DEMANDA
Las ventas se vienen mostrando muy firmes y no paran de crecer sobre todo los últimos dos años a partir del cambio de gobierno y el desembarco del crédito. Todo indicaría que la tendencia de mínima se mantendría en los mismos niveles, pero podría mejorar si las tasas hipotecarias bajasen a niveles más tractivos por debajo de los 6 puntos.
VALORES PROPIEDADES USADAS
Este segmento se mostró estable el último año, luego de que en 2024 los valores subiesen de manera más marcada moderando luego el ritmo. Lo que ocurra en 2026 con respecto a valores de venta está muy atado también al comportamiento de los Bancos con respecto a los créditos hipotecarios. Con más crédito la presión sobre inmuebles por debajo de los USD 150.000 sería importante y seguramente los valores volverían a vivir otra alza importante, más teniendo en cuenta que aun están lejos de recuperar el nivel al que habían llegado en su pico máximo. La tipología “departamento” se incrementó más que las “casas” por la demanda con crédito. Las casas se mantuvieron más relegadas, estando hoy los valores de oferta por debajo de su costo de reconstrucción, en 2026 deberían recuperar el tiempo perdido.
VALORES TERRENOS
La tierra para vivienda única pasa por un mal momento con costos de construcción más altos que los de los últimos años desincentivando a la demanda. La oferta sigue siendo escasa ya que no se lanzan nuevos emprendimientos sobre todo en el GBA por problemas de burocracia y aprobaciones pero la demanda sigue sin actuar. Esto seguramente seguirá en 2026. La tierra para vivienda multifamiliar pasa por un panorama parecido afectada por los costos de construcción, pero en este caso la figura del “canje” hace que haya posibilidades de llegar a un acuerdo entre propietarios y developers bajando el riesgo para ambas partes, aunque las incidencias no logran recuperar los valores a los que se había llegado en años anteriores.
VALORES PROPIEDADES A ESTRENAR
Los inmuebles nuevos perdieron la batalla contra el usado en 2025 debido al alza en los costos de construcción. Lo que está ocurriendo es que en algunos casos se encuentran inmuebles en construcción a valores muy simulares al usado debido a la necesitad del desarrollador de fondearse para continuar las obras. También pasa que emprendimientos casi terminados se ofertan a valores similares a los que se inician. Es de esperar que los valores del a estrenar aumenten más que el usado por la presión de los costos, aunque esto no asegura un buen ritmo de ventas para los emprendedores.
OFERTA INMUEBLES
La oferta se mantiene en niveles relativamente altos, pero es difícil comparar a largo plazo en un mercado en el que prácticamente desapareció la exclusividad y la mayoría de las propiedades son publicadas por múltiples operadores. Daría la sensación de que sí hay bastante oferta pero no más de la que históricamente se vio en el mercado en épocas en que los carteles pululaban por las calles, más si se tiene en cuenta que la sobreoferta que generó la Ley de Alquileres (2021-2023) se fue sacando del mercado paulatinamente. La construcción a los niveles en que camina no genera sobreoferta para el mercado actual.
CREDITOS HIPOTECARIOS
Luego de más de un año en que la demanda de hipotecarios se estabilizó en más del 20% de las operaciones, los últimos dos meses del año esta aminoró por la suba de tasas y mayores trabas para los tomadores. Post elecciones las noticias al respecto fueron incongruentes, Bancos que subían las tasas y Bancos que las bajaban. La macro indica que la tendencia debería ser a la baja de tasas en 2026, pero hay que ver muy bien qué deciden hacer los Bancos debido al fondeo de largo plazo que necesitan para impulsar más el crédito. En este caso es difícil estimar qué pueda pasar pero la balanza de la lógica se inclinaría hacia más créditos y tasas un poco más bajas en el segundo semestre del 2026.
COSTOS CONSTRUCCION
Absolutamente todo indicaría que los costos se van a mantener en los niveles actuales, con dólar que acompañaría a la inflación hay que asumir que este va a ser el nuevo nivel de costos para las obras. Obviamente este elemento estruja la rentabilidad de los desarrolladores y desincentiva la construcción para el usuario particular. El usuario aún no asumió que este es el nuevo nivel de costos y difícilmente lo haga en 2026. Esta seguramente será la mayor problemática que enfrentará el sector en 2026.
INVERSORES
Los últimos años fue difícil convencer inversores locales y externos para que inviertan en el sector, hoy con una economía más abierta y sectores que están siendo rentables las condiciones mejoraron. En 2026 seguramente se empiece a dar un proceso de atracción de inversores al real estate de la mano fundamentalmente de la mejora del mercado locativo, con mejores ingresos y menores riesgos. Los sectores de logística son muy atractivos por los cambios de comportamiento y Vaca Muerta seguirá generando interés en toda la zona de influencia. Los cambios del mapa inmobiliario pueden también generar interés para ciertos sectores.
ALQUILERES
Sin dudas la “vedette” del sector, con rentabilidades que subieron y un negocio que bajó muchísimo su riesgo sin Ley de alquileres. Es de esperar que los valores de los alquileres sigan subiendo al ritmo de la inflación como lo vinieron haciendo en 2025. Seguramente las rentabilidades para los propietarios se estabilizarán en 2026 consolidando un negocio que seguirá creciendo de la mano del déficit habitacional, los nacimientos y la inmigración.
ACTIVIDAD DE LA CONSTRUCCION
A pesar de los altos costos la construcción privada siguió con ritmos aceptables en 2024, la gran duda es qué pasará en 2026. Aun no se ve el lanzamiento de desarrollos aptos créditos, la mayoría de los productos lanzados o por lanzarse siguen siendo para segmentos altos. La construcción particular de casas se frenó mucho el último año y medio y nada indica que este elemento pudiera cambiar en 2026. Con costos en un nivel aun no aceptado por la demanda es muy probable que la construcción no crezca en 2026 y el ritmo de algunas obras aminore. Ventas de materiales seguramente se verá afectada por un ritmo más moderado del sector.
FACTURACION INMOBILIARIAS Y DESARROLLADORAS
La demanda crece pero beneficia más a inmobiliarias por venta del usado que a las desarrolladoras. La facturación por intermediación viene siendo buena pero la torta se reparte entre cada vez mayor cantidad de operadores por la penetración de las franquicias inmobiliarias. En 2026, en el caso de crecer el crédito hipotecario, se incrementaría la facturación pero esto no se vería reflejado en los operadores por el crecimiento de oficinas y vendedores. Por otro lado el incremento de los costos en dólares seguirá perjudicando al negocio de la intermediación que factura también en esa moneda. Para los desarrolladores no se esperan grandes cambios, aunque con obras más lentas se pueden esperar menores ingresos.
NUEVOS LANZAMIENTOS
Los lanzamientos seguirán a un ritmo llamativamente pronunciado como se vino viendo en todo 2024 y 2025, pero sobre todo en productos apuntados a segmentos altos. A veces es difícil entender el porque de ciertos lanzamientos ya que la demanda inversora no está actuando tan fuerte en los últimos años. La única explicación cierta es la fuerte cultura ladrillera del argentino, la seguridad que ofrece el negocio y la posibilidad de ir pagando cuotas mientras se desarrollan las obras. No se esperan grandes cambios en este segmento pero sí la continuidad de nuevos lanzamientos. La realidad es que los que están en este negocio no pueden parar, deben seguir.
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