Mercado de terrenos para uso Industrial

La explosión del e-commerce que trajo la pandemia del coronavirus se replicó en un aumento de la demanda de centros logísticos, motivando una alta tasa de ocupación y la estabilización de los precios de renta; todo en un mercado con un crecimiento lento y con gran dependencia del “buit to suit”.

En este contexto se plantea una incógnita: ¿Dónde van a continuar construyendo los desarrolladores?, considerando que la nueva disponibilidad tendría que estar finalizada en un corto plazo para satisfacer la creciente demanda.

El crecimiento de este mercado es un desafío para ambas partes, los desarrolladores tienen que encontrar ubicaciones estratégicas para que los operadores puedan llegar lo más rápido posible al consumidor, mientras que, por su parte, las empresas también buscan la ubicación que garantice una mayor eficiencia operacional.

A partir del análisis de este mercado desde Newmark afirman “Encontramos que existe una gran variedad de terrenos a la venta, tanto en conglomerados industriales como fuera de ellos; justamente esto hace que los valores de venta pedido muestren grandes diferencias”

Debido a la amplitud del área relevada y sus diversas características heterogéneas se establecieron límites urbanos en los par tidos de Zarate para Zona Norte GBA, Ge neral Rodríguez en Zona Oeste y La Plata hacia la Zona Sur.

Dentro del territorio relevado existen una amplia diversidad de terrenos disponibles, tanto en conglomerados con servicios especializados para la industria, como parques industriales y centros logísticos, así como fuera de ellos.

Todas las zonas relevadas se encuentran urbanizadas, con acceso a servicios básicos, infraestructura vial y equipamientos urbanos. Así mismo, las áreas se encuentran trazadas por distintas líneas de transporte público, incluyendo las líneas de trenes que conectan el conurbano con la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.

Dentro del conurbano se destacan diferentes hitos, tales como el Triángulo de San Eduardo - importante área de concentración logística; el aeropuerto Ezeiza, principal acceso aéreo internacional del país y Dock Sud, uno de los puertos marítimos más importantes del país.

Del estudio surge que en los terrenos dentro de Parques Industriales el precio de venta es más elevado, y supera en promedio en un 38% a los espacios en venta fuera de los mismos. La diferencia se explica por los servicios e infraestructuras que ofrecen a las industrias que se instalen, además de los beneficios fiscales según el municipio.

Por el contrario, los precios de venta de tierras fuera de estos conglomerados industriales muestran precios más asequibles, con diferencias atractivas para inversores que buscan reducir la incidencia del valor del suelo sobre desarrollo.

Sin embargo, más allá de las diferencias en los valores de venta, es importante considerar y ampliar la fotografía de todo lo que hay que evaluar. La opción de invertir dentro de un Parque Industrial es buena cuando el plazo de desarrollo es corto, como en este caso, con un mercado que comienza a mostrar las primeras señales de escasez de superficie disponible.

En las opciones de terrenos fuera de Parques Industriales, con precios más asequibles, hay que tener en cuenta los costos y tiempos que puede suponer una rezonificación, en caso de ser necesario, urbanizar, conectar con infraestructura vial, así como proveer los servicios necesarios para la industria.

Por lo tanto, la elección de un predio ya no solo incluye una localización estratégica. La incidencia de costo de la tierra es clave y quienes puedan asumir un mayor riesgo, impulsarán el desarrollo de plataformas logísticas e industriales fuera de las áreas en las que estamos acostumbrados ver este tipo de emprendimientos, cierra el informe.

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