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El consumo y el ahorro

Como bien dice la consultora especializada CCR, “para la clase media y baja la posibilidad de acceder a inmuebles hoy es muy lejana. Por eso la gente gasta su plata en la satisfacción inmediata que encuentra en los productos que se venden en los supermercados”.



Es muy fuerte leer en los diarios que las grandes cadenas de supermercados, como Carrefour, Cencosud o Wal Mart, se están lanzando a llevar adelante un importante plan de expansión con el objeto de consolidar lo que en los últimos años han logrado con gran éxito: la captación de buena parte de los ingresos de los argentinos para venderles productos de consumo masivo. Hoy llegamos a casi 40.000 millones de dólares por año y esta cifra viene aumentando de manera espectacular desde el piso histórico del 2001, cuando era prácticamente un cuarto.

Pero como es obvio, los argentinos no hemos engordado masivamente, ni comemos más que antes, pero gastamos mucha más plata en los supermercados, a tal punto que, en efecto, los dueños de las cadenas se han decidido a encarar semejante plan de expansión para reforzar y consolidar esta pauta de consumo tan local: cada vez compramos más bienes superfluos, primeras marcas, electrónica de última generación, ropa fashion y hasta productos gourmet.

Como bien dice la consultora especializada CCR, “para la clase media y baja la posibilidad de acceder a inmuebles hoy es muy lejana. Por eso la gente gasta su plata en la satisfacción inmediata que encuentra en los productos que se venden en los supermercados”. La explicación es muy simple: el fuerte crecimiento económico, el progresivo aumento de los salarios y la caída de la desocupación generó más dinero en el bolsillo de las familias argentinas, que se canalizó a ese tipo de consumo.

LA GRAN PREGUNTA

La gran pregunta que tenemos que hacernos desde el sector inmobiliario es qué podemos hacer para captar al menos parte de esa fenomenal masa de dinero. En países que no son tan diferentes al nuestro, como Méjico, con planes de crecimiento más serios y sustentables, se han ideado formas para que la gente destine un cuarto de sus ingresos a la compra de su vivienda propia. En la reciente visita a Buenos Aires del director del Infonavit, nos hemos enterado cómo funciona allí. Es muy simple, el modelo admite que durante un período esos fondos se apliquen al ahorro previo del 20% para llegar al momento de la escritura y la posesión, y el resto, a lo largo de los años, para pagar una cuota hipotecaria.

El debate que tenemos delante nuestro es profundo e ideológico, pero hay por detrás intereses económicos importantes. Quién se apropia del recompuesto ingreso de las familias, es una puja multimillonaria. Hasta ahora vienen ganando los que venden televisores de pantalla plana y celulares chic. Podemos argumentar largamente que la gente debería darle más valor a tener una casa digna, donde está la base de su familia y la educación de sus hijos. Probablemente el Estado debería acordar con esto mismo en defensa del bien común, igual que todos los dirigentes educativos, culturales y hasta religiosos.

Pero como la disputa tiene un trasfondo económico, los dirigentes empresarios también juegan un rol protagónico en esto. En el sector inmobiliario, hemos estado muy ocupados en los últimos años haciendo viviendas para ricos, y con eso logramos un nivel de actividad récord que nos satisfizo. Pero como ese mercado ya se saturó, estamos empezando a mirar a la clase media y baja para ver si podemos venderles casas. La respuesta obvia es que no pueden pagarlas de contado y que necesitan financiación. Alguien tiene que estar dispuesto a invertir en esto a largo plazo.

No es fácil pero tampoco es imposible. Si las cadenas de supermercados se lanzan a hacer nuevos proyectos, no estarán esperando recuperar su capital en breve. Por el contrario, apuestan a que esta propensión al consumismo que hoy disfrutan, se sostenga en el tiempo. Lo interesante es ver cómo en ese sector de la economía se empieza a hablar de inversiones a largo plazo y se toman decisiones en ese sentido. Claro que las dificultades en esa materia en nuestro país no son un problema menor. Hoy la inversión real productiva apenas llega al 7% del PBI, muy por debajo de la media histórica, mientras cae la llamada IED (inversión extranjera directa) en tanto aumenta en el resto de la región.

La inversión relativa al sector hipotecario debe pasar necesariamente por el sistema financiero, pero los bancos siguen totalmente ausentes. Padecieron su propia crisis, de hecho estuvieron en el epicentro de la misma, y de a poco están saliendo. Hoy el volumen de depósitos ya se acerca, en pesos, al de la Convertibilidad, pero en cuanto a los préstamos, el retraso es aun muy importante. Más allá de las explicaciones atendibles, la realidad es que muy pocos están dispuestos a prestar plata para que la gente hoy se compre su vivienda, y esa falencia, como venimos sosteniendo, es aprovechada por otros sectores para capitalizarla en la venta de sus productos, en general suntuarios.

No se puede indexar aun en un contexto con inflación creciente, hay dificultades para ejecutar a los morosos, la construcción es cara y los salarios no subieron lo suficiente, etc. Sobran explicaciones acerca de por qué no despegan las hipotecas que hoy se usan para financiar menos del 10% de las transacciones de compra de viviendas (el resto son de contado), pero al mismo tiempo aparecen ejemplos interesantes como el BHN, que mes a mes aumenta su volumen de colocación de préstamos, crea productos novedosos, y emite cédulas hipotecarias que adquieren las AFJPs.

EN RESUMEN

Tenemos que enfrentar el problema de la debilidad del sistema hipotecario local y hacer algo para transformar esta situación. Hay que crear un modelo para ofrecerle a la gente la posibilidad de destinar una cuarta parte de sus recompuestos ingresos a la compra de una vivienda mejor. Claro que los que comercializan productos de consumo masivo no van a sentirse felices en caso que tengamos éxito con nuestro plan: les vamos a quitar poder de compra, y en el fondo allí hay una gran disputa.

Habrá que verlo también desde lo macroeconómico por cuanto quizás le restemos cabida a ciertas cosas en beneficio de la construcción, que afortunadamente es un gran motor de la economía. Por otro lado, estoy seguro que la respuesta de la gente va a ser positiva: una vez que ya se adquirió el plasma y el Ipod, la gente empieza a pensar en serio en su futuro, en su ahorro y en su dignidad, y la vivienda propia es parte de ese programa.

De todos modos habrá que alentar el proceso con educación acerca de la cultura del ahorro y la importancia de tener una casa, aun a costa de sacrificar la satisfacción inmediata o algunas vacaciones. Estamos hablando de una transformación profunda e importante, de naturaleza cultural. Pero no hay ninguna duda que si logramos sostener flujos de fondos estables de muchos argentinos a lo largo del tiempo, que paguen sus cuotas en tiempo y forma, con garantía hipotecaria de calidad y en el marco de un sistema que sostenga el valor de ese dinero, al menos atado a la evolución salarial, va a ser posible estructurar el fondeo de la actividad crediticia.

El sistema jubilatorio debería ser una fuente de recursos en esta materia, puesto que allí hay ahorros a largo plazo. Como en todas partes del mundo, esa es la fuente natural de inversión en cualquier programa hipotecario en beneficio se quienes hoy se quieren mudar y de quienes mañana serán retirados. No hay dudas que es más lógico que las AFJPs y el Ansses invierta en activos hipotecarios, antes que en bonos del Estado que solo sirven para financiar déficit fiscal.

Es evidente que estamos hablando de un proyecto ambicioso, pero posible. Los mejicanos lo lograron. Hay que hacerlo con la participación ineludible del sector público, como sucede en todas partes: tratándose de las casas de la gente, el gobierno tiene que involucrarse. Hasta en EEUU (la meca del capitalismo) no se podría concebir la actividad hipotecaria sin las agencias cuasi estatales como Fannie Mae o Freddie Mac.

El nuevo gobierno que tendremos el año que viene nos abre una luz de esperanza en esta materia. Esperemos que repare en esta cuestión y que sume sus esfuerzos para que la gente se ponga los pantalones largos y empiece a tomarse más en serio el destino de sus ingresos: menos superficialidad y más dignidad.


Damián Tabakman
damiantabakman@fibertel.com.ar

© ReporteInmobiliario.com, 2003-2007, Lunes 29 de Julio de 2007.


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