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CAP RATE: herramienta financiera

El Lic. Mario Gómez directivo de la prestigiosa empresa comercializadora Toribio Achaval aporta conceptos sobre una metodología fundamental a la hora de tasar una propiedad.

Detalle con formulas de aplicación.



La valuación de inmuebles viene evolucionando de acuerdo a las mayores exigencias que demanda el mercado. A la habitual visión de servir como protección del crédito en la originación de hipotecas, se suma la utilidad que proporciona en los negocios y desarrollos propios del sector. Por lo tanto, cada vez más, es necesario tener un enfoque más amplio a la hora de tasar inmuebles. Es necesario preguntarse cuáles son los ingresos que la propiedad es capaz de generar y valorizar en función de herramientas financieras de utilización universal.
Este es la óptica que aporta el CAP RATE. Es el enfoque que tendría un típico inversor, cuyo objetivo primario es obtener un beneficio por los flujos periódicos que genera su inversión, más el valor de la propiedad al liquidarla al final del período de inversión.

Este método atiende dos principios económicos el de anticipación y el de sustitución. El principio de anticipación se aplica porque el valor de una propiedad es el valor presente de los flujos de fondos futuros esperados. El principio de sustitución es aplicable pues la renta de una propiedad debe estar en línea con la de otra que resulte competitiva.

También tiene en cuenta el principio financiero del valor tiempo del dinero, que supone que un peso recibido hoy vale más que un peso recibido en el futuro, debido a que ese peso puede invertirse hoy para comenzar a producir intereses inmediatamente.

Este criterio se basa en que el precio de un activo inmobiliario no es otra cosa que el valor actual (VA) de los flujos de fondos futuros que ese activo es capaz de generar. Por tal motivo la mejor forma de encarar la tarea de valuación será centrándose en prever esos flujos de fondos y justipreciar la probabilidad de ocurrencia en el tiempo.

Para poder estimar el valor actual de los ingresos futuros a producirse durante la vida útil del inmueble, hay que descontar a una tasa “k” los flujos de fondos netos de cada uno de los “n” períodos (vida útil del inmueble), de manera que:



donde:
VA = valor actual
FFt = flujo de fondos de cada uno de los “t” períodos
k = tasa de descuento
t = períodos, de 1 hasta n

La fórmula de descuento de flujos, dados algunos supuestos se puede simplificar, aplicando el criterio de renta perpetua.

Cuándo se puede considerar aplicable el criterio de renta perpetua?


En el caso en que se trate de un inmueble con una vida útil lo suficientemente larga y con una renta periódica constante, estaríamos en presencia de una perpetuidad.



El valor actual de una renta perpetua es igual al cociente entre el flujo de fondos periódico y la tasa de descuento que se aplique.

Algunas consideraciones finales con respecto al método de CAP RATE

+ En la estimación de los flujos de fondos proyectados reside el mayor valor agregado del tasador. La vida útil (período de tiempo) viene dada por las características del inmueble. Incluso por las características intrínsecas del método (los flujos de fondos más lejanos en el tiempo son muy castigados cuando se los actualiza), la simplificación de asumir que se trata de rentas perpetuas no influye significativamente, obviamente siempre y cuando los flujos de fondos sean constantes.

+ Respecto a la tasa de descuento, si bien no es un tema sencillo de definir, se pueden plantear distintos escenarios de tasas, que llevarán a otros tantos valores actuales. Exponiendo los diferentes resultados en el Informe de Tasación, quién deba tomar la decisión podrá utilizar el valor actual que surja de la tasa de descuento que él considere más apropiada.

+ Esta técnica de valuación consiste en calcular el valor actual de futuros beneficios. Esta definición se deriva del principio económico básico de anticipo que afirma que el valor se encuentra en beneficios futuros. Es decir, que la relación entre vendedor y comprador debe estar fuertemente influenciada por la estimación del comprador de beneficios futuros.

+ Al estimar el valor actual, los primeros pronósticos del tasador se refieren a la potencialidad de la propiedad para generar ingresos. En lo relativo al tema bajo análisis, la primera determinación consiste en establecer un alquiler apropiado dentro del rango de los alquileres que se practican en el mercado. El paso final, el descuento de ganancias futuras para determinar su valor actual, se basa en seleccionar la tasa de interés adecuada para la propiedad que está siendo tasada.

Autor: Lic. Mario Gómez, Toribio Achaval Propiedades

© ReporteInmobiliario.com, 2003-2006



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