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Mitad del vaso lleno, mitad vacío

MERCADO ARGENTINO: Después de un largo período durante el cual primó el optimismo, hoy vemos simultáneamente optimistas y pesimistas, gente que ve el vaso medio lleno y otros que lo ven medio vacío. Oportunidades y amenazas en un mercado que está cambiando.



Revisando el índice de expectativas que publica el Consejo Profesional de Arquitectura y Urbanismo, encontramos que las percepciones de los principales actores del mercado no son homogéneas. Después de un largo período durante el cual primó el optimismo, hoy vemos simultáneamente optimistas y pesimistas, gente que ve el vaso medio lleno y otros que lo ven medio vacío.

Los segundos destacan lo que todos ya conocemos: el precio de la tierra está por las nubes, los costos de obra alcanzaron los valores de la Convertibilidad, los precios de venta de los inmuebles no subieron lo suficiente, la rentabilidad se ha reducido mucho, los vecinos protestan contra las torres al amparo de los políticos en campaña, la Afip controla y controla, el crédito hipotecario no termina de aparecer, se habla de sobre oferta de departamentos, estamos en un año electoral y todos postergan decisiones.

Los que perciben el vaso medio lleno nos recuerdan que la economía sigue creciendo y que la gente sigue optando por resguardar sus ahorros en ladrillos, que los españoles mueren por invertir en real estate en Argentina, que un par de compañías locales grandes de desarrollos captan capitales institucionales locales y de afuera y salen a la bolsa, que una cadena de hoteles de primer nivel internacional desembarca con un proyecto mixto en Puerto Madero, y que el crédito hipotecario va a crecer (solo puede crecer y lo está haciendo).

Entre los grandes inversores conviven ambas percepciones sobre esta región del mundo: los que piensan que vivimos de crisis en crisis (Tequila del 94, turbulencias de Brasil en el 98, devaluación Argentina del 2001, etc.) y los que no se quieren perder las ventajas de invertir en países con altas tasas de crecimiento como las que estamos teniendo, o la posibilidad de beneficiarse entrando a Brasil antes de que se consolide como gran potencia mundial, y los que vieron que Chile ha demostrado que se puede ser diferente en un vecindario inestable que quizás deje de serlo.

Entre los inversores pequeños, están los que piensan que tres o cuatro años de fuerte crecimiento es más que suficiente para empezar a salir, en la convicción que si ya superamos en muchos sectores los niveles de precios de la Convertibilidad, hay que tomar las ganancias y cambiar de activos o incluso de región. Pero también están los que ya se convencieron que tres o cuatro años de crecimiento es lo mínimo necesario para hablar de una nueva tendencia y un nuevo ciclo favorable más largo.

Para ponerlo de un modo más evidente mediante un ejemplo: que virtualmente no haya crédito hipotecario en el mercado es al mismo tiempo una enorme limitación y una gran oportunidad, en especial si esta circunstancia de crecimiento que se está viendo en esta materia, de repente adquiriera un lugar en la agenda pública y, con el apoyo y la atención del gobierno, se acelera. Es obvio: un mercado con hipotecas, es otra cosa.

¿CÓMO PARARSE ANTE ESTA REALIDAD CONTRADICTORIA?

Evidentemente no hay recetas, pero sin lugar a dudas podemos señalar cuestiones casi de sentido común. No se puede seguir haciendo más de lo mismo. El mercado ya no admite que cualquiera arme un emprendimiento con los ahorros de la familia y gane plata. Eso se acabó, por suerte. El mercado se va a depurar y no quedará espacio para los improvisados no profesionales. Es lógico: cualquier emprendimiento inmobiliario maneja millones de dólares que quedan inmovilizados por dos años en promedio (que en nuestro país puede ser una eternidad), tomando compromisos con compradores y proveedores. No es una tarea simple ni para improvisados.

Pero no tengo dudas que se pueden seguir haciendo excelentes proyectos inmobiliarios en nuestro mercado. La realidad es que nadie termina de abordar en serio el segmento de emprendimientos de oficinas, donde hay una demanda insatisfecha acumulada fenomenal que se traduce en precios récord de alquileres y tasas irrisorias de vacancia. A su vez la hotelería es un gran nicho que recién comienza a florecer capitalizando tarifas en dólares de nivel internacional, niveles altísimos de ocupación y costos en pesos. Por lo demás, es evidente que el precio de la tierra para proyectos de clase media aun está muy retrasado lo cual nos permite prever una ganancia de capital importante en favor de quienes tomen posición en ese segmento y lo sepan acompañar.

Finalmente, quien sepa estructurar bien sus proyectos va a poder seguir captando inversores minoristas para sus emprendimientos. No hay duda que hay mucha gente que sigue ganando plata en este país producto del crecimiento económico, y no encuentra mejores alternativas de inversión que los ladrillos. Tampoco tenemos ninguna duda que los inversores institucionales que están entrando al sector no lo hacen simplemente como consecuencia de la exuberante liquidez mundial, sino después de haber estudiado en profundidad los riesgos, la rentabilidad y la potencialidad de crecimiento del real estate local, obviamente con conclusiones favorables.

Nuestra economía tendrá buenos años por delante, con precios de commodities altos y sostenidos, competitividad basada en un tipo de cambio que el gobierno se preocupa por resguardar elevado, una lucha contra la inflación que está en la agenda del Estado, cuentas fiscales en orden y estabilidad política.

En mi opinión el panorama futuro del negocio inmobiliario en la Argentina es altamente favorable. Que no se puedan seguir haciendo proyectos en cabeza de improvisados es una buena noticia, que no quiere decir que los proyectos inmobiliarios hayan dejado se ser rentables. Por el contrario, quiere decir que las excelentes oportunidades de inversión que hay, solo podrán ser aprovechadas por los que han utilizado estos recientes años de crecimiento para aprender, capitalizar las empresas, internacionalizarse, formase, estructurar equipos, organizar vehículos aptos para captar fondos en el mundo, diseñar productos inmobiliarios globales, racionalizar los procesos constructivos, entender mercados nuevos, dialogar e interactuar con clientes de todas partes del planeta, etc., etc.

Lo vimos en el Salón Inmobiliario de Madrid: nuestros desarrolladores presentaron emprendimientos que estaban al nivel de los mejores de Europa. Pero claro está, siempre se puede ver el vaso medio lleno o medio vacío, y más aun en Argentina. Ser optimista no significa ser ingenuo.


Damián Tabakman
damiantabakman@fibertel.com.ar

© ReporteInmobiliario.com, 2003-2007, Lunes 2 de Julio de 2007.



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