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Carta abierta

Tal como nos contó Víctor Manuel Borrás Setién, director del Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda de los Trabajadores de México (Infonavit), en su reciente visita a la Argentina en el marco del Salón Inmobiliario de La Nación, hace unos pocos años un grupo de profesionales de alto nivel, preocupados por los problemas sociales de su país, le acercaron a los dirigentes políticos más importantes un plan para transformar el ente que se ocupaba de atender el déficit habitacional. Escribe: Damián Tabakman.



En esa época allí se hacían por año la misma cantidad de viviendas populares que hoy se construyen en Argentina, con un sistema que era equivalente al nuestro, teñido de clientelismo político y contratismo estatal. Además, se subsidiaba la oferta y no la demanda.

El gobierno creyó en el plan y apostó. En primer lugar puso al frente del organismo a una persona de extracción financiera, quien de inmediato hizo que se dejara de subsidiar la oferta y que solo se operara con la demanda. Traducido a nuestro idioma: dejaron de construir y erradicaron el contratismo. El Infonavit ya no hace obras, ni por sí ni por terceros. Se limita a darles a los compradores de viviendas herramientas crediticias que están a su alcance para comprar donde quieran.

De ese modo se generó un fenomenal crecimiento de los desarrolladores privados. Hoy en día, hay varias compañías que hacen más de 20.000 viviendas año, lo mismo que se construye en toda la ciudad de Buenos Aires por año. Además lo realizan en un entorno competitivo, lo cual a su vez llevó los costos de construcción a valores que están muy por debajo de los nuestros. Recordemos, de paso, que en el resto de los bienes y servicios la Argentina es mucho más cara que Méjico.

Además, gracias a la transformación del sistema de cobranza y recupero, virtualmente se eliminó la mora de estas hipotecas (no quiero recordar los niveles de morosidad de las carteras del Fonavi y de los IPV para no avergonzarnos), y aunque parezca increíble actualmente esas hipotecas se securitizan localmente e incluso en EEUU. Hay un sistema de indexación por el índice de aumentos salariales, la originación se hace sobre una plataforma de Internet con tecnología de última generación y lo más importante: se eliminó el clientelismo.

¿Por qué nos importa recordar estos temas? No solo porque es un excelente ejemplo, aunque seguramente no sea perfecto, sino porque en mi opinión, es la única salida valedera que tiene nuestro sector de cara a futuro. Seguir debatiendo sobre cómo subsidiar la tasa de interés para que la clase media pueda comprar viviendas dolarizadas con salarios en pesos, es estéril, no lleva a ningún lado. Hay que verlo con claridad desde nuestro sector, porque no va a andar. Ningún político, en su sano juicio, se va animar a hacer eso y poner plata de las arcas públicas para que la clase media llegue más fácilmente a su vivienda propia, y mientras tanto pueda seguir yendo de shopping, mandando a sus hijos a colegios privados o disfrutando vacaciones en la costa, mientras haya pobres sin casas. Es inútil insistir. No funcionará y tiene lógica.

Pero en ese contexto tenemos un problema: venimos de años de niveles récord de actividad inmobiliaria, haciendo proyectos para ricos, y hoy el mercado se planchó. Para poder sostener el nivel de trabajo que teníamos, hay que encontrar un segmento de mercado alternativo que quiera comprar nuestros productos constructivos. La solución tampoco pasará por hacer hoteles o torres de oficinas. Eso es para pocos, es un pequeño nicho para elegidos.

Por eso me dirijo, en esta “Carta Abierta”, a los altos directivos del sector que tienen que pensar en todos los desarrolladores, constructores, arquitectos, proveedores, etc., y que además tienen responsabilidad social. Tenemos ante nosotros un modelo que se puede copiar, y que no es importado de Finlandia ni de Suiza, sino de Méjico, es decir de Latinoamérica. Los resultados están a la vista: multiplicaron el volumen de casas, atienden a un sector de la población que realmente lo necesita, sin corrupción ni clientelismo. Y además generan trabajo, inversión genuina y competencia. Estoy seguro que no es nada fácil meterse con el Fonavi ni con los IPV, pero me parece que hay que empezar a pensar en eso.


Damián Tabakman
damiantabakman@fibertel.com.ar

© ReporteInmobiliario.com, 2003-2007, Lunes 23 de Julio de 2007.



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