La posibilidad de utilizar el Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) de ANSES para impulsar el crédito hipotecario puede representar mucho más que una nueva fuente de financiamiento. Si el proyecto se diseña adecuadamente, podría convertirse en el punto de partida para desarrollar una pieza que Argentina nunca logró consolidar: un verdadero mercado hipotecario secundario.
El problema que enfrenta hoy el sistema es estructural.
Cada vez que un banco otorga una hipoteca a 20 o 30 años, ese préstamo permanece registrado como un activo de su balance durante prácticamente toda su vida. Si bien el banco cobra mensualmente las cuotas del crédito, una parte importante del capital continúa inmovilizada durante décadas, restringiendo su capacidad para seguir prestando.
En consecuencia, el crecimiento del crédito hipotecario termina dependiendo, en gran medida, de la capacidad patrimonial de los bancos y de la disponibilidad de depósitos de largo plazo, un recurso históricamente escaso en la Argentina.
Los países que lograron desarrollar mercados hipotecarios profundos resolvieron este problema mediante la creación de entidades especializadas dedicadas a operar en el mercado hipotecario secundario.
El mecanismo es conceptualmente simple, aunque financieramente sofisticado.
Los bancos continúan realizando la tarea que mejor conocen: captar clientes, evaluar su capacidad de pago, analizar el riesgo crediticio, tasar las garantías y otorgar los préstamos hipotecarios.
A medida que originan nuevos créditos, conforman carteras integradas por cientos o miles de hipotecas con determinadas características de plazo, tasa, perfil de riesgo y relación préstamo-valor.
Cuando esas carteras alcanzan un volumen suficiente, pueden ser transferidas a una entidad especializada que adquiere esos conjuntos de préstamos provenientes de uno o varios bancos.
El objetivo no consiste en administrar individualmente cada hipoteca, sino en conformar grandes carteras diversificadas que reduzcan el riesgo asociado a un deudor o a una operación en particular.
Sobre la base de esas carteras, la entidad puede optar por mantenerlas como inversión de largo plazo o estructurar emisiones de títulos respaldados por los flujos futuros de las cuotas que pagan miles de familias. Estos instrumentos son adquiridos posteriormente por fondos de inversión, compañías de seguros, fondos de pensión e inversores institucionales.
Es precisamente ese proceso de agrupamiento, diversificación y transformación de miles de préstamos individuales en un activo financiero estandarizado y negociable lo que constituye la esencia del mercado hipotecario secundario.
Para los bancos, el beneficio es inmediato: al vender esas carteras recuperan gran parte del capital originalmente prestado y pueden volver a originar nuevos créditos sin necesidad de esperar veinte o treinta años hasta el vencimiento de las hipotecas anteriores.
En otras palabras, un mismo capital puede reciclarse sucesivamente para financiar nuevas viviendas, multiplicando la capacidad prestable del sistema financiero.
La sociedad público-privada que hoy analiza el Gobierno podría cumplir precisamente esa función.
Con participación del FGS, organismos multilaterales como el BID o el Banco Mundial y eventualmente inversores privados, podría constituirse en el comprador permanente de carteras hipotecarias originadas por las entidades financieras, aportando liquidez al sistema y creando un mercado secundario transparente, profundo y previsible.
Su principal aporte no sería competir con los bancos otorgando créditos, sino permitir que éstos transformen activos ilíquidos de muy largo plazo en nuevos recursos disponibles para seguir financiando viviendas.
Una vez consolidado ese mercado secundario, la entidad incluso podría evolucionar hacia una segunda función complementaria.
Aprovechando una elevada calificación crediticia derivada del respaldo institucional, podría emitir sus propios títulos en el mercado de capitales para obtener financiamiento de largo plazo y canalizar esos recursos hacia las entidades financieras, actuando como un verdadero banco de segundo piso. De esa manera no sólo compraría hipotecas ya originadas, sino que también contribuiría a financiar la generación de nuevos créditos bajo estándares homogéneos de plazo, relación cuota-ingreso, porcentaje máximo de financiación y calidad crediticia.
Ambas funciones no son excluyentes. Por el contrario, se complementan.
La primera desarrolla un mercado hipotecario secundario que permite reciclar el capital prestado. La segunda crea una fuente estable de fondeo para sostener el crecimiento futuro del crédito.
La reciente modernización del mercado de capitales argentino abre una oportunidad inédita para avanzar en esa dirección.
Si el diseño institucional es sólido, profesional y transparente, Argentina podría dejar de depender exclusivamente del balance de los bancos para financiar la vivienda y comenzar a construir un sistema en el que el ahorro de largo plazo del mercado de capitales financie, de manera permanente, el acceso a la vivienda.
Ese sería, probablemente, el cambio estructural más importante para el desarrollo del crédito hipotecario argentino de las últimas décadas.
El desarrollo de un mercado hipotecario secundario será uno de los ejes del II Congreso Argentino de Crédito Hipotecario, organizado por Reporte Inmobiliario y el Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, septiembre próximo.
