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Balance del mercado inmobiliario actual

El primer semestre del año muestra una recuperación con respecto a igual período del año anterior. ¿Se puede tener altas expectativas acerca de esta recuperación? ¿Cuál es el nivel actual de operaciones?¿Aumenta la demanda? ¿Que pasa con los precios?¿Se puede estar satisfecho con esta recuperación?



Optimismo, neutralidad y pesimismo reinan hoy dentro del sector inmobiliario de Argentina. Todo depende desde que ángulo se lo mire. Los números actuales ya no son unánimente positivos para todas las localizaciones y para todos los productos inmobiliarios como si resultaban en años como el 2006, 2007 e incluso el 2008. El interés en invertir en inmuebles persiste lo que se replica en cierta actividad sin embargo en menor número e intensidad y con una selectividad mucho mayor que en esos mejores años.

Durante estos últimos años el mercado cambió a un ritmo vertiginoso dejando nuevos ganadores y algunos perdedores. Los cambios no sólo estuvieron guiados por la mejora o crecimiento económico sino también por modificaciones notorias en la información disponible, en las formas de comercialización y en los productos exigidos.
Quienes no se adaptaron a estos cambios han quedado relegados. Quienes supieron y saben decodificar las transformaciones pudieron captar mercados o segmentos en los que antes actuaban solo unos pocos.

El mercado hoy es más reducido, de eso no hay dudas. Y además se concentra cada vez más en el producto a estrenar debido a que el comprador sigue siendo y será de perfil netamente inversor en los próximos años. Se trata así, de un comprador más sofisticado, al que se lo puede convencer de hacer un negocio entrando en una obra al costo pero, que analiza el mercado y exige explicaciones objetivas poniendo a prueba el conocimiento y pericia de quien ofrece el inmueble o la opción de inversión. Quienes advierten las dinámicas de la realidad inmobiliaria y saben traducirla a sus negocios obtienen resultados positivos, los que se aferran a dogmatismos e incluso tratan de que el cambio no llegue o no se conozca relegan sus posibilidades de éxito.



La demanda ya no crece de manera exponencial, de hecho mayo mostró un crecimiento importante, pero si se compara objetivamente el dato con las cifras de los últimos años se puede observar que la cantidad de escrituras es solo muy buena comparada con el año pasado.

Los valores por otro lado no se reducen, por el contrario crecen, aunque menos que antes. Esa es una realidad. Del 2003 al 2008 los precios aumentaban en promedio, dependiendo siempre del producto y localización, a tasas de dos dígitos cómodamente por encima del 15 % interanual.

Actualmente esas tasas, en la mayoría de los casos, se redujeron a un dígito ya sin llegar a cubrir en el corto plazo el impacto de la inflación.
La combinación de aumentos de costos de construcción y valores con menor dinamismo, restringen la posibilidad de un crecimiento considerable tanto en cantidad de demanda como en una expansión de localizaciones.

El crédito hipotecario sigue ausente. Son cada vez menos las hipotecas que se otorgan y restablecer un sistema real y sustentable va a llevar años. La mayoría de los bancos privados desarmaron sus estructuras de análisis de riesgo hipotecario y sus en otros momentos poblados departamentos de administración de créditos para la vivienda. Créditos personales y/o al consumo resultan para la Banca hoy un negocio más viable que la difícil estructuración y administración de créditos hipotecarios masivos.

Sin embargo, quien cuenta con posibilidad de ahorro, sabe que el problema que enfrenta es que ninguna de las inversiones de bajo riesgo cubre las expectativas de inversión. Se interesa entonces por invertir desde el pozo. A pesar de que la tendencia de estos últimos meses con respecto a las nuevas obras se perdió debido a las demoras en entregas de estadísticas, la calle muestra actividad, aunque sólo se da en forma significativa en los barrios de siempre. Ya hace años que se acuña la frase "hay que salir de la baldosa" como una forma gráfica de comunicar la necesidad de incrementar la oferta y construir en otros barrios, pero la realidad muestra que la concentración continúa y quienes se animan a localizaciones menos consolidadas son sólo unos pocos. Las intenciones y deseos no se condicen con lo que luego se hace en la práctica.

Más allá de ello, negocios hay. El interés en la inversión inmobiliaria persiste. Antes en los suplementos de Economía de los diarios o en publicaciones de negocios se hablaba del dólar, los bonos, las acciones y la situación de las empresas, pero desde hace algunos años se habla también y recurrentemente del Real Estate, abordando al mismo desde distintos ángulos, reflejando el persistente interés del público hacia él. Este también ha sido un cambio capital.

Concentración, tanto en demanda como en localización parece ser el sendero que transitará el mercado en lo que resta del año y posiblemente en el siguiente. Dentro de ese contexto existirá actividad aunque claro está seguirá siendo reducida y selectiva, al menos para la compra-venta de viviendas.

© ReporteInmobiliario.com, 2003-2010, lunes 12 de julio de 2010

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