Siempre ante el cierre de las sesiones legislativas aparecen novedades, y esta ya se esperaba.
Estaba previsto que bajaran las alturas permitidas en algunos barrios; que limitaran la banda edificable en los USAB (edificios de hasta 4 pisos) responsable de tremendos paredones en los pulmones de manzana; que aumentaran un piso para compensar a los desarrolladores en USAB1; y que cambiaran a USAB0 (de PB y 2 pisos) los barrios más residenciales de baja densidad que originaron las protestas vecinales, y que obligaron a revisar el código urbanístico.
De hecho el Mapa de Edificabilidad no varió prácticamente entre la primera y la segunda lectura, a pesar de los reclamos ciudadanos por no haber sido escuchados. Pero sí fue novedad -y muy discutida- que la Capacidad Constructiva Adicional sea autorizada sin intervención de la Legislatura. Un instrumento de promoción “supuestamente” de la zona sur, que también se puede usar para revalorizar inmuebles catalogados, o para contribuir con un espacio verde si cumple con determinadas características. Instrumento que permite infringir la altura máxima permitida en hasta un 50% en determinadas avenidas de la zona norte. Es decir, las famosas excepciones al código otorgadas directamente por el Poder Ejecutivo. O autorizar excepciones al perfil edificable en parcelas pequeñas.
El resto se trata de ajustes menores, salvo el hecho de que vuelva a ser obligatorio dejar fondo libre en todas las parcelas de acuerdo a su zonificación. Sí, en todas; no previeron por ejemplo que una parcela de 12 m de profundidad no puede dejar 8 m libres si se emplaza en Corredor Medio. O que sea obligatorio para parcelas de más de 12 m de ancho retirarse lateralmente si el lindero es espacio urbano de un edificio de Perímetro Libre o Semilibre. Se modificó la definición de Edificio Consolidado (pasó a ser el Art. 6.10.1) contemplando mayores variables, aunque sigue siendo inadmisible en los USAB: si tengo un vecino de PB y un piso tengo que considerarlo en el proyecto si la zonificación admite 9 m de altura.
Entre medio metieron algunos bocadillos, como eliminar el Certificado Urbanístico que garantizaba la posibilidad de una inversión en tiempos razonables sin tener que gastar fortunas en un proyecto completo sin certezas de viabilidad; o no permitir el uso Estacionamiento detrás de la Línea de Frente Interno, aunque sea absorbente. ¿Qué haremos con las cocheras obligatorias? ¿Extender el subsuelo por detrás de la Línea Interna de Basamento, quitando la posibilidad de que queden árboles en el pulmón de manzana?
En el playón de Colegiales ganaron los vecinos al conseguir evitar que siguieran loteando los pocos espacios verdes que allí quedan. También existe un compromiso de generar Áreas de Desarrollo Prioritario en Constitución, Pompeya y Flores. Y digo compromiso porque solo son expresiones de deseos, habría que ver cómo se formalizan.
Hay que reconocer que fue un trabajo arduo contra reloj que comenzó en agosto (¿y por qué no en marzo como habían prometido?), que se resuelven temas que ya venían de lejos, que se conformó en parte a vecinos y desarrolladores, pero que sigue siendo un parche mientras no se actualice el Plan Urbano Ambiental, con un modelo de ciudad que incluya participación real, contemple el cambio climático y las identidades barriales: para este 2025 se esperan nuevos remiendos.
Magdalena Eggers
Arquitecta, Máster de Historia y Cultura de la Arquitectura y la Ciudad por Universidad Di Tella
