Nuevo código urbanístico para CABA?

Desde que se aprobó el Código Urbanístico a fines de 2018, ya se realizaron dos modificaciones. Y se viene una tercera, más profunda que las anteriores. En su momento quitaron las troneras, luego dieron marcha atrás y volvieron, agregaron un piso más para fomentar las terrazas verdes, cambiaron la zonificación de un par de barrios por quejas de los vecinos, aumentaron algunas alturas por pedido de los desarrolladores, etc.

Ahora el cambio promete ser más importante por lo menos en algunos barrios. Se propone reducir la pisada en los distritos USAB (sectores de baja densidad), que en lugar de llegar a los tercios de la manzana (dejando un pulmón absorbente del 11,1%) se limitará a ocupar los cuartos, con lo que el centro libre de cada manzana será más generoso (25%). Pero atendiendo en parte a las numerosas asociaciones vecinales que a lo largo de estos años vienen solicitando frenar este tipo de construcciones, se modifica el plano de Edificabilidad y Usos, cambiando el color de algunas zonas no siempre en correspondencia con la ciudad real, cual parches sin visión urbanística del conjunto.

El proyecto del Poder Ejecutivo elevado a la Legislatura porteña además propone entre otras cosas agregar un piso a la zonificación USAB1 (PB + 3 pisos), inventar el USAB0 con las características de lo que hasta ahora es USAB1 (PB + 2 pisos), y permitir llegar al frente con el 4º piso en USAB2. Traducido, se suben algunas cotas pero en compensación se cambian las zonificaciones para bajar alturas. Se eliminarían las restricciones para los enrases en USAB (que tampoco eran una solución aceptable), y la famosa Capacidad Constructiva Transferible que viene del Código de Planeamiento Urbano y que nunca se aplicó, serviría para aumentar la altura en algunas avenidas. Esto último una propuesta disparatada, que suena a excepciones y amparos al contravenir al código morfológico que estipula el Plan Urbano Ambiental, que tiene supremacía sobre aquél.

Ya en febrero de 2020 advertí en otro artículo que el Código morfológico estaba destruyendo la identidad de los barrios de casas; es que era evidente que si no había un límite, los proyectos agotarían la capacidad constructiva.

Los lotes se venden por la cantidad de m2 que se pueden hacer, y a nadie le cierran las cuentas si se quiere ser generosos con el espacio urbano. En algunos sectores se puede construir hasta 8 veces más que con el código anterior. Entonces empezaron a pulular paredones de 17 m de alto que llegan hasta casi el centro mismo de la manzana, y los vecinos recién ahí se dieron cuenta de que los estaban ahogando. El daño es irreversible. Y ahora además nos enteramos de un nuevo cambio, y todos corremos para evitar que pierda valor el lote que compramos. Se suma a la imprevisibilidad un supuesto decreto muy comprensible para evitar que se siga construyendo en el espacio libre de manzana en los USAB, pero que perjudica a muchos inversores con proyectos que no pretenden avanzar sobre lo que propone este proyecto, pero que deberán esperar de brazos cruzados a que se sancione el nuevo código para iniciar la obra, como si sobrara trabajo.

Otra nota mía de marzo de 2021 daba cuenta de lo efímeras que son las normativas para construir en esta ciudad. Y no es casual, ya que las propuestas surgen de gente sentada en un escritorio o de vecinos que saben muy bien lo que quieren pero no tienen idea de cómo se debe hacer. No se ven caras de urbanistas de larga trayectoria con acuerdo de todos los actores involucrados, como en otras épocas. El CoPUA, una comisión creada para hacer cumplir y actualizar el Plan Urbano Ambiental, se limita ahora a firmar expedientes (además de no avanzar con la actualización del Plan Urbano Ambiental, que debería ser el primer paso). Si funcionara como un órgano de consulta y reajuste del Código Urbanístico con representatividad de especialistas, instituciones, desarrolladores y asociaciones vecinales, las modificaciones no serían tan drásticas, y llevarían el consenso de las partes antes de presentarlas a la Legislatura, haciendo de esta ciudad un lugar más previsible y jurídicamente más seguro para desarrolladores y ciudadanos de a pie.