El gobierno del presidente Javier Milei ha decidido dar un giro radical en la política de acceso a la vivienda mediante dos decretos de gran relevancia. A pocos días de publicados en el Boletín Oficial las medidas que implican el cierre del Plan Procrear y otras que posibilitan mecanismos de financiamiento hipotecario para aplicar a la construcción de viviendas futuras, Rodrigo Aybar, Secretario de Desarrollo Territorial, Hábitat y Vivienda de la Nación y el subsecretario Santiago Sánchez Sorondo recibieron en una entrevista a Reporte Inmobiliario para profundizar sobre estos y otros temas que se impulsarán desde la Secretaría.
RI: Días atrás se conocieron medidas que alientan de manera indirecta y poco usual para lo que estamos acostumbrados el financiamiento de viviendas. ¿Cuáles fueron las razones fundamentales que cimentaron estas decisiones?
El principal enfoque es facilitar el acceso masivo al crédito para que más familias puedan cumplir el sueño de tener una vivienda propia. Esto se basa en la estabilización económica, que ha permitido a los bancos volver a ofrecer créditos hipotecarios accesibles.
El impulso a los créditos hipotecarios se da tanto en la banca pública como la privada. Ya hay más de 20 bancos ofreciendo préstamos para la compra de unidades terminadas y escrituradas, pero también para la construcción o refacción de viviendas, ayudando además a la reactivación económica.
Esto se logró gracias a la estabilización de la macroeconomía, la baja en la inflación y la confianza de los bancos en el programa económico del gobierno nacional. Pero fue solo el comienzo.
El pasado 12 de noviembre se publicaron dos medidas en el Decreto 1017/2024, que se trabajaron a lo largo de estos meses en conjunto con los representantes de distintas Cámaras que agrupan el sector inmobiliario, el BCRA, con quien hicimos rondas de Bancos privados y públicos y la Comisión Nacional de Valores.
En primer lugar, se promueve el acceso al crédito hipotecario a nuevas unidades y unidades terminadas pero que aún no tienen escritura. Como muchas de las barreras para acceder a la subdivisión y escritura son competencia de otras jurisdicciones, el gobierno nacional ideó un sistema que permite a quienes tienen un terreno o una vivienda sin escritura, acceder al boleto de propiedad registrado. De esta forma, las personas podrán comprar y vender de manera segura, transparente y, conjugado con la hipoteca de bien futuro, acceder a un CREDITO HIPOTECARIO. Estas herramientas van a permitir también el financiamiento para la inversión en un emprendimiento al pozo.
Además, fomentamos el régimen de la hipoteca divisible, incentivando de esta manera el financiamiento intermedio a proyectos inmobiliarios y, posteriormente, el acceso a créditos hipotecarios para la población. Así, se permite dividir el préstamo hipotecario inicial en partes más pequeñas, asociadas a una porción específica del inmueble.
Esta innovación facilita la comercialización de proyectos de vivienda al permitir que las unidades de un desarrollo inmobiliario sean hipotecadas de manera independiente, simplificando las operaciones de crédito y reduciendo riesgos financieros para desarrolladores y compradores.
De gran importancia ha sido que unos días atrás el comunicado emitido por el BCRA que establece equiparar en todas sus características y reglamentaciones a las hipotecas tradicionales con las nuevas De Bien Futuro y Divisible. Esto, que ya ha sido comunicado a los bancos, es de vital importancia para empezar a realizar operaciones concretas.
RI: Cual es el diagnóstico actual en materia de financiamiento de la vivienda
En nuestro País veníamos de un promedio PBI vs Crédito Hipotecario del 0,4%, es decir el momento más bajo histórico de crédito. Si nos comparamos con Chile por ejemplo tienen el 25% en esa relación. Y mirando el último momento de crédito en Argentina 2016/2018 teníamos un pico del 1,2%. ¡Es decir, tenemos mucho para crecer!
Desde el comienzo de la gestión, con el ordenamiento de la macro son más de 20 bancos los que salieron a otorgar créditos hipotecarios. Hasta el mes de octubre se vienen otorgando aproximadamente 5000 créditos hipotecarios que apuntan a viviendas usadas escrituradas. Otro dato interesante es que en septiembre y octubre la curva sube fuertemente, aún más que a los inicios del periodo 2016/2018.
Pero todos estos créditos van, como decíamos, a viviendas terminadas y escrituradas únicamente. No hay líneas que apunten a la nueva generación de viviendas o a aquellas viviendas ya terminadas pero que aún no cuentan con el proceso de subdivisión y escrituración terminado.
En este sentido, es importante destacar que, en el último Censo en 2022, en nuestro país, 1.3 millones de viviendas terminadas no tienen escritura, de éstas, más de 500.000 están en la Provincia de Buenos Aires.
RI: ¿Qué razones concretas de costos y productivas fundamentaron la decisión de cerrar las líneas de Plan Procrear?
La gestión anterior dejó de manera muy irresponsable obras en ejecución por más de $ 2 billones de saldo a ejecutar, lo que equivale a más de 11 presupuestos, tomando como base los $ 180.000 M que tenía este año.
Encontramos que las obras no tenían ningún criterio objetivo para la asignación, y se implantaban en lugares sin criterio de factibilidad, requiriendo inversiones adicionales en infraestructura que encarecían los desarrollos. Por ejemplo, encontramos que hubo municipios y provincias más beneficiadas por el programa que otras, por ejemplo, entre tres localidades del Área Metropolitana de Buenos Aires, Lomas de Zamora, Berazategui y Avellaneda, suman el 30% de la totalidad de las viviendas a construir.
El programa se volvió poco eficiente, generando demoras en los plazos de los proyectos, incluso de años. Muchos tienen plazos de ejecución de 12 o 14 meses, con ejecución promedio mensuales del 7% u 8%, pero el tiempo se extendía en promedio hasta 33/40 meses, con ejecución del 2,5% a 3% mensual. Es decir, “nunca deberíamos hablar de obras sin terminar, si hubiesen cumplido los plazos originales”.
Finalmente, desde la creación del fideicomiso hasta aquí se construyeron algo más de 20mil viviendas, lo que implica un promedio de 1700 viviendas año. También se otorgaron 146.679 préstamos para construir, pero implica 12 mil viviendas si consideramos que fueron todos para construir (muchos fueron ampliaciones de créditos anteriores). Consolidando estos dos datos estamos en 13,7 mil viviendas año con un déficit habitacional de 3,5 millones de habitantes. Lejos de dar la solución a esta problemática.
Finalmente, creemos que el Procrear era la Desarrolladora más grande, ineficaz e ineficiente del país y no tenía sentido darle continuidad a esta política. El “Estado Constructor” ha sido deficitario, no solo por no cumplir la demanda de viviendas que necesita la población, sino por financiarlas a bajo costo, generando déficit en las arcas públicas.
RI: ¿Y la vivienda social?
Contrariamente a lo que afirman algunos, la inversión en vivienda social para los que no pueden acceder a un crédito a través del sistema financiero, no sólo no disminuyó sino que aumentó significativamente. El problema radica, una vez más, en haber desvirtuado herramientas que en su momento fueron creadas para dar respuesta a una problemática concreta.
Unos años después que el Procrear, se creó el Fondo para la Vivienda Social, otro fideicomiso destinado a la transferencia de recursos nacionales hacia unidades ejecutoras que podían ser provincias, municipios y hasta organizaciones no gubernamentales. Dicho Fondo, no estuvo exento de la misma discrecionalidad y arbitrariedad descripta anteriormente. Un ejemplo gráfico se puede observar con sólo recorrer el primer cordón del conurbano. Mientras un municipio de zona oeste, de perfil industrial y con unos 360 mil habitantes recibió 18 viviendas sociales que están en ejecución, otro de similares características en territorio y perfil poblacional, que está en zona sur, lleva más de 4500. Esta postal de inequidad la podemos encontrar a lo largo y a lo ancho de todo el país, donde la discrecionalidad era absoluta y dependía de la voluntad del funcionario de turno.
A través de las Resoluciones 361/24 y 368/24 del Ministerio de Economía, el gobierno nacional avanzó hacia la firma de acuerdos con las provincias con el objeto de priorizar las obras y cofinanciarlas junto a las unidades ejecutoras por medio de futuras adendas, poniendo orden y racionalidad a tantos años de desmanejo de fondos públicos, sólo posible a base de emisión monetaria y déficit fiscal. Quienes critican este ordenamiento y acusan de recortar el financiamiento para la vivienda social, olvidan que, por otro lado, el Fondo Nacional de la Vivienda (FO.NA.VI.), que es de transferencia automática y coparticipable a todas las provincias, y tiene más de 50 años de existencia, tuvo un incremento sustancial desde el inicio de esta administración. Pasó de transferir 62 mil millones de pesos el año pasado a un estimado de 320 mil millones este año. Y para 2025 el presupuesto estima que llegará a más de 820 mil millones de pesos en un escenario de inflación a la baja. Es decir, no sólo crece el financiamiento, sino que lo hace reduciendo la arbitrariedad y fortaleciendo la ecuanimidad y transparencia en la distribución de los recursos.
Como contrapartida, las provincias ahora tendrán la responsabilidad, con sus Institutos Provinciales de Vivienda (IPVs) a la cabeza, de direccionar esos recursos a la construcción y el financiamiento de viviendas dignas para quienes realmente lo necesitan y no tienen acceso, y no utilizar los mismos para el pago de sueldos o gastos corrientes como en muchos casos sucede. En lugar de seguir creando Fondos para cumplir los objetivos que otros Fondos tenían que alcanzar, volvamos a las raíces de la misión de nuestras instituciones y que cada uno aporte lo suyo: que los municipios planifiquen y ordenen su territorio, que los IPVs financien las viviendas sociales, que los bancos otorguen créditos hipotecarios y que la Nación genere las condiciones, marque las reglas de juego y asegure la libertad para su progreso.
RI: El crédito hipotecario a través del sistema financiero es una de las líneas centrales respaldadas por la Secretaría, ¿qué proyección hacen de su crecimiento? ¿Qué números de hipotecas proyectan para el año entrante?
Sin duda alguna. Lo dijo el ministro Luis Caputo en las primeras reuniones que mantuvimos con él desde la secretaria. El corazón y motor del impulso a la generación de vivienda es el crédito hipotecario.
Como decíamos antes, para lograr esto era clave tener una macro ordenada y domar por tanto la inflación. Creo que en los últimos meses estamos viendo como los indicadores del BCRA muestran una tendencia muy fuerte en la dirección del crédito.
Creemos que la demanda de créditos va a ser aún más masiva y por ello nos adelantamos con la propuesta de decreto para ampliar la oferta de vivienda financiable mediante este mecanismo.
RI: La hipoteca divisible y las hipotecas de derecho real de superficie abren la puerta a la expansión del crédito hacia la oferta de nuevos desarrollos inmobiliarios, loteos y housing entre otros. ¿Qué evaluación hacen de la recepción por parte del sector inmobiliario y financiero?
Las medidas se pensaron y diagramaron en conjunto con los representantes del sector, las Cámaras que los agrupan. Trabajamos junto a la Comisión Nacional de Valores y el Banco Central. Hicimos junto al BCRA ronda de Bancos Públicos y privados, trabajamos con los Registros de la Propiedad Inmueble, con escribanos y otros de los principales actores.
Esto no salió de una sola cabeza de algún funcionario público solo y encerrado en su oficina, se estudiaron las necesidades del sector se presentaron muchas propuestas y se trabajaron en las que tuvieron mayor aceptación entre todos estos interlocutores.
No tenemos dudas de que esto puede generar un impacto muy positivo en el sector, será clave que los Bancos se animen a conformar líneas de crédito en función de estas nuevas herramientas de garantía.
RI: ¿Con que proyección de crecimiento trabajan?
Creemos que ampliar la oferta de desarrollo de vivienda, y dar mayor accesibilidad a “la gente de a pie” a nuevos productos puede generar un impacto muy fuerte en el crecimiento de la vivienda, pero por sobre todo tendrá un impacto muy rápido y muy contundente en la economía real.
Como ustedes bien saben la relación entre empleo y sector de la construcción es muy fuerte y sus efectos se ven rápidamente en la calle.
RI: ¿En qué plazo suponen que podrá verse materializado sus efectos concretos en el mercado?
Vamos a correr para que esto impacte cuanto antes. Ya estamos trabajando en la reglamentación de alguna de estas herramientas e interactuando con algunos Registros de la Propiedad Inmueble para generar los primeros leading case que creemos necesarios para que el proceso gire.
RI: ¿Se piensa alguna acción puntual para fomentar la oferta de alquileres?
Con la derogación de la Ley de Alquileres que se tomó al inicio del gobierno, que representaba muchas trabas para la oferta de viviendas en alquiler, ya se dio un primer paso. Ahora creemos que se puede trabajar en propuestas que generen nueva oferta de alquileres en el mercado. Tenemos en elaboración algunas ideas las respecto, pero siempre con la premisa de facilitar a los privados y no intervenir en el mercado.
RI: Que otras medidas sobre las que están trabajando podrían adelantarnos
En el marco del consejo nacional de viviendas vamos a trabajar en distintas propuestas que van desde buscar un reglamento ideal para todos los procesos de subdivisión de las distintas jurisdicciones que implique la desregulación de tantas trabas burocráticas existentes para fortalecer el efectivo derecho de propiedad. En este sentido, en el marco del Decreto 1017 se invitará a las provincias a darle especial tratamiento a este tema neurálgico.
También nos hemos puesto como objetivo trabajar sobre distintas propuestas e incentivos para fortalecer el acceso a la vivienda a los distintos estratos de nuestra sociedad.
