- RI: Que bueno que hayas podido integrar Casa FOA con tus desarrollos acá en Puerto Madero. Cómo fue esta asociación y qué les está generando a ustedes como desarrolladores?
- AG: Sí, la verdad que para nosotros es un logro muy importante, es como cualquier desarrollador hacer un proyecto con FOA, o que FOA participe de tu desarrollo en el caso nuestro era una asignatura pendiente, porque hace 40 años que los sigo, que voy a todas la FOAs y varias veces intenté que estén en nuestros desarrollos y nunca lo logré antes por distintas circunstancias. Y esta vez, fortuitamente, llegamos a un acuerdo, nos encontramos por un tema social y les comenté mi interés, y bueno, prosperó,…les encantó el lugar y acá están.
Nosotros teníamos el lugar disponible, que no es habitual para un desarrollo inmobiliario en la Argentina, generalmente es muy difícil lograr un espacio para que FOA esté en el medio del proyecto.
Es más posible que FOA este antes de comenzar el proyecto pero tiene que ser un edificio que tenga una transformación, porque en un edificio de pozo no hay nada para que se instale. En el caso nuestro es un espacio que tenemos más allá de las torres, que hoy tiene el proyecto Madero Harbour, teníamos un espacio destinado al futuro shopping que estamos construyendo, entonces había una parte terminada de obra que podía ser utilizada por FOA y es donde hoy estamos recorriendo este hermoso lugar donde todos los decoradores, interioristas y proveedores han puesto lo mejor de cada uno para tener una de las mejores casas FOA que se han hecho en la Argentina.
- RI: Uds están muy muy activos en la zona, contanos de tus proyectos
- AG: Nosotros, en Puerto Madero estamos desde hace más de 30 años, desde el inicio de Puerto Madero, somos parte de él cuando construimos los primeros dos Docs que se hicieron, que fueron “Puerto Viamonte”, allá cerca de la Avenida Córdoba, ahí empezamos a trabajar en el año 90 y en el mismo año ya nos instalamos en Puerto Madero buscando tierras que finalmente se consiguieron y se compraron, las 21 hectáreas del Dique 1. Después se parcializaron, se vendieron algunos lotes y nosotros desarrollamos el “edificio Malecón”, la cabecera del Dique 1, en el año 2000. En el 2003-2004, subdividimos los lotes, las 20 hectáreas que nos quedaban en el Dique 1, y nos quedamos, ocho hectáreas fueron para la ciudad, que se hicieron calles y plazas y avenidas, y del resto se vendieron algunos lotes y nosotros nos quedamos con 8 hectáreas donde estamos desarrollando el distrito Madero Harbour. Así que hace mucho estamos consolidados en Puerto Madero y venimos desarrollando año a año distintos proyectos como Harbor House, Harbour Residences, dos torres de vivienda, los 4 edificios de oficinas World Trade Center. El año que viene, estamos empezando a entregar Harbor Tower, que es la torre de 52 pisos desarrollada por la el arquitecto Carlos Ott, la torre más alta en construcción actualmente en la Argentina, que tiene casi 200 mts de altura. Después estamos presentando las dos torres Osten 1 y Osten 2. Osten 1 se está construyendo actualmente y Osten 2 empezamos antes del fin de año la construcción. Así que sí, como vos bien decís, estamos en pleno crecimiento, en pleno desafío de los grandes proyectos que nos toca hoy desarrollar en Argentina.
- RI:¿cómo están en niveles de valores de venta en Harbour Tower y las Osten Towers? ¿Cómo vienen las ventas, y cuánto los apalanca tener Casa FOA hoy metida dentro de sus proyectos con respecto a la demanda?
- AG: En cuestión de precios, hoy tenemos una demanda que coyunturalmente, por el tema de elecciones, se ha demorado un poco, se ha retrasado. Estimamos que después de las elecciones va a volver la demanda una vez que la gente tenga certidumbre del futuro inmediato. Creo que se van a retomar las ventas, tuvimos un buen año de ventas, quizá no en los valores que nosotros estimábamos, porque nos subió el costo de construcción y no pudimos subir los precios a ese ritmo. Hoy en precios de venta estamos alrededor de USD 4.500/5.000 m2, depende de la torre, en el caso de las Osten, en el caso de Harbour Tower ya estamos entre USD 8.000/10.000 m2, ya que nos quedan muy poquitas unidades y en los pisos más altos; el nivel de ventas es bueno, coyunturalmente se ha demorado un poco y estimamos que próximamente retomemos lo que venía sucediendo hasta hace un mes. Y sí Casa FOA fue y es muy importante, yo, si tuviera que hacer un próximo lanzamiento, trataría de que Casa FOA esté dentro de mi proyecto, me parece que es un impulso enorme. La cantidad de gente que pasa por Casa FOA que dura un mes es mucha, yo calculo que van a pasar cerca de 120.000, 130 000 personas.
Es un caudal enorme de gente con un target muy apropiado al que nosotros desarrollamos; el cliente que viene a visitar Casa FOA es un cliente potencial del desarrollo inmobiliario, por lo menos en el caso nuestro. Pero entiendo que cualquier desarrollador desearía y aconsejo que trate de formar parte de Casa FOA en sus proyectos.
Render aéreo del interior de la Osten Tower 2
- RI: Argentina, costos y negocio inmobiliario. Contanos cómo ves esta esta trilogía hoy. ¿Y qué pensás que pueda pasar en el futuro en nuestro negocio?
- AG: Sí, la verdad que es una pregunta que no tiene respuesta, pero nosotros venimos de una familia de construcción, una familia de desarrollo, hace más de 50 años que estamos en el rubro y en la Argentina hemos transitado absolutamente todo, todo lo que pueda pasar en Argentina, nosotros lo hemos vivido, todas las crisis que se te ocurran y sin embargo, siempre salimos a flote porque tenemos la cintura, el conocimiento y la resiliencia para actuar en el mercado argentino. Lo que fuimos haciendo ante esta coyuntura, donde veíamos que el costo de la construcción iba a subir y que iba a ser difícil de trasladar al precio de venta, empezamos a ser más eficientes, nos dedicamos a construir los edificios nosotros. Antes tercerizábamos en empresas constructoras, hoy nosotros estamos haciendo de empresa constructora, entonces eso hace que podamos invertir mejor el tiempo, invertir mejor los recursos, achicar los costos, trasladándole al cliente un mejor precio para poder ser competitivos. Estimo que en el mediano y largo plazo los precios de venta pueden subir para poder acomodar esta situación, hoy está bastante holgada. Nosotros, particularmente acá en Puerto Madero, al tener los terrenos, la tierra de tantos años que es nuestra, hoy no tenemos ese costo que cargar a la tierra.
Yo creo que si hoy tenés que comprar un terreno y hacer un desarrollo y venderlo, los números están muy justos, más allá de la eficiencia que tengas como compañía. Lo que sí, nosotros, vislumbrando todo este proceso de falta de capacidad de poder solventar o acompañar los proyectos con el ritmo de venta que se venía dando con nuestro modelo que fue siempre apalancarnos con la preventa, fuimos muy eficientes con nuestras preventas, más allá, como te digo, la inversión inicial, el terreno, el proyecto, lo hacíamos con capital propio. Hoy lo que estamos haciendo es salir a buscar financiación en el mercado de capitales. Nosotros ya venimos con una serie de obligaciones negociables. La semana pasada hicimos la última y fue muy exitosa, próximamente, vamos a lanzar otra emisión. Entonces actualmente, hacemos un mix de capital propio, preventa y ahora financiación con el mercado de capitales, una financiación donde hoy el crédito no existe. Nosotros podemos obtener financiación a través del mercado de capitales, que nos parece muy propicio y vamos a seguir con esta metodología.
- RI: Contanos brevemente qué están haciendo en Uruguay
- AG: Hace tiempo teníamos ganas de invertir en Uruguay a hacer algo y no encontramos con que allí hay mucha construcción, muchos grupos argentinos que van y construyen, muchos grupos de Córdoba, Rosario, del interior, que van a buscar un mercado nuevo y desarrollan allá. Entonces, nosotros analizamos qué hacer que sea distinto?. O sea, hacer más de lo mismo no lo hacemos habitualmente y menos en otro país. Entonces, empezamos a ver lo que está sucediendo en varias partes del mundo, que es la asociación de una marca hotelera con el Real Estate. No solo vuelvo un poco a Buenos Aires, sino más lejos también con el desarrollo de las dos torres Osten, es que primero se abrió un restaurant con la marca Osten, fue exitoso, reconocido por la gente y a partir de ahí la sinergia que nos dio la gastronomía, juntarlo con Real Estate, fue muy exitosa. Quisimos repetir lo mismo en Uruguay, ahora asociado a una marca hotelera como es Accor, una de las marcas de Accor es SLS. Hicimos un acuerdo donde el proyecto va a tener 80 habitaciones de hotel, más residencias que se van a vender con la marca hotelera, lo cual te permite a vos como inversor comprar una residencia y dársela al hotel para que te la alquile. Entonces, tenés un negocio de excelente rentabilidad, tenés una marca de prestigio que te garantiza una vez que vos le entregas al inversor la propiedad, que hay una marca detrás que va a operar tu residencia como si fuera un hotel cinco estrellas. Seguramente me vas a preguntar cómo estoy con las ventas y hemos detectado un mercado internacional donde los clientes, por supuesto que no solo tengo una fuerte cartera de inversores argentinos que están comprando, pero lo que nos apareció es otro cliente, alemanes, brasileros, peruanos, canadienses, americanos. Apareció un nuevo mercado, indudablemente la marca internacional, el respaldo de Accor, hace que el interés del mundo esté puesto allí, además implantado en un país como Uruguay y en un lugar como Punta del Este, que parecería que está de moda.
Render de SLS Punta del Este
- RI: En qué zonas están ubicadas las torres SLS?
- AG: SLS va a estar en Avenida del Mar y La Rambla, en la misma manzana donde están los proyectos en altura, donde está la Torre de Trump, la Manzana de Lobo que es en la que se permite construir en altura. Nosotros no queríamos hacer un edificio bajo, queríamos un edificio en altura, buscamos el terreno, lo conseguimos y Avenida del Mar es una avenida que hoy se está ensanchando, donde se va a tener otra apariencia y es la avenida que conecta durante el invierno, porque hay muy buenos lugares en el verano, pero después en el invierno hay que transitarlo. Y la Avenida del Mar es la avenida que comunica a los que todas las mañanas llevan los chicos al colegio, o sea que tiene un tránsito muy fluido, está en frente del hotel Grand, o sea que tiene vida durante todo el año.
- RI: Alejandro, ¿y qué es como consejo, viendo un poco en retrospectiva tu éxito como desarrollador en Argentina? ¿Qué es lo que más valorás hoy? ¿Qué es lo que te está haciendo crecer hoy?
- AG: Cuando yo miro para atrás, yo arranqué trabajando con mi papá, termine el colegio a los 17 años y me fui a trabajar con mi viejo al sector inmobiliario. Y nunca trabajé en otra empresa, que no sea una empresa familiar. Y hoy me sucede eso, en un momento tan difícil como estamos viendo en Argentina, con tantas complicaciones, con tantas fluctuaciones, lo que ayuda a seguir y a seguir haciendo proyectos es trabajar con la familia. En mi caso, tengo cuatro hijos que están con nosotros en la empresa, está mi mujer que se encarga de las ventas. Creo que eso ayuda a poder seguir creciendo y a poder repartir el trabajo. Yo creo que como consejo, tiene sus pros y sus contras trabajar con una familia; yo no soy quién para decir porque tampoco trabajé en una empresa que no sea familiar. Pero sí es muy importante poder tener el acompañamiento en estos momentos de la familia, yo creo que es una diferenciación y más en el sector de real estate; cuando en el sector de real estate vos estás vendiendo un proyecto que vas a hacer a largo plazo y a veces el cliente se pregunta: ¿Y este, si mañana no está más, quién está?. Entonces, cuando ven que están tus hijos eso genera confianza. Por lo general, los que hacen desarrollo inmobiliario son personas, no son compañías, entonces si detrás de las compañías hay una persona y hay una descendencia muchísimo mejor para darle tranquilidad de inversor. Lo que vos estás prometiendo, hay alguien, o vos o tus hijos, te lo van a entregar. Así que eso es un diferencial como compañía familiar. Y me corrijo, quizás no es una compañía familiar, somos una familia que tenemos una empresa, porque dentro de la empresa hay un montón de profesionales que trabajan también.
*en la foto de portada se observa un render de toda la manzana de Madero Harbour en Dique 1 con los desarrollos de GNV ya finalizados
Alejandro en el Show Room dentro de Casa FOA el día de la entrevista
Render de Osten Tower 2
Render de Harbour Tower que está pronta a la entrega
