Si observamos lo que pasó con la demanda este último año es claro que las ventas no paran de crecer en gran parte debido al incentivo de “valores bajos” que percibe la gente generando demanda, además a este elemento se le sumó el incipiente (por ahora) apoyo del crédito hipotecario con tasas que vienen creciendo pero aún así siguen captando interés. Con respecto a los valores de venta es cierto que tuvieron un marcado repunte en todo 2024 pero se podría decir que actualmente las subas están siendo más moderadas, hecho que resulta en parte positivo ya que esto estira los tiempos de decisión para quienes están viendo a la inversión inmobiliarias como una alternativa atractiva.
El valor promedio de oferta de departamentos usados en CABA y GBA no supera los 1.700 USD/m2, cifra que hoy está por debajo de los costos de reconstrucción; lo mismo pasa en el interior del país con valores promedio que no superan los 1.300 USD/m2.
Cuando contrastamos valores de oferta de venta con valores de cierre se puede ver que estos son más altos y crecen más rápido; esto se debe a que se viene vendiendo mayoritariamente lo “bueno y bien ubicado” o ambos atributos por separado, llevando los valores de cierre promedio, por lo menos en CABA por encima de los 2.100 USD/m2 y con tasas de crecimiento de precios interanuales que llegaron en mayo al +15,7%.
El aestrenar es otro mundo: con valores que no cayeron tanto en pandemia y crisis ya que las unidades estaban en manos de propietarios que podían esperar, la suba esta siendo demasiado moderada, no llegando ni de cerca a compensar los fuertes incrementos en los costos que se dan básicamente por dólar planchado. Ahora bien, la pregunta del millón que despejaría dudas al respecto es: cuanto tiempo más estaremos con dólar a 1.200 ?.
Si hablamos de demanda y tipologías las gran perdedora es la unidad de un ambiente ya que con valores metro cuadrado tan por el piso el actual comprador prefiere poner unos dólares más y tener una unidad más “útil”, eligiéndose mayoritariamente el 2 ambientes.
Con respecto a la cantidad de oferta de unidades en venta, se podría decir que de estar en un pico máximo en pandemia y crisis bajó de forma muy marcada en 2024 estabilizándose en niveles aceptables apenas por encima de cifras prepandemia, pero ahora se empiezan a ver nuevamente algunos picos de subas sobre todo en unidades chicas en CABA, pero no tan así en GBA con mayor estabilidad. La baja de oferta durante el año pasado fue debida básicamente a la gran noticia y seguramente más relevante de las últimas décadas del sector: la derogación de la Ley de Alquileres.
Derogación que generó un saneamiento casi instantáneo de ese sector que pasó no sólo a ser más rentable, sinó que el nivel de riesgo del negocio bajó estrepitosamente haciendo que esta alternativa vuelva a ser viable nuevamente.
Medios del mundo se hacen eco del éxito de la derogación de la Ley recreando oferta al mercado y estabilizando los precios
Si hablamos de zonas la estrella de CABA sigue siendo Caballito que atrae demanda del Corredor Oeste por la inseguridad, pero en Zona Norte se empieza a visualizar un corrimiento del epicentro inmobiliario más hacia Vicente Lopez – Nuñez debido a un lento proceso de “descentralización” efecto del avance de la tecnología y el crecimiento de Barrios de poca calidad edilicia sin control sobre todo bordeando la zona retiro-recoleta. Además se consolidan dos grandes nuevos “países” que son Nordelta y Pilar. En el Sur también se consolida Canning.
Y con respecto a los costos de construcción (el insumo básico de un metro cuadrado) habría bastante para hablar: pocos asumen el valor que sale construir un metro hoy y ese puede ser el gran problema que arrastremos hacia los próximos meses. Con costos que se ubican en un pico histórico la única variable que podría modificar este hecho es un cambio muy fuerte en la paridad cambiaria. Lo cierto es que es muy poco posible que estos bajen, lo más probable es que se queden en los niveles actuales debido a la oferta que hay en el mercado por el bajo nivel de actividad. Lo positivo es que ya se empieza a ver el comienzo de algunas nuevas obras por parte de usuarios que finalmente asumen que “este será el nuevo costo”.
En resumen como Amenazas y Debilidades podemos destacar la burocracia en aprobaciones, la no previsibilidad del tipo de cambio que impacta en los futuros costos para un desarrollador y la relación salarios y valor m2 en dólares a pesar de que viene mejorando.
Lo cierto es que Fortalezas y Oportunidades del mercado son muchas más, se podrían destacar la demanda contenida por años que sigue generando la “cultura propietaria”, el despegue del negocio de los alquileres, el crecimiento en la población, los “valores por el piso”, el blanqueo, el despegue del crédito hipotecario y los múltiples cambios que se están viviendo en el Mapa Inmobiliario argentino.
Algunas pocas cosas para preocuparse pero muchas para seguir apostando al sector.
© ReporteInmobiliario.com, 2003-2025, 18 de junio 2025
