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Indice Q: un semáforo en verde para las inversiones en construcción

¿Cuál es el nivel de rentabilidad potencial, denominado índice Q que mide el ratio entre el precio de mercado y el costo de construcción? Escribe Martin Tetaz




dolar y costos de construccion


La pandemia hundió la actividad económica mundial y aceleró la transformación tecnológica favoreciendo las compañías que están haciendo cada vez mas eficientes los procesos de intermediación, al tiempo que consolidó cambios en el mundo del trabajo y la educación, que tendrán impacto en una mayor demanda por tierra residencial más barata, puesto que ya no es tan necesario pagar por ubicarse cerca de la oficina o universidad.

Pero además la expansión monetaria generó una liquidez sin precedente que mantendrá bajas las tasas de interés por un buen tiempo, apuntalando los valores de las propiedades en el mundo.

En Argentina, con el cepo endurecido las familias que tienen capacidad de ahorro buscan sustitutos al dólar y a los instrumentos financieros que resultan refugio de valor, más allá de la baja renta que ofrecen, en sintonía con las tasas internacionales. El ladrillo, se convierte de ese modo en el equivalente a una suerte de bono del tesoro de los Estados Unidos a 30 años.

Pero además, con mercados de capitales menos desarrollados y una moneda más débil, la financiación del gasto covid con emisión generó presión cambiaria, disparando la demanda de divisas y a la postre la cotización del dólar paralelo, por lo que los siete millones de argentinos que atesoraron 50.000 millones de dólares en los últimos tres años ven multiplicar su capacidad de compra de bienes durables, que aunque han aumentado por encima de la inflación general no alcanzaron las valorizaciones del billete norteamericano, medido en pesos.

Este espectacular cambio en los precios relativos ha abaratado el costo de construcción medido en dólares a los niveles más bajos de los últimos 40 años y si bien los precios de las propiedades se vieron golpeados por la recesión (cayeron 22% desde el pico de mediados del 2018), no se diluyeron a la misma velocidad que el precio de los materiales y la mano de obra, medida en moneda dura, al valor que se consigue en el mercado.

La combinación de ambos efectos produce un nivel de rentabilidad potencial, denominado índice Q (el ratio entre el precio de mercado y el costo de construcción) que está 250% arriba del nivel que tenía en el 2008, cuando Reporte Inmobiliario comienza a publicar simultáneamente datos de precios (pretendidos) de propiedades en los distintos barrios de Buenos Aires y costos de materiales y mano de obra. Si bien el arbitraje entre una propiedad terminada y un proyecto no es perfecto, es razonable pensar que esta brecha se irá comprimiendo en la medida que los desarrolladores aprovechan oportunidades (presionando la demanda y los costos de construcción) y vuelcan su producido al mercado (empujando la oferta)


índice Q Martin Tetaz Reporte Inmobiliario


Como nota aclaratoria, este índice solo contempla el costo de la construcción, sin impuestos, precio de la tierra, ni rentabilidad empresaria


Martin Tetaz

© ReporteInmobiliario.com, 2003-2020, viernes 20 de noviembre de 2020


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