El Proyecto de Ley de Inviolabilidad de la Propiedad Privada que propone LLA con Federico Sturzenegger, impulsa la modificación de varias leyes que atañen al derecho de propiedad, con la finalidad de reforzar la seguridad jurídica, en sus seis capítulos impulsa una amplia reforma legislativa relacionada con la propiedad privada.
Este proyecto ya fue enviado por el Poder Ejecutivo al Senado como Expte. PE-13/2026 (Mensaje Nº22/26) y actualmente está en tratamiento en reunión plenaria de las comisiones de Asuntos Constitucionales y Legislación General. Todavía no tiene dictamen definitivo.
La misma trata los siguientes temas: a) sobre la Ley de Expropiaciones de la Nación 21.499 (cada provincia además tiene su propia legislación sobre expropiaciones); b) también contempla reformas al proceso de desalojo del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación, vigente solo en la ciudad de Buenos Aires; c) modificación del art. 1222 del Código Civil y Comercial de la Nación, disminuyendo de 10 días a 3, el plazo para la intimación de pago de los alquileres de vivienda, previo a iniciar juicio de desalojo; d) modificación de la Ley de Regularización Dominial para la Integración Socio Urbana 27.453; modificación a la Ley de Protección del Dominio Nacional de la Propiedad, Posesión o Tenencia de Tierras Rurales 26.737; e) modificaciones a la Ley de Manejo del Fuego 26.815 y f) modificaciones sobre el Registro de Propiedad Inmueble.
A continuación vemos en detalle cada uno de ellos:
Modificaciones propuestas a los procesos de desalojo
En esta nota nos ceñiremos exclusivamente las modificaciones propuestas al Código Procesal Civil y Comercial de la Nación, vigente solamente en el ámbito de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, ya que cada provincia tiene su propia legislación en materia procesal civil y comercial y, además la abordaremos la modificación del art. 1222 del Código Civil y Comercial de la Nación, que rige en todo el país.
Para brindar mayor seguridad jurídica en resguardo de la garantía constitucional del derecho de propiedad es absolutamente necesario reformar los códigos de procedimientos en lo civil y comercial de cada provincia, abreviando los plazos de los desalojos tanto de inmuebles intrusados, como de los alquilados. El Proyecto, en relación a los desalojos, trata solamente la reforma del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación, que rige en la CABA, pero invita a las provincias a reformar los suyos.
Demoras en los juicios de desalojo
Actualmente, los juicios de desalojo de intrusos en CABA y en la provincia de Buenos Aires, duran no menos de tres años y los de inquilinos por las causales más simples y habituales que son la falta de pago de alquileres o vencimientos del plazo contractual, insumen entre 18 a 24 meses. Eso desalienta la inversión en inmuebles para renta y encarece los alquileres, porque lo propietarios, ante la posibilidad de incumplimientos por parte de los inquilinos, saben que un trámite de desalojo prolongado, atenta contra la rentabilidad y, para resguardarse aumentan los montos de los alquileres. Eso es como en las empresas de seguros, cuanto mayor es el riesgo, mayor será el valor de la póliza.
Clases de procesos
El Proyecto de ley del Senado, contempla imponer el proceso sumarísimo en los desalojos, lo cual abreviaría mucho los plazos, que con dicho trámite no podrá insumir más de cuatro a seis meses y eso juega también en favor de los inquilinos cumplidores de los contratos. Con ello, los jueces no podrán elegir, como lo hacen actualmente en CABA entre el procedimiento sumarísimo y el ordinario. Entre ellos existe un abismo respecto de los plazos. En el sumarísimo, el plazo para la contestación de la demanda es de cinco días y el locatario demandado no puede oponer excepciones previas y todos los plazos de los traslados serán de tres días; la audiencia preliminar del art. 360 del CPCCN en la cual se invitará a las partes a arribar a una conciliación y si ello no ocurriera, se proveerán las pruebas que hubiera ofrecido; esta audiencia deberá fijarse dentro de los diez días de contestada la demanda o de vencido el plazo para hacerlo. En este tipo de proceso no procederá la prestación de alegatos y solo serán apelables la sentencia definitiva y las providencias que de decreten o denieguen medidas precautorias. En cambio, en el proceso ordinario, el plazo que tiene el locatario para contestar la demanda es de 15 días; el demandado puede oponer excepciones previas, de las cuales se le dará traslado al actor y ello obviamente irá demorando el proceso, porque lo que resuelva el juez al respecto será apelable y tendrá que resolver la Cámara d Apelaciones, y así se seguirá demorando el juicio durante meses. Luego se fijará la audiencia de conciliación del art. 360 del CPCCN y se proveerá a la prueba ofrecida por las partes, en el plazo que fije el juez, que no podrá exceder de 40 días; finalizada la prueba, las partes presentarán los alegatos previos a la sentencia; dictada la sentencia, vendrán las apelaciones y, por último, el lanzamiento, que habitualmente se verá dificultado por la invocación por parte del demandado sobre la existencia de personas enfermas, menores de edad, discapacitados, etc. y el tiempo seguirá transcurriendo.
Como vemos, las diferencias entre ambos procedimientos son notorias. Por ello el Proyecto impone el procedimiento sumarísimo como único medio para tramitar el desalojo.
Entrega anticipada del inmueble
A ello se le agrega la posibilidad del actor de solicitar al juez, luego de notificada la demanda y si el derecho es verosímil y previa caución juratoria, la entrega inmediata del inmueble y el juez tendrá 5 cinco días para resolverlo. El juicio continuará, pero con el intruso o inquilino y ocupantes fuera del inmueble.
Además, el Proyecto prevé la posibilidad de notificar la demanda aunque falten las chapas indicadoras del número del inmueble a desalojar, acompañando a las cédulas de notificación, fotografías del mismo. En la ejecución de la sentencia, el mandamiento de lanzamiento contra el intruso, inquilino y ocupantes, contendrá la facultad del Oficial de Justicia de requerir el auxilio de la fuerza pública, el allanamiento del domicilio y la utilización de cerrajero para abrir cerraduras, trabas, candados, cerrojos, cadenas, etc. y la posibilidad de realizar el procedimiento en días y horas inhábiles.
Intimación previa al inicio del proceso de desalojo
También el Proyecto contempla la modificación del art. 1222 del Código Civil y Comercial de la Nación en el cual, en los contratos locativos destinados a vivienda, en caso de falta de pago de dos meses consecutivos de alquileres, previo a iniciar el juicio de desalojo, el locador está obligado a intimar por 10 días seguidos el pago. El Proyecto prevé reducir ese plazo a 3 días.
Beneficios de la reforma
Al fortalecerse la seguridad jurídica respecto del derecho de propiedad, se reafirman los derechos constitucionales vigentes, resguardando por ej. el derecho de propiedad ante las intrusiones, al agilizarse los desalojos en las tomas de casas y tierras, orquestadas generalmente por organizaciones mafiosas.
Esto impulsará las inversiones en el sector privado, especialmente en la industria de la construcción, que es la actividad que mas desarrolla la economía interna del país, en la cual participan en forma directa o indirecta más de 50 gremios.
Al derogarse por el DNU 70/2023 las nefastas Leyes de Alquileres 27.551 y 27.737, que tanto daño generaron a propietarios, inquilinos y corredores inmobiliarios, se restableció la oferta y demanda habitual en el mercado locativo.
De oferta cero en el mes de noviembre de 2023, a oferta normal en pocos meses en el año 2024, el pretensor de inquilino pasó a tener la posibilidad de elegir y negociar los precios de los alquileres, pero actualmente debido a la inseguridad jurídica que generan las enormes demoras en los trámites de los proceso de desalojo, provocando inseguridad jurídica que desalienta la inversión en inmueble para renta, es imperativo establecer las adecuadas modificaciones al Código Procesal civil y Comercial de la Nación que rige en CABA para agilizar los juicios de desalojo y facilitar la recuperación de los inmuebles intrusados o con inquilinos incumplidores del contrato, mediante la entrega anticipada del inmueble antes de la finalización del proceso.
Y eso es precisamente lo que le falta al propietario para asegurarse la garantía de la inviolabilidad de la propiedad privada.
La instauración del proceso abreviado de desalojo, beneficiará a los propietarios porque tendrán mayor seguridad jurídica; a los inquilinos cumplidores de sus obligaciones, porque se les facilitará con menores requisitos e incluso con disminución de los valores de los alquileres, el acceso a la locación; a los corredores inmobiliarios, porque tendrán reglas más claras y ágiles para el ejercicio de su profesión y a los inversores y desarrolladores, porque habrá mayor interés en invertir en inmuebles para renta.
Por Dr. Enrique Luis Abatti (*) y Dr. Enrique Luis Abatti (h) (**)
(*) Dr. Enrique Luis Abatti. Abogado especialista en Derecho Inmobiliario y presidente de la Cámara de Propietarios de la República Argentina. Titular del Estudio Abatti & Rocca Abogados
(**) Dr. Enrique Luis Abatti. Abogado especialista en Derecho de la Empresa y directivo de la Cámara de Propietarios de la República Argentina. Socio del Estudio Abatti & Rocca Abogados
