*la imagen de portada corresponde al diseño de So Riviere en desarrollo en Nordelta
- RI: ¿Por qué empezaste en el desarrollo inmobiliario?
- GA: Yo me recibí en 1989, terminé de cursar y abrí mi estudio en 1992, en los primeros siete u ocho años hice 50 casas, me puse a hacer proyecto y dirección y ahí me fui encontrando con que se me formaron equipos de obreros, de instaladores, carpinteros. Y en un afán de tomar un poco más de escala y de independencia, empecé a pensar en desarrollar, e hice los primeros desarrollos chicos en esa época. Luego en 2004 o 2005 me vine para Caballito y tenía muchas ganas de hacer edificios por una cuestión de continuidad, de volumen y de autonomía. Quería hacer lo que se me daba la gana hacer, determinada clase de arquitectura sin condicionamientos. Entonces, empecé a ver que si hacía lo que a mí me gustaba y la gente me lo compraba, esa era una manera de tener una empresa muy divertida, donde también desde un inicio, en función de la curiosidad y de esta cosa de filosofía de los japoneses de hacer algo todos los días y tratar de hacerlo todos los días un poco mejor. Y eso fue lo que hice. Entonces, en el hecho de hacer edificios y venir ya de una tradición de hacerme yo mis propias obras, fui creando equipos y perfeccionando sistemas. Mi pasión y mi gran fortaleza es la mesa de dibujo; entonces, pude combinar la mesa de dibujo con los layout de los edificios, con las fachadas, con todo lo que es la constructividad. Lo pude combinar con una parte comercial que tenía innata y una parte de emprendedurismo, de poder pensar en transformar un terreno baldío en un edificio bonito, con gente viviendo ahi adentro, feliz de la vida y habiéndole dado trabajo y habiendo pagado impuestos y habiendo hecho una cantidad de cosas que si uno no las resuelve hacer, pues simplemente no se hacen, no existen, es como muy entretenido.
- RI: Lograste generar de tu propio trabajo como arquitecto. El sueño de todo arquitecto…
- GA: Sí, la verdad que sí, porque no venía de una familia de tradición de arquitectos ni comerciantes, ni industriales. Entonces, sí, era difícil conseguir los clientes. Pero, principalmente, me parece que el desarrollo es muy desafiante, ¿no? Es muy desafiante. Y máxime en nuestro país que en los últimos 25 años ha cambiado y ha tenido tantas emergencias económicas. También el hecho de hacer un producto de buena calidad, aparte del desafío personal, es una especie de “seguro de vida” de la empresa, porque vos sabés que si tenés un buen producto, siempre lo vas a vender, aunque sea a un precio menor. Calcula que en este momento estamos construyendo 100.000 metros a la venta, es una inversión de 300 millones de dólares, que no tenés en el cajón, tenés que ir formándolos. Entonces, un país donde de repente determinada decisión o cambio político o geopolítico te puede afectar el humor del comprador o simplemente la cosa de decir: Bueno, lo hago, pero lo hago el año que viene, cuando todo sea claro y a ver qué es lo que va a pasar y vos de pronto tenés una cantidad de compromisos y demás.
Entonces, siempre el producto de buena calidad hace que el cliente te va a elegir y eso un poco lo tuve en cuenta a la hora de darle la impronta y el sello y la orientación a la compañía. Por otro lado, ser una persona muy “curiosa”, me he tomado el trabajo de viajar por todo el mundo, por todas las grandes capitales del mundo, absolutamente todas, mirando arquitectura, haciendo de mystery shopper, metiéndome en todos los edificios de Manhattan, en lo de Miami, en los de toda Europa, e inclusive en Medio Oriente y Asia. Hasta a Tokio llegué “mirando” arquitectura. Singapur, que son ciudades divinas donde uno ve cómo construyen otros, se puede medir, darse cuenta de la escala realmente que uno tiene y todo lo que tiene para mejorar, que siempre es mucho cuando uno se mide en economías de primer mundo con la fuerza y con la calidad que tienen. Entonces, ahí también pude encontrar proveedores y encontrar sistemas y formatos que fui copiando y fui tratando de mejorar, en cómo se vende, en cómo se presenta un showroom, en cómo se fabrica una fachada o un layout. Y bueno, eso es un poco lo que hicimos los últimos años.
Render de Donna Zaffira
- RI: Arquitecto y desarrollador, pero además usas tu apellido en la empresa, eso no es algo común. ¿por qué?
- GA: Mi empresa un poco es mi vida. Me he dedicado a esto ya en tercer año del colegio secundario, teníamos “proyecto” como materia y dibujo técnico; entonces hace 45 años que tengo un lápiz en la mano y un pedazo de papel y un escalímetro. Y como te digo, de repente, desarrollar 100.000 metros, quiere decir que tenés, capaz, 1.000 tipos que te están comprando un departamento de 100 m2, que para ellos es el ahorro de toda la vida o parte del ahorro de la vida de sus padres. Entonces, creo que ahí hay una responsabilidad muy grande en términos de poder administrar esas expectativas y ese dinero. Y el sueño, la vivienda, es el sueño, el techo propio, es el sueño culturalmente, de cualquiera de nosotros los argentinos. La persona que te da su dinero, que es todo su esfuerzo concentrado en papel para que le entregues su casa y pone la expectativa en ese lugar y bueno, vos le tenés que responder. Y entonces,… usar mi apellido, ¿por qué no? Si es lo que va a suceder, le voy a rendir homenaje, le voy a responder con creces a lo que me pide. Por eso nos tomamos la costumbre de hacer cada edificio mejor que el anterior, para sorprender una y otra vez.
Tengo miles de audios de clientes que van a ver el edificio y me dicen: “Gerardo, vos me estás dando mas de lo que me prometiste. Ya no entiendo nada, ¿qué es lo que está pasando?”. Y eso para mí es música, es retroalimentar mi idea de compañía, donde acá no tenés atrás una compañía aseguradora, ni un banco, ni nadie que te va a ayudar ante un problema o ante cualquier contratiempo. Entonces, lo que tenés que hacer es apoyarte en tu clientela y para apoyarte en ellos tenés que darles lo mejor, y a ellos te van a responder con lo mejor. Así que ese es un poco el motivo por el cual la empresa lleva mi apellido, que para mí es un orgullo enorme.
- RI: Vimos que estás empezando un proyecto grande también en Nordelta. Contamos un poco el por qué de la expansión hacia otras localizaciones.
- GA: Bueno, Caballito es mi casa, me vio crecer, le debo todo y vamos a estar acá, si Dios quiere, por muchos años. Pero nos había llegado la hora de dar un salto, un crecimiento y una apertura a otros mercados, a otros lugares donde tal vez no fuera tan fácil;….otros desafíos. Y yo tenía mi casa de fin de semana en el barrio El Yacht de Nordelta, que es un barrio náutico, todos allí somos amantes de la náutica, y desde casa siempre miraba el lote enfrente y decía: “Qué lindo lote para hacer un edificio”, y me lo dibujaba en la mente. Hasta que llegó el día, que fui, golpeé la puerta, me miraron al principio un poquito con cara de desconfianza, pero los convencí de que iba a ser una linda obra y me vendieron dos hermosos macrolotes, 250 mts lineales sobre el canal, y estuve tres años arriba de la mesa de dibujo, tocándolo todos los días, y esas son experiencias inolvidables. Es un placer monstruoso poder darte el lujo de hacer la actividad profesional que te gusta, y en esa escala y un desafío de esa naturaleza, un edificio de 19.000 metros a la venta, hipercomplejo, con prácticamente cada unidad distinta de la otra, con un montón de sistemas supersofisticados, con un layout espectacular, con una excelente orientación.
O sea, es un edificio único, realmente tengo mucha expectativa de que va a ser una obra realmente muy bien recepcionada. Así que necesitábamos ampliar un poco la base de operaciones y elegí allá porque también veía que había lugar para algo nuevo que en otros lugares a lo mejor no me encontré en su momento.
- RI: ¿Cómo te manejas con precios de venta y formas de pago de las cuotas en momentos de turbulencias cambiarias?
- GA: Lo que te puedo decir es que vendemos en dólar a precio fijo. Eso es algo que no es común en nuestra actividad, pero a mí no me gusta el pesos más CAC, porque las propiedades valen en dólares, entonces el precio al que las tengo que vender, para mí, es el dólar. Por supuesto que ahora estamos viviendo un momento atípico, en donde el dólar se ancló y los precios tuvieron una recuperación, porque vamos a ser honestos, los precios estaban bajos en dólares, principalmente la mano de obra, y también todos los precios de importados que estaban a dólar oficial a mitad de precio. Entonces, un sinceramiento como hubo de la economía, uno no puede decir que sea una injusticia. Los sueldos estaban bajos en dólares, eso nadie puede decir que no, prácticamente se duplicaron y muchos materiales se dolarizaron a un dólar oficial, que ahora es muy parejo con el dólar paralelo, que es el dólar Blue, al cual se hacen las operaciones inmobiliarias. Pero también tenemos que decir que ese tema del atraso hacía que una obra que podía costar, costo directo en su momento, 1500 dólares, había bajado a 1200, y que ahora subió a 1800 o 1900.
Entonces, en realidad, subió un 20%, no subió un 100%. Y ese 20%, si lo tomamos desde el 2018 a esta parte son siete años, y tenés una inflación mundial de no menos del 4%, es la lógica que haya aumentado ese porcentaje el costo de la construcción. Lo que no es lógico es que estemos vendiendo con precios casi del 2018. Bueno, desde el 2004, 2005 hasta el 2018 tuvimos un aumento del precio de venta del orden del 150% en 13, 14 años al 5 o 6% anual acumulado. Y del 2018 hasta ahora, los precios pasaron por años muy malos y con clima de negocios muy malo, costos bajos, pero con clientes ausentes; esto hizo que en algunos casos, hasta bajen los precios del metro terminado o el metro al pozo. Pero ya el año corriente, el año 2025 fue un año en donde los precios recuperaron no menos de un 10%. Y yo calculo que en los próximos dos, tres o cuatro años van a ir recuperando un cinco, un ocho por ciento que se va a ir acumulando y eso va a volver a poner la ecuación económica de los desarrolladores en su lugar.
Hoy tenemos muy comprimida la rentabilidad, pero los desarrollos duran cinco o seis años. Entonces, que te toque un año comprimido, después te va a tocar un año holgado. Entonces, vas a ver el promedio. No hay que alarmarse ni tampoco arrancarse las vestiduras y mucho menos bajar la calidad de los productos que fabricamos.
Gerardo Azcuy en su estudio en Caballito rodeado de maquetas
- RI: ¿qué consejo le das a muchos de los arquitectos que empiezan hoy en día y a los que les cuesta generarse su propio trabajo, trabajar con clientes?
- GA: Bueno, en la Facultad de Arquitectura nos enseñan a proyectar, esa es la realidad, y desarrollar es otra actividad. Desarrollar implica tomar riesgos, ser emprendedor, ser un empresario. Y esa es una actividad que te la enseñan en tu casa o la aprendés de un jefe o la aprendés a las piñas en la calle. En mi caso, es el último. No tuve un jefe que me explique ni un familiar que me enseñe. Y sí, hice todo el curso completo. Pero se trata de eso, se trata de, como sea que lo aprendés, aprender a tomar los riesgos, porque una vez que vos decidís comprar un terreno y ponés la seña? Bueno, son 10.000 metros, listo. Tenés que pensar en que tenés que fabricar 30 palos. Bárbaro, 30 millones de dólares. Y vos pusiste 50.000 de seña, pero ya debés 29.950.000 y aparte, empezó a correr el reloj de arena. Con lo cual, después le vendés un departamento a tu tía de 150.000 dólares, que te dio 15.000 dólares de anticipo, y ahí tenés una hipoteca ya encima tuyo trabajando, porque ella te dio 15.000 dólares, pero vos tenés que poner 30 millones, porque lo tenés que hacer, lo tenés que terminar y lo tenés que entregar y superar sus expectativas.
Este es el trabajo. Es muy fácil, pero implica mucha determinación e implica poder tener una
lectura de la situación, de lo que vas a hacer. Tenés que ver el lote y decir: “Sí en este lote voy a fabricar este producto, este producto me va a costar tanto, lo voy a vender en tanto y me va a
quedar tanto margen de rentabilidad”. Y si te equivocás, trabajás cinco años gratis o trabajás
cinco años para quedar endeudado y mal con toda tu familia, porque los primeros que te
apoyan son los familiares y los amigos. ¿Quién te va a comprar al principio si nadie te conoce?
Con lo cual hay que ser muy determinado, estar dispuesto a pasar muchos años aprendiendo
a hacerlo, en la facultad uno se pasa seis años aprendiendo a proyectar. Bueno, acá te vas a
pasar 12 o 18 años aprendiendo a hacer un edificio y ganar plata. Mientras tanto, en el primero
vas a perder, en el segundo vas a empatar, en el tercero vas a volver empatar, en el cuarto vas
a ganar un cachito. Y si fuiste lo suficientemente inteligente para aprender de todos los errores
que hayas cometido, luego vas a convertirte en una persona que va a tener un éxito
determinado. Esto es así, no hay mucho misterio.
En mi caso, que es un caso especial, porque yo soy un desarrollador, proyectista, director de obra, constructor, analista de los precios, vendedor, como que me gusta dominar todo el espectro del desarrollo inmobiliario. Como contrapartida, lo único que hago es arquitectura residencial de primer nivel, porque como es tan ancha la actividad, la tengo que centralizar en una sola tipología de trabajo y por eso me mantuve quieto en un barrio donde también me era más fácil no solo controlar las obras, sino tener el boca en boca de la clientela para que me compre, porque tampoco quería depender de nadie que tuviera que comercializar y pudiera fallar. Con lo cual la empresa es un poco atípica en términos de que es una empresa muy ancha, donde hacemos un poco el ciclo completo del desarrollo inmobiliario.
Se puede hacer, es muy normal el ciclo completo en pequeña escala, cuando se juntan los
arquitectos por primera vez y con la ayuda de algún tío, del padre, de uno, de un amigo o de lo
que fuera, y ponen un poco de plata y hacen el primer edificio, que se tienen que ocupar un
poco de todo. Yo logré hacer eso en una escala mediana, donde somos ciento y pico de personas en las oficinas. Tenemos, por supuesto, el área principal, que proyecto y dirección, pero tenemos un área de creatividad muy, muy desarrollada, que tiene que ver con todas las envolventes, el interiorismo y todo el producto en general. Tenemos un área de administración y finanza muy fuerte, que incluye compras, legales, recursos humanos, etcétera. Y tenemos un área de producción muy fuerte también, donde tenemos 500 obreros propios, maquinaria, grúas, palas, clarks, camiones, galpones, etcétera. Y después tenemos un área comercial propia de venta posventa y atención al cliente. Así que, bueno, eso es muy entretenido, muy divertido, no te vas a aburrir nunca. Es muy desafiante, porque hay que manejar muchas veces intereses contrapuestos. El comercial quiere una cosa, el proyectista quiere tener el plano en la mano un rato más, el comercial quiere el render, el de producción quiere saber qué día arranca la obra y qué hace con la gente, cuándo la puede meter, cuándo la tiene que sacar, por qué no le cumplen con la documentación a tiempo. Es todo un gran tironeo. El de compras quiere tomarse el tiempo para comprar tranquilo, quiere sacar los pagos en los plazos que le quedan cómodos y el otro compra a último momento y quiere las cosas para el otro día.
Es todo muy divertido la cantidad de intereses contrapuestos que hay dentro de la empresa, que habitualmente se dan fuera de las empresas, pero eso lo que tiene de malo es
que los intereses de una empresa van en el sentido contrario de la otra empresa. Digamos que
la empresa constructora cuanto menos pone al mismo precio, más gana. Esto es como la tabla
del uno. Tenés un presupuesto que pasaste, le vas a ingresar 10. Si metés los 10, empataste. Tenés que meter un poco menos para quedarte algo, que esa es la lógica. En cambio, acá son
mostradores distintos de una misma empresa, que lo único que persigue es el producto cada
vez de mayor sofisticación; entonces, eso es una espiral ascendente de mejora que nos posiciona realmente como una empresa diferente en el mercado. Y bueno, eso es lo
que nos gusta hacer.
Render de Donna Gioia
- RI: Para cerrar, decime brevemente los proyectos que están terminando ahora y cuáles están trabajando ahora o en desarrollo.
- GA: Tenemos tres proyectos muy avanzados en distintas etapas. Uno recién terminado, Vita, 11.000 metros, un edificio divino. Séptima, que lo entregamos entre marzo y abril en la Avenida Pedro Goyena, y Gioia, que es un edificio en Avenida Pedro Goyena y La Plata, que lo vamos a entregar el año que viene no, el siguiente, a mitad de año. Esos tres proyectos suman más de 30.000 metros. Y después tenemos en caballito otros 50.000 metros en cuatro proyectos, uno ya en ejecución, Safira, uno recién demolido, esperando el plano registrado para comenzar en Avenida de la Plata y Valle, 15 000 metros. Otro en etapa de demolición, en Malvinas y Alberti, 16 000 metros, un proyecto espectacular. Y el cuarto, son unas canchas de tenis que había en Directorio y Malvinas, que es un lote pasante 26 mts por 120 mts, que está en etapa de salir la demolición y estamos presupuestando para empezar la demolición en breve. Así que ahí tenés esos 50.000, son tres de 15.000 en promedio y uno de 5.000, y los tres en ejecución suman a 80.000 m2.
Y después tenemos en negociación, en este momento, otro terrenito más, acá en directorio,
también 26 m de frente, que estamos a la firma en estos días, ahí van a ser 11.000 metros más. Y en Nordelta, 19.000 metros, asi que vamos a entregar Vita y va a arrancar el nuevo, así que pasan a la etapa de posventa y entramos en la etapa de mesa de dibujo y reponemos 100.000 metros. Es una medida que nos queda cómoda, se entregan unos 15.000 y 18 000 m2 por año. Y la verdad que estamos muy contentos con eso y con cómo está performando la empresa. Alcanzó un punto de madurez donde estamos bien armados los equipos, contentos los clientes, muy bien el producto, así que estamos pasando un buen momento.
- RI: ¿y cuántos terminaste edificios en estos años?
- GA: En la serie de Donna, que son ocho, contando los tres que están en etapa de terminación, terminé cinco. Y ahora el sexto, que es Vita, ahí son 60.000 metros terminados. Y después, la etapa anterior fueron unos 30 edificios terminados.
El arte presente en los desarrollos de Azcuy mediante El Premio Azcuy que es un concurso nacional dirigido a artistas individuales o colectivos argentinos cuya misión es reconocer, difundir y fomentar la producción artística local, estimulando la puesta en valor del arte nacional. Desde su creación en 2019 es llevado a cabo por Azcuy en alianza con el Museo de Arte Moderno de Buenos Aires. La tercera edición del Premio tuvo como ganador al artista Fabián Bercic por su proyecto La montaña concreta, especialmente concebido para el edificio Donna Reggia, es un escalador que recorre todo el hueco de aire y luz de la torre.
La primera edición del Premio tuvo como ganador a Diego Bianchi por su proyecto Mutanti, especialmente concebido para el edificio Donna Terra
