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De comprar empresas a invertir en ladrillos

El paso fue decidido por Pegasus Capital al iniciar una unidad de negocios especializada en inversiones y desarrollos inmobiliarios.
El Ing. Diego Gonzalez Casartelli, detalla las inversiones del grupo en una entrevista con Reporte Inmobiliario.



El currículum vitae del ingeniero Diego González Casartelli incluye haber sido gerente general de la desarrolladora Alto Palermo y de la constructora Caputo, pero en la actualidad es el titular de Rukán, la empresa a cargo de los emprendimientos inmobiliarios del fondo de inversión Pegasus Capital. Este fondo, encabezado por el empresario Mario Quintana, desde el fin de la convertibilidad adquirió cadenas comerciales como Musimundo, Freddo y Aroma. Hoy Pegasus tiene un porfolio de cuatro proyectos de real estate: un edificio de oficinas comprado en bloque, un desarrollo de viviendas para la clase media en Caballito, un shopping center en Tortuguitas y un mega complejo de oficinas en Vicente López, cuyas obras comenzarán en pocas semanas. Este último todavía no tiene nombre ni fue lanzado oficialmente, pero se sabe que fue proyectado por el arquitecto Mario Roberto Alvarez y que demandará una inversión de entre 40 y 50 millones de dólares (incluido el terreno). De todo esto, y de la alianza de Pegasus con el fondo estadounidense Merrill Lynch, conversó González Casartelli con Reporte Inmobiliario.

R.I.: ¿Cómo surgió la asociación de la consultora González Casartelli con Pegasus?

D.G.C: En 2005 empezamos a asesorarlos en el mercado inmobiliario, para evaluar los ofrecimientos de inversión que les hacían llegar otros, no nosotros. A partir de ahí nació la posibilidad de crear el fondo de inversión, y terminamos fusionando nuestras especialidades: el manejo de fondos (private equity) de Pegasus y nuestro conocimiento del real estate, que confluyeron en la desarrolladora Rukan.

R.I.: Pegasus venía trabajando con unidades de negocios que ya funcionaban y que facturan todos los días, ¿cómo se consiguió hacerlo desembarcar en un rubro como el real estate, donde los ciclos son mucho más largos?

D.G.C: Obviamente no existe una fórmula, pero diría que, en primer lugar, hay que llevarles toda la solvencia técnica necesaria en lo que hace a la evaluación financiera de una inversión. Pero eso solo no alcanza, porque cualquier joven con cierta formación financiera puede armar los flujos de caja, sensibilidades a distintos momentos de venta o escenarios posibles, etcétera. También está nuestra experiencia de muchos años para ver cuáles son los productos adecuados, el diseño de producto que el mercado requiere, que satisface una necesidad.

R.I.: Perdón por la insistencia, ¿cómo se trabaja la adecuación del fondo a un negocio de ciclos mucho más largos?

D.G.C: Bueno, podemos decir también que en el real estate hay menos liquidez, pero al mismo tiempo hay menos volatilidad. Los inmuebles, de alguna manera, como son tangibles, la gente los ve, si bien también sufren depreciaciones y crisis, en general conservan más el valor frente a crisis muy grandes. La crisis de 2001 lo demostró: te pueden quitar un depósito bancario con una ley, pero quitarte una propiedad inmueble es mucho más complicado. Además, el Estado no puede resolver su situación de quiebra con una propiedad. En ese sentido, los inmuebles son refugios del valor. Otro argumento a favor es la rentabilidad; el inversor busca una rentabilidad para su capital, y en un proyecto inmobiliario exitoso, las rentabilidades son altas.

R.I.: Llama la atención la diversidad de rubros de sus emprendimientos: viviendas, shopping, oficinas…

D.G.C: Justamente, les presentamos una estrategia de inversiones diversificada, que no estuviera concentrada en un segmento en particular, y fue aceptada por Pegasus. La diversificación nos tiene mejor preparados ante la eventualidad de que algún segmento se caiga, por esas sorpresas que nos da a veces la macroeconomía.

R.I.: También es llamativo que ninguno de ellos corresponda al de viviendas para los sectores más altos, que es el rubro más activo en lo que va de este siglo…

D.G.C: En primer lugar, es un mercado que notamos amesetado y con muchos proyectos en oferta, de modo que tendríamos que salir a competir con todos ellos. Pero, más allá de eso, sería meterse en un negocio donde nuestra potencialidad no se aprovecharía al máximo. Para una empresa como la nuestra, que cuenta con la espalda financiera de un fondo, y que por lo tanto no necesita financiarse con la preventa ni con apalancamiento, es más apropiado salir a buscar proyectos de gran escala y que requieran gran cantidad de capital. Ahí es donde tenemos más capacidad relativa respecto de otros jugadores.

R.I.:¿Cuál fue el primer negocio que le ofrecieron a Pegasus?

D.G.C: La compra del ex edificio del Banco do Brasil, un edificio de oficinas de categoría B en funcionamiento en pleno centro, construido en los años 70 y completamente alquilado. Prácticamente no hubo desarrollo, si lo asimilamos al concepto de hacer un proyecto y construir. Lo que sí hubo fue un trabajo en cuanto a posicionamiento del edificio y renegociación de los alquileres. Se dio la posibilidad de comprar un edificio en bloque, algo que no es muy frecuente, pero en este caso había un solo dueño, y por sobre todo, la oportunidad de mejorar los alquileres.

R.I.:¿El hecho de que se tratara de un edificio ya terminado fue un aliciente?

D.G.C: Es probable, porque el hecho de que ya esté hecho le quita un factor de riesgo, que es el riesgo propio del desarrollo. En un edificio de oficinas, el riesgo debe andar por los tres años, desde la búsqueda del terreno, la compra, el proyecto y la construcción. Todo eso significa una exposición a la macroeconomía, que se evita cuando se compra un activo inmobiliario ya construido, es decir, cuando a un inversor le puedo llevar el negocio ya directamente en la fase de explotación. El problema es a qué valores, porque muchas veces los activos están por encima del valor de reposición. Pero en este caso, costó muchísimo menos comprarlo que construir un edificio nuevo, casi diría que costó muy poco más que el valor de la tierra.

R.I.:¿Podemos decir, entonces, que para hacerlos debutar en el mercado inmobiliario fue útil proponerles un negocio de ciclo corto? ¿Esto deja una enseñanza sobre cómo atraer inversores que vienen de otros rubros?

D.G.C: En realidad, como ya dije, no hay fórmulas ni recetas mágicas. La operación estuvo sustentada en un conocimiento profundo del mercado y una evaluación de las perspectivas. Podemos explicarlo así: después de la convertibilidad los costos de la construcción empezaron a subir, y todos los rubros inmobiliarios también empezaron a subir, menos el de oficinas, que fue el último en reaccionar. Entonces, lo que vimos fue la oportunidad de entrar en un producto terminado, con la situación concreta de que los costos de la construcción habían aumentado pero los alquileres de oficinas todavía no, con lo cual se combinaban la existencia de un costo de reposición elevado con la perspectiva a futuro de que aumentaran los alquileres, y por ende, el retorno de la inversión.

R.I.:También tienen un proyecto de oficinas a desarrollar en Vicente López…

D.G.C: Así es. Localizamos un terreno para hacer oficinas suburbanas para renta, un proyecto con una escala interesante para el fondo, en dos súper manzanas a cuatro kilómetros de la General Paz y 200 metros de la Panamericana, hacia el oeste. Son cuatro bloques de planta baja y cuatro pisos, con algo más de 50 mil metros de alfombra sobre unos 55 mil totales. Va a tener algunos locales comerciales, pero simplemente para uso de los usuarios, porque van a haber alrededor de cinco mil personas trabajando. Está pensado para empresas grandes, que requieran superficies importantes, de entre dos mil y 15 mil metros cuadrados.

R.I.:¿Cómo fue la génesis del emprendimiento?

D.G.C: En primer lugar detectamos que hay una gran cantidad de empresas en busca de superficies grandes para alquilar, y no muy caro. Ante ese requerimiento, empezamos a buscar terrenos que estuvieran dentro de la zona que esta gente toma. En la ubicación que encontramos, la tierra no es tan cara y los edificios, por tener menos altura, tienen menos costo de mantenimiento. Todo esto redunda en un alquiler más barato.

R.I.:Para que un fondo invierta en este proyecto, ¿se necesita saber de antemano cuáles serán las empresas locatarias?

D.G.C: No en este caso, porque nuestros inversores no lo requirieron. Lo que sí exigieron es presentar un buen estudio de mercado y un marketing previo que demuestre que hay una demanda real para este producto, que lo que estamos ofreciendo como negocio está alineado con lo que sucede hoy en el mercado. Y nuestro estudio dice que hay necesidad de oficinas a los valores que nosotros decimos a los inversores que vamos a obtener.

R.I.:¿El estudio de mercado dice que hay empresas interesadas en mudarse a esa zona, cerca de la Panamericana?

D.G.C: Sí, absolutamente. Empresas nacionales y extranjeras, y de todos los rubros. Hay una necesidad muy grande oficinas, porque la vacancia es casi nula, y debido al crecimiento económico, hay empresas que fueron creciendo en forma desordenada, con oficinas en distintos lugares, y necesitan consolidar su espacio. También hay muchas con proyectos de expansión que requieren cada vez más metros cuadrados, y que no piensan comprar de ninguna manera.

R.I.: O sea que es un negocio a muy largo plazo…

D.G.C: Así es, y con cero financiación. Los bancos comerciales financian proyectos de vivienda, de venta, pero no oficinas, justamente porque no tienen asegurado el repago en el momento de terminación. O sea que Pegasus está corriendo no sólo el riesgo de construcción y comercial, sino que además tiene que esperar que los locatarios le paguen puntualmente los alquileres… con la ley de alquileres que hay.

R.I.: Entonces, ¿cómo los convencieron de entrar?

D.G.C: Acá, el elemento determinante fue que todas estas circunstancias hacen que haya muy pocos jugadores en el mercado, y eso constituye una oportunidad de negocio.

R.I.: ¿Los estudios de mercado también aconsejan contratar a un estudio como el Mario Roberto de Alvarez para el proyecto?

D.G.C: No, en absoluto. Lo hicimos para poder ofrecerles a estas empresas un producto con el nivel de prestación al que están acostumbrados. Muchas veces las casas matrices exigen ciertos estándares de prestación, y entendemos que el estudio de Alvarez lo garantiza porque es el líder en oficinas en Buenos Aires.

R.I.: ¿Ya se sabe cuánto costará alquilar allí?

D.G.C: No puedo dar números todavía, pero evidentemente son menores a los que se piden en el centro de Buenos Aires, y en un edificio que desde el punto de vista de sus prestaciones es Triple A. Esa es otra necesidad del mercado que detectamos.

R.I.:Hace casi un año, Pegasus dio a conocer su desembarco en el mercado del real estate con el emprendimiento de viviendas en Caballito. ¿Ya hay fecha para el inicio de la obra?

D.G.C: Todavía no. Lo que compramos allí es una planta industrial, el molino harinero Morixe. Muelen trigo para hacer harina en medio de la ciudad de Buenos Aires, y están organizando su mudanza al sur del Conurbano. Al comprarlo, hicimos el acuerdo de que ellos iban a seguir explotando la planta por un año más, así que todavía no tenemos la disponibilidad del predio.

R.I.:¿Cuál es la oportunidad de negocios que encontraron allí?

D.G.C: Básicamente, la oportunidad de negociar mano a mano con una empresa que estaba en un proceso de mudarse, pero que no había ofrecido su propiedad al mercado, con lo cual pudimos negociar con exclusividad durante varios meses.

R.I.:¿Por qué apuestan al mercado de clase media?

D.G.C: Porque apostamos a futuro. Es un mercado que todavía ni siquiera empezó a trabajar, y ahí queremos estar primeros.

R.I.:Hace poco anunciaron una alianza con Merryll Lynch. ¿Se hizo específicamente para encarar todos estos proyectos?

D.G.C: Exactamente. En realidad, surgió por un trabajo en equipo, donde le mostramos a un inversor pasivo, y encima extranjero, el conocimiento del mercado inmobiliario, que aportamos nosotros, y del manejo de fondos de private equity, que tiene Pegasus. O sea que los convencimos de invertir en real estate en la Argentina porque teníamos el conocimiento del mercado local sumado al conocimiento específico del negocio.

R.I.:¿El fondo apunta a cotizar en la Bolsa?

D.G.C: Es una posibilidad. Podríamos hacerlo tranquilamente si quisiéramos, pero todavía no estamos trabajando en ese sentido.


© Ariel Hendler para ReporteInmobiliario.com, 2003-2007, Martes 14 de Agosto de 2007.



El Ing. Diego Gonzalez Casartelli durante su entrevista




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