En septiembre de 2025, el valor real de cierre de los departamentos usados de 1 a 3 ambientes en la Ciudad de Buenos Aires se ubicó en 2.105 U$S/m².
Este resultado refleja una suba interanual del 12,4 %, confirmando que el mercado mantiene una recuperación moderada en términos reales, aunque con señales de cierta fatiga en el ritmo de crecimiento.
A diferencia de los valores de publicación, este indicador —elaborado por la Universidad del CEMA, RE/MAX Argentina y Reporte Inmobiliario— se apoya en operaciones efectivamente concretadas, aportando una lectura más fiel de la disposición real de los compradores a convalidar los valores publicados.
Aunque la tendencia general sigue siendo positiva respecto al año anterior, el nivel actual todavía se encuentra un 3,6 % por debajo del registrado en enero de 2020. Esto confirma que, a pesar del rebote pospandemia, el mercado aún no ha recuperado los valores máximos del último ciclo expansivo, manteniéndose en una etapa de recomposición sin euforia.
Un dato relevante es que el valor de septiembre es el más bajo de los últimos cinco meses, tras una caída del 2,3 % mensual respecto de agosto. Este retroceso sugiere que los compradores comienzan a mostrar mayor cautela y capacidad de negociación, en un contexto de oferta abundante y mayor selectividad.
Por tipología, los valores promedio de cierre fueron:
- Monoambientes: 2.210 U$S/m²
- 2 ambientes: 2.097 U$S/m²
- 3 ambientes: 2.020 U$S/m²
La brecha entre precio de publicación y valor final de cierre volvió a ampliarse levemente, ubicándose en -4,53 % frente al -4,48 % del mes anterior. Con este resultado, se cumplen 18 meses consecutivos en los que la diferencia se mantiene por debajo del 5 %, señal clara de que las expectativas de los vendedores se han alineado de forma más realista con el poder de pago de los compradores.
El desempeño de septiembre marca un punto de inflexión: aunque los valores de cierre aún sostienen la recuperación interanual, la caída mensual y la estabilidad de la brecha con los precios de oferta evidencian un mercado en fase de mayor cautela, influido por expectativas preelectorales, volatilidad cambiaria y un endurecimiento del crédito ante subas de tasas y mayores exigencias de scoring.
Más que un cambio de ciclo, esta dinámica sugiere un escenario de microcorrecciones, con ajustes leves y selectivos antes que movimientos bruscos o generalizados.
En síntesis, el mercado de usados se encuentra en un equilibrio frágil: sin derrumbes, pero sin nuevos motores alcistas visibles. La evolución de los próximos meses estará determinada, más que por la oferta y demanda interna del sector, por factores externos como el crédito hipotecario, la estabilidad del tipo de cambio y el clima macroeconómico.
Ver gráfico y Excel: valor m² de cierre por tipología
Ver gráfico y Excel: porcentaje de cierre por tipología
Ver gráfico y Excel: precios de cierre en los barrios más demandados
