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Oficinas: ¿quiénes sobrevivirán?

La segunda ola de la pandemia obliga a las empresas a sostener el formato de home office y el costo del alquiler se hace insostenible en muchas compañías. Qué salidas encuentran propietarios e inquilinos




oficinas en Buenos Aires



El avance de la pandemia que lleva más de un año, y que se encuentra atravesando la segunda ola, modificó los hábitos tanto en la vida cotidiana como en el trabajo.

A nivel laboral, el traslado de los empleados a las casas hizo que las grandes empresas se adapten a un ritmo de trabajo diferente, reemplazando las 9 horas en las oficinas por el home office. Pero esos grandes espacios que hasta entonces eran el centro de encuentro, a los cuales se destinan todavía parte de los ingresos para pagar el alquiler, siguen sobre las espaldas de las compañías y cada vez “pesan más”.

La gran pregunta es qué pasará con el futuro de estas propiedades que ya vienen golpeadas a más de un año del cambio de rutina. Por otro lado, ¿se puede pensar un mundo sin oficinas? ¿Es totalmente prescindible el face to face, o siempre hace falta una reunión de trabajo?

En medio de la incertidumbre y el desconcierto, consultamos a varios expertos que nos dieron su visión sobre las oficinas.


Oficinas: ¿Podrán desaparecer?

“No creo en soluciones absolutos ni binarias, las oficinas no van a desaparecer, pero tampoco serán como en la pre-pandemia”, dijo a Reporte Inmobiliario Juan Querol, brocker de la consultora Cushman.

Por otro lado, asegura que se está dando una dinámica interesante en el mercado de oficinas, donde muchos hablan de la aceleración de una modalidad que se venía viendo antes del COVID19.

“Antes del aislamiento, en muchas empresas ya se implementaba el home office, los viernes flex y la combinación entre algunos días en el hogar y otros en las oficinas. Ahora este cambio es más estructural y se verá de forma permanente”, comentó Querol.

Según su visión, el futuro será un sistema hibrido, donde las empresas tendrán que readaptarse a esta realidad con el uso de nuevas tecnologías de aplicación permanente.

Juan Manuel Farola, gerente Comercial de Colliers International, sostiene que “el año pasado hubo una modalidad de cuarentena dura y no se podía ir a la oficina. Ahora se dará otra situación, con un ajuste en el uso óptimo de los espacios no del sector en sí, sino donde cada compañía se organizará a su manera”.

En este sentido, tomó como ejemplo lo que sucede con diferentes rubros en el mundo: “Por ejemplo en Estados Unidos los bancos quieren volver a las oficinas, mientras que en Europa no”, comentó.

De esta manera, los especialistas creen que se aceleró un proceso en el cual ni todo será remoto, ni todo será 100% presencial. La nueva realidad dependerá de cada sector, de la dinámica de la compañía y cómo puedan organizarse de acuerdo al tipo de trabajo.

“Se percibe un retorno gradual en grupos con diferentes horarios, con más libertad para hacer un mix entre home office y presencial, dando una propuesta que el empleado valora”, comentó Farola.



Vacancia y precios

Sin dudas, esta nueva realidad impactó en precios, negociaciones y vacancia. Y todavía no hay perspectivas de cuándo el mercado se reacomodará.

El nivel de vacancia es uno de los indicadores que más delatan el cambio. Desde Colliers detallaron que actualmente la vacancia es de 17%, unos 300.000 m2 distribuidos en CABA y la Zona Norte, incluyendo Avenida del Libertador, Panamericana y San Isidro.

En Cushman coinciden en el aumento de la vacancia. “En Clase A corporativa aumentaron los espacios desocupados, tendencia que se había dato antes de la pandemia y que luego se duplicó. De 6.3% pasó a 12.7%”, detallaron.

A pesar de eso, el inventario corporativo de las oficinas Clase A no se vio afectado en el precio, sino que se mantienen. Antes de marzo del 2020 el valor del m2 era de u$s27,70 y ahora es de u$s27,4 promedio, un cambio imperceptible.

En donde si hubo modificaciones es en las negociaciones y acuerdos. Más allá de la cuarentena hubo algunas operaciones de alquiler, pocas y puntuales, pero con nuevas metodologías.

“Los propietarios hoy son más flexibles en relación al precio de cierre de contratos con nuevos inquilinos. Realmente, es un cambio notable que los dueños sean más empáticos en la negociación con actuales o potenciales clientes, porque no era común en el sector”, comentó Querol.

En Colliers llaman a las nuevas negociaciones como “rent-relies”, es decir, se buscan contratos de alquiler para “aliviar” el peso financiero y aggiornar el contrato a la realidad que se vive actualmente. “Hay algún descuento en el alquiler o devolución de m2, porque en muchas empresas este gasto es de los más fuertes, entonces se trata de surfear la ola y hay acuerdo entre partes”, comentó Farola.

En cuanto a los precios, en Colliers también explicaron que los valores del sector son muy transparentes y no se ve una baja grande en los precios como uno imagina que sucedió.

“Lo que vemos hoy es que se trata de capturar la posibilidad de negocios y llevar al interesado a la oficina. La pregunta que hacen los propietarios es ‘contame qué necesitás’. Y así cada empresa llega a un acuerdo”, comentó Farola.



Búsqueda de nuevos espacios

Otra tendencia que está surgiendo como consecuencia de la pandemia es un cambio de empresas a oficinas más chicas, porque saben que el 100% del personal no volverá a compartir los espacios de trabajo al mismo tiempo. Sin embargo, en esa búsqueda hay un “fly to quality”, es decir, se reducen metros pero buscan más categoría.

“Estamos teniendo muchas consultas en zonas no céntricas, como el corredor Norte y Avenida del Liberador”, comentaron en Cushman. “También se observa el interés de los propietarios por ofrecer espacios que generen una mejor experiencia de trabajo, pensando en los empleados. No es fácil ser empresa y generar una cultura de trabajo alrededor del home office, sin lugar a dudas, la calidad de los productos subirá. Puede ser que se reduzca la cantidad de inventario por empresa, cambiará el ratio de ocupación por puesto y se pensarán los nuevos proyectos ofreciendo espacios más flexibles para los inquilinos”, explicó Querol.

© ReporteInmobiliario.com, 2003-2021, martes 20 de abril de 2021

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