El Gobierno Nacional, a través de la Resolución Conjunta 2/2025 de los Ministerios de Economía y de Justicia, reglamentó la implementación de las hipotecas divisibles para los proyectos inmobiliarios para fomentar el crédito, impulsar al sector y a la construcción, y reducir el déficit habitacional en la Argentina.
La Resolución publicada en el Boletín Oficial dispone que podrán constituirse hipotecas divisibles sobre inmuebles sujetos a proyectos inmobiliarios para la posterior división y afectación al régimen de propiedad horizontal o conjuntos inmobiliarios, o para subdivisiones originantes de parcelas del dominio común.
A partir de esta medida, cualquier persona podrá acceder a un crédito hipotecario a largo plazo para financiar la compra de un desarrollo inmobiliario en construcción (conocido comúnmente como “pozo”) o de un lote en un barrio, incluso antes de la subdivisión de terrenos. Este financiamiento permitirá la adquisición en las mismas condiciones que las de una propiedad terminada, facilitando así el acceso a vivienda desde las primeras etapas del proyecto.
De esta manera, se permitirá crear una hipoteca divisible a los dominios que consten libres de gravámenes o reconocidos por el acreedor; cuenten con un proyecto urbanístico que determine la modalidad de subdivisión; y su acto constitutivo prevea la conformidad de las partes para realizar la división del crédito y de la garantía hipotecaria. En esta línea, las partes podrán autorizar su cesión, securitización, integración a fideicomisos financieros y emisión de letras hipotecarias conforme la legislación vigente y la reglamentación aplicable.
La falta de un sistema de hipotecas divisibles reducía considerablemente la oferta de viviendas posibles de ser hipotecadas. Además, esta situación limitaba el acceso al financiamiento de futuras obras a ejecutarse por el sector privado y restringía la afectación de las unidades funcionales o lotes de terreno.
A su vez, el Gobierno Nacional reguló la hipoteca sobre el derecho real de superficie para proyectos inmobiliarios, permitiendo constituir una hipoteca sobre la rasante, vuelo o subsuelo, o sobre el derecho a construir en el inmueble, dentro del plazo de duración del derecho de superficie.
Resumen de la Resolución Conjunta 2/2025
1. Se reglamenta la posibilidad de constituir hipotecas divisibles según el Código Civil y Comercial (art. 2208).
2. Puede aplicarse tanto a hipotecas como al derecho real de superficie.
3. La escritura debe expresar la divisibilidad, el monto máximo y la modalidad de fraccionamiento.
4. Cada fracción hipotecaria será autónoma: podrá cederse, transmitirse o cancelarse
independientemente.
5. La inscripción registral deberá indicar el carácter divisible y los importes asignados a cada parte.
Texto Completo de la Resolución Conjunta 2/2025
Resolución Conjunta 2/2025 – Ministerio de Justicia y Ministerio de Economía
Publicada en Boletín Oficial el 16/07/2025
ARTÍCULO 1°.- Establécese que las hipotecas divisibles podrán constituirse al momento de otorgarse la escritura constitutiva del derecho real de hipoteca, en los términos de lo previsto en el artículo 2208 del Código Civil y Comercial de la Nación, así como al momento de otorgarse la escritura decon stitución del derecho real de superficie, a los efectos previstos en el Título II del Decreto 1017/2024.
ARTÍCULO 2°.- La divisibilidad de la hipoteca deberá constar expresamente en la escritura respectiva, indicando el monto máximo de responsabilidad hipotecaria y la modalidad para su fraccionamiento.
ARTÍCULO 3°.- Cada fracción será autónoma y podrá ser objeto de cesión, transmisión o cancelación, de acuerdo con las disposiciones registrales vigentes.
ARTÍCULO 4°.- La inscripción registral indicará el carácter divisible de la hipoteca y las partes que la conformen, con su respectivo importe.
ARTÍCULO 5°.- Comuníquese, publíquese y archívese.
