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Cómo leer el mercado inmobiliario local hoy

Está raro el mercado inmobiliario local. No obstante, la vocación de la gente en invertir su capital en inmuebles sigue igualmente sostenida en nuestro medio. Los ladrillos se perciben como una inversión genuina y conservadora, rentable en el largo plazo, y que siempre da revancha, aun con sus traspiés circunstanciales.



Está muy raro el mercado inmobiliario local. Las malas noticias del mundo sobre el real estate pegan aquí también, pero de un modo diferente. A nivel de los inversores minoristas, pasan casi desapercibidas, y entre los grandes players, la preocupación por las turbulencias, la burbuja, los hedge funds y las sub prime mortgages se suman a la malasangre que nos hacemos diariamente con la inflación, las pelas pre electorales y el aumento del gasto público.

Pero será porque la economía sigue creciendo gracias a los altos precios internacionales de los commodities, que la vocación de la gente por invertir su capital en inmuebles sigue igualmente sostenida en nuestro medio. Todas las encuestas así lo acreditan: los ladrillos se perciben como una inversión genuina y conservadora, rentable en el largo plazo, y que siempre da revancha, aun con sus traspiés circunstanciales. Veamos algunos datos puntuales de la realidad:

Las buenas noticias
El propietario de una tierra grande en Puerto Madero decidió estudiar la posibilidad de venderla en vez de desarrollarla, y en una semana consiguió cuatro ofertas serias por decenas de millones de dólares a ser pagados de contado y a un valor muy razonable. Esto ocurrió en estos días y los interesados son locales y extranjeros.

Se está por poner a la venta una torre de oficinas de la mejor calidad en el centro, y también se están sumando ofertas de grandes grupos locales e internacionales del más alto nivel.

Un fondo de inversión local muy activo y sumamente prestigioso en otro sector de la economía, está abriendo su línea de negocios de real estate. A raíz de ello salió a buscar interesados institucionales en invertir en el vehículo, en base a un plan de negocios muy profesional y con un management de primera línea, y ya está cerrando la primera serie con un tremendo éxito.

Los desarrolladores más ágiles que ya reorientaron su plan de negocios futuros a emprendimientos no residenciales (comerciales, oficinas, hoteles, negocios de renta), hoy logran resultados muy auspiciosos.

Las malas noticias
Los players locales más reconocidos del Development que tenían previsto salir a la Bolsa, han decidido postergar sus planes sin fecha cierta al menos hasta que los mercados se abran nuevamente para ese tipo de operaciones.

Los emprendimientos residenciales tradicionales en zonas clásicas, de tamaño medio y chico, ya no son rentables. El margen simplemente desapareció.

Los que tenían en venta terrenos importantes en zonas de clase media, no encuentran compradores a precios lógicos. Ese mercado aun no aparece, y menos aun para desarrollos de escala. A su vez, los mejores lotes de la ciudad, que siguen en venta a precios dignos de las capitales europeas, siguen en venta y seguirán en venta…

El crédito hipotecario, que era a tasa negativa, hoy casi desapareció de los bancos. El BHN subió la tasa, el Río también y el Ciudad eliminó varias líneas. Esto no pareciera que vaya a recomponerse rápidamente.

La mejor noticia
La venta minorista a inversores en buenos proyectos, continua hoy en día muy sólida. Los recientes lanzamientos de condo hoteles y oficinas han alcanzado resultados muy satisfactorios, al igual que un proyecto de lotes en un country de zona sur e incluso un par de torres con amenities y con financiación propia (una en Almagro y otra en Tigre).

En resumen, de ninguna manera se puede decir que la crisis del real estate del mundo haya aquietado nuestro mercado. Por el contrario, hay una actividad febril. Desde ya que ello no se ve en las oficinas de ventas de los proyectos pretenciosos con precios astronómicos. Ellos le venden solo a extranjeros, en Puerto Madero por ejemplo, pero esas transacciones no hacen volumen ni mercado.

Sucede que el mercado local no convalida cifras internacionales para inmuebles locales, ni en terrenos ni en departamentos. Pero cuando los valores se acomodan, rápidamente la demanda responde. No solo porque hay gente que quiere mudarse y paga lo que valen los buenos productos bien tasados, sino también porque el inversor común, el médico o el dentista exitoso, no sabe qué hacer con la plata que gana, y mientras la economía siga creciendo, habrá muchos generando más dinero en sus bolsillos que el que puedan gastar. Aparecerá entonces el ahorro. ¿Cómo se ahorra en nuestro país? Mayoritariamente en ladrillos. Los bancos a la mayoría le traen malos recuerdos, aquí y afuera.

Y los fondos del exterior, castigados por todo lo que sucedió, cada vez se satisfacen menos con instrumentos sofisticados, pasados por el filtro de las calificadoras de riesgo. Lo que pasó, puso en tela de juicio la eficacia de muchos vehículos y a su vez puso en evidencia la especulación casi delirante que se generó.

Como siempre, las decisiones de inversión se toman por temor o por codicia. Esta vez está primando lo primero y se opta por los activos de mejor calidad, más fáciles de entender, de evaluar y de explicar. Los inmuebles son fáciles, y si los precios son lógicos, basados en el sentido común y en la experiencia, los inversores rápidamente aparecen.

Como siempre, la responsabilidad de hacer que este mercado sea sustentable recae sobre nuestros hombros. Miraremos al gobierno para rogarle que nos de una mano con las hipotecas o reduciendo la presión fiscal, pero ya somos grandes y no podemos crearnos falsas e ingenuas expectativas. El mercado de capitales, la seguridad jurídica y la exportación de inmuebles son asignaturas pendientes para ir trabajando sin prisa y sin pausa.

Mientras tanto hay que recordar lo que aprendimos antes de hacer los masters e incluso la facultad. Así lo decían nuestros abuelos: simplemente armemos un buen negocio, un proyecto consistente, con una buena cuota de creatividad e iniciativa, con track récord y honestidad, y el mercado va a responder. Los delirios, ya no van más.



Damián Tabakman
damiantabakman@fibertel.com.ar

© ReporteInmobiliario.com, 2003-2007, Lunes 3 de septiembre de 2007.

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