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INSTRUCCIONES PARA OPERAR EN EL FORO Y CUESTIONES GENERALES

 
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RIpuntocom5
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Registrado: Nov 29, 2004
Mensajes: 186

MensajePublicado: Jue May 12, 2005 5:41 pm    Asunto: INSTRUCCIONES PARA OPERAR EN EL FORO Y CUESTIONES GENERALES Responder citando

TODOS LOS MARTES DE 17:00 A 18:00 HS. FORO ABIERTO DE TASACIONES
PARTICIPARÁN REFERENTES DE LA DISCIPLINA DE LA TASACIÓN.

BREVE INSTRUCTIVO:
Clickeando sobre los distintos temas, se accede a las opiniones y preguntas.
Para intervenir debe clickear sobre "PUBLICAR RESPUESTA". Se desplegará una pantalla en la que puede poner un título y luego el texto con su opinión o inquietud y firmandolo con su nombre. Finalmente clickeando en "ENVIAR", su opinión pasará a formar parte del foro.
Luego pasará a una pantalla que lo volverá a conectar al foro.
ATENCIÓN: Es probable que el sistema le indique un ERROR GENERAL(Eso se debe a que está habilitado para todo el público), no obstante su opinión será publicada a pesar de la indicación de ERROR. En este caso deberá reingresar manualmente al foro para volver a participar.
Cualquier inquietud no dude en consultar al te. 4331 2232 o a info@reporteinmobiliario.com


Última edición por RIpuntocom5 el Lun Jun 13, 2005 9:43 am, editado 7 veces
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HORACIO
Invitado





MensajePublicado: Mie May 18, 2005 5:34 pm    Asunto: honorarios Responder citando

RUEGO INFORMEN REGIMEN ARANCELARIO EN LAS TASACIONES
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ANDRESLATOUR
Invitado





MensajePublicado: Mie May 18, 2005 5:36 pm    Asunto: honorarios Responder citando

RUEGO INFORMEN REGIMEN ARANCELARIO EN LAS TASACIONES
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MARQUES
Invitado





MensajePublicado: Mie May 18, 2005 5:37 pm    Asunto: honorarios - su aplicacion en juicios Responder citando

HORACIO: lOS HARANCELES DEL ACTO PROFESIONAL ESTAN REGULADOS EN LA LEY 10.973 pCIA. DE bS. aS. , EL ARTICULO 58 , Y ESTABLECE QUE : EL MISMO CORRESPONDERA AL 50 % DE LA ESCALA FIJADA POR EL ARTICULO 54 DE LA MISMA LEY - ( A CARGO DEL COMITENTE) , O SEA 0,75% DEL VALOR INFORMADO- ELLO EN LOS CASOS DE PERICIA jUDICIAL- PARA DIVISIONES DE CONDOMINIO, Y OTROS EFECTOS JUDICIALES - TRAMBIEN CUANDO A PEDIDO DE PARTES SE REQUIERA PARA DETERMINACION DE VALORES INDEMNIZATORIOS , ETC.
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HORACIO
Invitado





MensajePublicado: Mie May 18, 2005 5:43 pm    Asunto: precios testigo-Comentario- Responder citando

LAMENTABLEMENTE, EN LAS CIUDADES CERCANAS A CAPITAL NOS ENCONTRAMOS QUE LAS VARIACIONES DE PRECIOS DE PROPIEDADES EN CAP. FEDERAL, QUE SON PUBLICADOS POR LOS DIARIOS , INFLUYEN SOBREMANERA EN LA ESPECTATIVAS DE VALORES POR PARTE DE LOS PROPIETARIOS, Y NOS ENCONTRAMOS QUE SE TOMAN COMO PRECIO TESTIGO LOS VALORES DE CAPITAL, SIN TOMAR EN CUENTA QUE UNA COSA ES PUERTO MADERO Y OTRA COSA UNA CIUDAD COMO LA PLATA
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ines_m
Invitado





MensajePublicado: Mie May 18, 2005 5:45 pm    Asunto: Honorarios Responder citando

Quisiera saber si hay alguna raglamentacion de honorarios para tas inmobiliarias para credito bancario
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RIpuntocom5
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Registrado: Nov 29, 2004
Mensajes: 186

MensajePublicado: Mie May 18, 2005 5:50 pm    Asunto: Re: Honorarios Responder citando

ines_m escribió:
Quisiera saber si hay alguna raglamentacion de honorarios para tas inmobiliarias para credito bancario


Ines: no hay ninguna reglamentantación al respecto. El honorario que se abona por una tasación hipotecaria es muy variable y depende básicamente del proveedor del servicio a la entidad financiera.

Arq Germán Gomez xxxxx
Moderador - ReporteInmobiliario.com
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RIpuntocom5
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Registrado: Nov 29, 2004
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MensajePublicado: Mie May 18, 2005 5:58 pm    Asunto: Re: precios testigo-Comentario- Responder citando

HORACIO escribió:
LAMENTABLEMENTE, EN LAS CIUDADES CERCANAS A CAPITAL NOS ENCONTRAMOS QUE LAS VARIACIONES DE PRECIOS DE PROPIEDADES EN CAP. FEDERAL, QUE SON PUBLICADOS POR LOS DIARIOS , INFLUYEN SOBREMANERA EN LA ESPECTATIVAS DE VALORES POR PARTE DE LOS PROPIETARIOS, Y NOS ENCONTRAMOS QUE SE TOMAN COMO PRECIO TESTIGO LOS VALORES DE CAPITAL, SIN TOMAR EN CUENTA QUE UNA COSA ES PUERTO MADERO Y OTRA COSA UNA CIUDAD COMO LA PLATA

Sin duda esto pasa, por lo que es necesario en forma cada vez más creciente una mayor y mejor comunicación y fundamentación de la tasación, con criterio "docente" de los aspectos que hacen al valor de mercado de un inmueble.
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HORACIO
Invitado





MensajePublicado: Mie May 18, 2005 6:02 pm    Asunto: arnacel de tasaciones Responder citando

Sra. Ines
Creo que en la respuesta de Marques esta todo aclarado, pero, como los bancos han dispuesto pagar una miserable suma, sin tomar en cuenta la magnitud del credito, (ej. Banco Pcia. BS AS- cobra al solicitante $ 120), el Banco Pcia. y los demas se rien de la ley que regula nuestros honorarios con el complice silencio de los Colegios Departamentales
Horacio
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RIpuntocom5
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Registrado: Nov 29, 2004
Mensajes: 186

MensajePublicado: Mar May 24, 2005 6:02 pm    Asunto: Re: precios testigo-Comentario- Responder citando

HORACIO escribió:
LAMENTABLEMENTE, EN LAS CIUDADES CERCANAS A CAPITAL NOS ENCONTRAMOS QUE LAS VARIACIONES DE PRECIOS DE PROPIEDADES EN CAP. FEDERAL, QUE SON PUBLICADOS POR LOS DIARIOS , INFLUYEN SOBREMANERA EN LA ESPECTATIVAS DE VALORES POR PARTE DE LOS PROPIETARIOS, Y NOS ENCONTRAMOS QUE SE TOMAN COMO PRECIO TESTIGO LOS VALORES DE CAPITAL, SIN TOMAR EN CUENTA QUE UNA COSA ES PUERTO MADERO Y OTRA COSA UNA CIUDAD COMO LA PLATA


En este caso toma mucha importancia la responsabilidad de los medios de comunicacion. Informar de manera responsable es un deber que toma aun mas importancia en el sector inmobiliario. Tengamos en cuenta que mucha gente es propietaria, por lo que estan muy expectantes de las noticias que refieren al valor de su activo. En este tema tenemos que trabajar todos, es una deuda pendiente que tiene nuestro mercado.
xxxxx Gomez xxxxx
Moderador ReporteInmobiliario.com
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EM
Invitado





MensajePublicado: Mar May 31, 2005 5:38 pm    Asunto: Respuestas a preguntas del foro "CÓMO TASAN LOS QUE VEN Responder citando

Elegí cuatro preguntas para ensayar la respuesta que yo les hubiera dado, de haber podido estar en el panel virtual.
1° Espero, antes que nada, que esta pregunta no se tome como una agresión.
A veces observo a inmobiliarias, de reconocida trayectoria en la zona, cuyas valuaciones no reflejan la realidad del mercado. Dado que a mi entender debieran ser las formadoras de precios, ¿porque no se pueden negar a sobrevaluar las propiedades?
Arq Julián Bramanti
Respuesta: El inconveniente que usted señala, no hace sino avalar la postura de quienes sostenemos que la tasación debe ser practicada por personas desinteresadas en su resultado, lo que indudablemente no se da en el caso de ser las inmobiliarias las que tasan. Una inmobiliaria que tasa alto tiene más chance de conseguir una orden de venta que una que tasa bajo. Por eso el Cuerpo Técnico de Tasaciones al calificar las tasaciones le asigna un puntaje menor a aquéllas en las cuales el tasador obtiene algún beneficio según sea el resultado de la tasación, en concordancia con lo dispuesto por la norma IRAM 34853.
2° Si a un propietario le parece baja la tasación de ustedes, ya que un colega le tasó más alto, ¿qué hacen? ¿Aceptan tomar la propiedad al valor de venta que definió el colega?
Marta B Martínez
Respuesta: Esta es una pregunta dirigida a corredores inmobiliarios (nosotros no lo somos), pero puede resultar útil conocer para la misma el enfoque del tasador.
Supongo que un inmobiliario contestará algo así como "que intente la venta con el colega que le está sugiriendo un precio más alto". Y ello sería la prueba de lo distorsionados que están los roles entre corredores y tasadores. Cuando los corredores tasan (y eventualmente los tasadores corretean) se producen situaciones como la analizada. Que quitan el protagonismo que el comitente debe tener en el manejo de su propiedad. Puesto que el corredor simplemente acerca a las partes, es al propietario que le corresponde en definitiva establecer la oferta de venta. Cómo hace él para establecerla es asunto de su exclusiva incumbencia (consultando eventualmente un tasador que no sea corredor). Naturalmente que el corredor puede asesorarlo y formularle las sugerencias que crea convenientes, pero la última palabra la tiene el propietario. Y el corredor que quiere servir fielmente a su cliente debe intentar por todos los medios a su alcance de vender por el monto que éste le indique. Claro que si la pretensión del propietario es visiblemente exagerada y hay grandes chances que no se venda, el corredor puede pedirle que le adelante los gastos (por ejemplo de publicaciones, guardias, &), a cuenta de la comisión si la venta se realiza.
Implantar una "dictadura del corredor" para las condiciones de venta ("si no se ofrece en las condiciones que yo determino no le tomo la venta") es distorsionar seriamente su rol.
Como complemento a esta respuesta se me ocurrió la posibilidad de armar un caso a emplear en cursos con importante presencia de inmobiliarios.
Sea el siguiente caso:
Yo, corredor inmobiliario, hago una tasación de un inmueble en 100.000 ARS, con una incertidumbre del 15% para 0,99 de confianza. El cliente que me lo trae para vender me indica que debo ofrecerlo a 110.000 ARS. ¿Cómo proceder?
Actitud 1. Me le río en la cara y lo despido con frases como: "¿Quién se cree usted que es, ignorante?" "No me va a enseñar a mí cuanto vale una propiedad" "Llevo años en esto y sé cuanto valen las propiedades".
Actitud 2. Le sugiero que le encargue la venta a quien se la tasó en 110.000 ARS.
Actitud 3. Le informo minuciosamente los detalles técnicos y de mercado que se utilizaron en mi tasación y trato de convencerlo que ése es el precio por el cual debe ofertarse la venta.
Actitud 4. Le digo de manera muy amable:
-- Señor, usted ha confiado en mí al traerme su propiedad para la venta y me siento halagado por ello. Precisamente para responder a su confianza debo advertirle que:
a) El valor más probable al cual se puede vender su propiedad es de 100.000 ARS; ni siquiera es absolutamente seguro que pueda ser vendida a ese precio. Para estar seguros, y eso aún con un 0,5% de probabilidad que tampoco ocurra, deberíamos ofertarla (y estar dispuestos a venderla) en 85.000 ARS.
b) Si admitimos que lo que está en precio se vende, la probabilidad que se venda a 100.000 ARS es del 50%. Para aumentar esa probabilidad debemos establecer ciertas quitas; por ejemplo si la ofertamos en 94400 ARS la probabilidad sube al 60%, si en 93800 ARS al 70%, si en 93000 ARS al 80%, si en 91700 ARS al 90%, si en 90400 ARS al 95% y si en 85000 ARS al 99,5%.
c) A su vez la probabilidad de venderla en más de 100.000 ARS baja del 50%, de esta manera: si la ofertamos a 105600 ARS es de 40%, a 106200 ARS es de 30%, a 107000 ARS es de 20%, a 108300 ARS es de 10%, a 109600 ARS es de 5% y a 115000 ARS es de 0,5%. Su oferta de venderla a 110000 ARS se ubica aproximadamente en un 3% de probabilidad de concretarse. Admitirá usted que es una probabilidad muy baja.
d) Por tal razón convendrá usted conmigo en que se trata de un encargo atípico. Como vimos los encargos para vender algo por el valor más probable tienen una probabilidad del 50% de concretarse; con razonables quitas podemos trepar hasta el 90% Sobre esa base están calculados nuestra comisión promedio, que es del 3%, y la absorción de gastos normales de publicaciones, guardias, etc. Pero con un 3% de probabilidad de concretarse, esas previsiones no concuerdan. Encontrará usted pues razonable que yo le pida sean a su cargo los gastos y una comisión del orden del 1% si la venta no se realiza. Si en cambio se realiza, y yo pondré todo mi empeño y mi profesionalismo en que ello ocurra, lo adelantado será tomado como parte de pago de la comisión normal del 3%.
e) También convendrá usted conmigo que su propiedad no puede estar en venta indefinidamente, pues un cartel que permanece durante mucho tiempo no sólo me perjudica como corredor sino que, y esto es muy importante, también perjudica a su inmueble. Por tanto si en un plazo razonable, digamos de 60 días, la propiedad no es vendida, me terminará de abonar usted lo pactado y quedaremos ambos en libertad de acción.
¿Cuál les parece que es la actitud que mejor habla del profesionalismo de un corredor inmobiliario?
3° Dada la distorsión que producen muchas tasaciones de propiedades ofrecidas en el mercado, pregunto: luego de evaluar los distintos atributos del inmueble a valuar y darles un adecuado peso ponderado a cada uno, debería compararlo con el valor de inmuebles similares, haciendo pesar en esta comparación la evaluación que yo haya hecho del inmueble en cuestión y también la evaluación de los que utilizo para compararlo. Ahora bien, el problema se plantea a la hora de pasar todo esto a valores concretamente. Ya que si no cuento con una base de datos significativa de valores "realizados" y no "solicitados", sí o sí estoy arrastrando en la obtención de mi tasación la distorsión de quienes valúan mal. Alguna sugerencia. Muchas gracias.
José Luis Cicchini
Respuesta: Permítame en primer lugar que lo que usted llama "comparable" yo lo llame en esta respuesta "antecedente"; es un vocablo normalizado IRAM, estoy más familiarizado con él y sabemos claramente lo que significa con sólo consultar la norma IRAM 34951.
Yendo al fondo de su pregunta, comparto plenamente su diagnóstico. Si los antecedentes no han sido relevados correctamente (en el caso que usted plantea son meras tasaciones --las ofertas son en realidad tasaciones--) arrastraré la distorsión de quienes valúan mal. Por eso le sugiero leer la norma IRAM 34855 sobre relevamiento y aplicarla, al igual que el resto de la normativa IRAM sobre tasaciones.
4° En líneas generales hay dos teorías en cuanto a la determinación del valor de tasación.
Una dice que el valor depende del motivo de la tasación (compraventa, subasta, rentabilidad, etc) y otra sostiene que el valor de un inmueble es uno solo, sin interesar el destino que tenga el avalúo. Cuál es la opinión de Uds y su fundamento, de ser posible.
Por otra parte, y tal vez debido a la última crisis, algunos bancos, escribanías, etc. piden que además del valor de tasación se estime un valor de realización o cuánto se estima podría valer ese inmueble de ser necesaria una venta en poco tiempo, debido a morosidad en los pagos u otros motivos. ¿Es correcto esto último? ¿Qué sentido tiene pergeñar un nuevo valor "a futuro", sin mayores elementos de juicio? ¿No sería mejor que la Institución receptora del Informe aplique el coeficiente de demérito que crea conveniente, pero con respecto al valor de tasación (de mercado)? ¿Qué opinión tienen al respecto?
Muchas gracias.
Carlos Vila
Respuesta: Como usted bien afirma hay dos teorías en cuanto a la determinación del valor de tasación: una dice que el valor depende del motivo de la tasación (compraventa, subasta, rentabilidad, etc) y otra sostiene que el valor de un inmueble es uno solo, sin interesar el destino que tenga el avalúo.
Lo que conviene destacar es que los partidarios de la teoría de la unicidad jamás aportaron argumento alguno para justificarla. Afirmar que los distintos valores son aproximaciones del valor único no es una fundamentación válida para tal teoría. Tampoco lo es el hecho que en la Convención Panamericana de Valuaciones de Lima (1949) se haya definido tal unicidad, porque lo que importa son los argumentos sobre los cuales se basó la definición. En un congreso brasileño presenté un paper analizando la historia y los entretelones de la tan mentada definición (que muy pocos conocen) y lo discutible que es.
En síntesis la pluralidad de valores para cualquier objeto es la única posición científicamente correcta. Pero debe tenerse muy en cuenta que "pluralidad de valores" no significa "cualquier valor". Si la "unicidad" tuvo y tiene una cierta aceptación es no por su fundamento (del que carece) sino sobre todo como reacción a la posición que el tasador debería dar un valor "a gusto y paladar" de su comitente, que algunos parecen sostener y sobre todo practicar, lo que indudablemente es incorrecto.
La cosa es así. Cualquier objeto (material o inmaterial) tiene diferentes valores según sea el mercado para el cual se los mida. El valor, o más exactamente el precio potencial, es una magnitud referenciada a un determinado mercado. Y como para cada finalidad de tasación hay un mercado de referencia que se adecua mejor que ninguno otro, las diferentes finalidades implican diferentes mercados y por tanto diferentes valores.
Volviendo al tema de la Convención de Lima, el despacho que fundaba la ponencia hablaba de "finalidad" para la que el inmueble se destinaba y no de finalidad de la tasación, que es lo que terminó aprobando la Convención y que evidentemente no es lo mismo.
Pero no se crea que este tema de la unicidad o pluralidad del valor es sólo un floreo teórico. Tiene una gran importancia práctica adoptar una u otra postura (me parece un tanto presuntuoso hablar de "teorías", sobre todo en el caso de la postura unicista). La razón es la siguiente: si el valor es plural pero lo suponemos único, corremos el riesgo de tomar como valor cualquiera de los múltiples valores y no el que corresponde. Y eso se hace con mucha frecuencia al amparo de la unicidad.
Paso ahora a su segunda pregunta. Siempre sostuve que el tasador es el profesional mejor capacitado para predecir precios futuros (de hecho un precio potencial es siempre un precio futuro, por breve que sea el lapso que nos separa de ese futuro) y que los comitentes desaprovechan sus conocimientos y su capacidad reemplazándolos por criterios empíricos en el caso de no encargarles a ellos determinar la base garantizada. Que cuando así proceden o exageran o se quedan cortos y en ambos casos es negativo para una entidad crediticia, porque o no prestan todo lo que podrían prestar, perdiendo en consecuencia la optimización en la dimensión de la cartera, o prestan sin suficiente garantía, con los riesgos que ello implica.
doctor Eduardo Magnou
Síndico del Cuerpo Técnico de Tasaciones
tasaciones_ctt@Argentina.com
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RIpuntocom5
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Registrado: Nov 29, 2004
Mensajes: 186

MensajePublicado: Lun Jun 13, 2005 9:45 am    Asunto: Re: INSTRUCCIONES PARA OPERAR EN EL FORO Y CUESTIONES GENERA Responder citando

RIpuntocom5 escribió:
LUNES A VIERNES DE 10:00 A 17:00 HS. FORO ABIERTO DE TASACIONES
PARTICIPARÁN REFERENTES DE LA DISCIPLINA DE LA TASACIÓN.

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