había convertido ya en una gran ciudad y un caso de desarrollo excepcional.
Actualmente hay en Cancún casi 1,1 millones de habitantes y 47.344 habitaciones distribuidas en 215 complejos hoteleros, muchos de ellos de gran escala. De 1975 a 1995 el crecimiento de la población se multiplicó por 35, siendo este ritmo de crecimiento uno de los de mayor vorágine de las plazas turísticas.
Además, el fenómeno continuó extendiéndose territorialmente. El desarrollo dejó de limitarse a la Zona Hotelera de la Isla y avanzó sobre el continente, mientras hacia el sur el crecimiento de Playa del Carmen, la Riviera Maya y posteriormente Tulum terminó conformando uno de los mayores corredores turísticos e inmobiliarios de México y del Mundo con ya cerca de 1,6 M de habitantes.
EL MERCADO RESIDENCIAL
Hay una segunda etapa particularmente interesante en el Caso Cancún. La vivienda inicialmente necesaria para alojar a quienes trabajaban en la industria turística comenzó progresivamente a convivir con otro tipo de producto: el inmueble destinado al inversor, al extranjero y a la segunda residencia. Departamentos frente al mar, condominios, residencias, productos mixtos y posteriormente unidades destinadas a alquiler temporario ampliaron considerablemente la oferta inmobiliaria. Uno de los casos más recientes es Marinas Puerto Cancún un desarrollo en sí mismo que llama la atención por su emplazamiento, escala y calidad.
Imagen aérea del desarrollo inmobiliario “Marina Puerto Cancún”
Cancún dejó entonces de captar solamente turistas y comenzó también a captar capital inmobiliario a nivel mundial.
Es en este punto es donde nos obligamos a comparar al menos cuantitativamente a Cancún con otros dos fenómenos mundiales que también ya hemos visitado con RI y que muestran algunas similitudes aunque con crecimiento menos abrupto en su mejor momento: Las Vegas y Dubái.
EL CASO LAS VEGAS
Las Vegas siguió una secuencia parcialmente similar a Cancún, aunque con un origen completamente diferente. Allí no fueron las playas y el turismo sino el juego y el entretenimiento los que generaron el atractivo inicial. El gran salto de la ciudad se produjo a partir de fines de los años 80 con la aparición de los megaresorts. La apertura del Mirage en 1989, con más de 3.000 habitaciones, marcó el inicio de una nueva escala. Los complejos dejaron de ser simplemente hoteles con casinos para transformarse en gigantescos centros de entretenimiento que integraban alojamiento, gastronomía, espectáculos, convenciones y centros comerciales. En 1970 Las Vegas contaba con unas 25.400 habitaciones hoteleras. Actualmente su capacidad ronda las 150.000. Pero, como ocurrió en Cancún, detrás de las habitaciones se desarrolló una ciudad. La enorme cantidad de trabajadores necesarios para sostener la actividad produjo una expansión residencial extraordinaria del área metropolitana. La diferencia es que Las Vegas terminó desarrollando un gigantesco mercado residencial suburbano destinado fundamentalmente a población permanente estadounidense.
En Las Vegas el turismo creó empleo; el empleo generó población; y la población generó vivienda, aunque a una velocidad menor que la de Cancún si se toman los mejores 20 años de cada caso:
EL CASO DUBAI
Dubái ofrece una comparación diferente. Su espectacular crecimiento turístico también necesitó hoteles, infraestructura, trabajadores y viviendas. Pero durante las últimas dos décadas el emirato agregó un componente que terminó alterando completamente la ecuación. El propio desarrollo inmobiliario se convirtió en una herramienta para atraer capital internacional.
A partir de comienzos de los años 2000, la apertura del mercado a compradores extranjeros, junto con enormes inversiones en infraestructura y conectividad aérea, permitió desarrollar proyectos de una escala difícil de encontrar en otras ciudades del mundo.
Inicialmente el gobierno impulsó en este caso el desarrollo de la ciudad turística y centro financiero como una estrategia de diversificación frente a su limitada base petrolera.
TRES MODELOS DE DESARROLLO Y UNA COINCIDENCIA
Cancún, Las Vegas y Dubái muestran tres formas diferentes de producir desarrollo inmobiliario. En Cancún el punto de partida fue el turismo de playa planificado por el Gobierno. En Las Vegas, el juego, el turismo y el entretenimiento. En Dubái, la combinación de turismo, negocios y captación global de capital generados también por el Gobierno.
Sin embargo, los tres casos comparten una característica fundamental. Primero existió una enorme inversión destinada a generar un motivo para que millones de personas llegaran a un lugar. Después aparecieron el empleo y la población. Y finalmente surgió una enorme demanda inmobiliaria.
LA DIFERENCIA DE CADA CASO EN LA ULTIMA ETAPA DE DESARROLLO
• Las Vegas desarrolló fundamentalmente vivienda para una población permanente que crecía alrededor de la industria del entretenimiento.
• Cancún combinó esa necesidad habitacional con un mercado creciente de segunda residencia e inversión turística.
• Dubái llevó el proceso un paso más allá y convirtió directamente al desarrollo inmobiliario en uno de sus principales instrumentos para captar población y capital extranjero.
No podemos dejar de mencionar a Orlando, que a partir de sus famosos parques temáticos paso de 5.000 habitaciones de hotel en 1971 a 132.685 en 2025. El caso europeo más resonante y que se anticipó a otras ciudades con el crecimiento a partir del turismo fue Benidorm pero con números de habitantes y turistas muchísimo más acotados.
En este caso estudiamos puntualmente a la ciudad de mayor crecimiento en sus mejores 20 años, Cancún; estas comparaciones demuestran que no siempre es el crecimiento tradicional y paulatino de una ciudad el que genera desarrollo inmobiliario; a veces sucede exactamente al revés. Es el desarrollo atípico y con un fin inicial, muchas veces planificado, el que termina generando ciudad.
