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El necesario impulso del crédito hipotecario

A partir de un análisis de los datos que aporta la Encuesta Permanente de Hogares surge la existencia de grandes disparidades regionales en cuanto a los ingresos, aunque también debe reconocerse que hay diferencias en los precios de los inmuebles, lo que provoca situaciones de accesibilidad al crédito diferenciales según las regiones. Así lo reafirma un informe del Instituto de Investigaciones Económicas de la Bolsa de Comercio de Córdoba.



De acuerdo al cuadro siguiente la franja de los ingresos menores a $1.500 contiene a los trabajadores actualmente excluidos, el grupo perteneciente a la segunda fila tiene algún potencial y en la tercera se encuentran aquellos trabajadores con posibilidades ciertas de acceso al Crédito Hipotecario.




Como surge de las cifras, considerando el país en su conjunto, sólo el 15% de los ocupados estaría en condiciones de acceder al crédito para la vivienda. La situación es peor en Córdoba, donde sólo el 11% de quienes desarrollan alguna actividad percibe por ella más de $2.000.

Evidentemente, el panorama no es el mejor. Adicionalmente, hay que reconocer que, si bien el Crédito Hipotecario se está recuperando, los nuevos montos otorgados tienen un poder adquisitivo menor al que tenían los mismos en los 90, además de que el acceso a dicho instrumento es hoy mucho más restringido que con anterioridad.
En virtud de esto es que se deberían idear mecanismos que estimulen la adquisición de viviendas por medio de fondos provistos por entidades financieras. El programa lanzado por el gobierno nacional en septiembre del año pasado seguramente fue una acción bien orientada, pero también fue de alcance limitado.

Inevitablemente, surge la tentación de evaluar lo que se hizo en los países desarrollados. El caso de Estados Unidos es paradigmático.
En aquel país, con posterioridad a la Gran depresión económica de los años 30 (en el año 1934 específicamente) surgió la Federal Home Administration (FHA), un organismo estatal que fue ideado para sanear el sistema financiero. En el proceso, se logró reducir las tasas de interés, alargar los plazos de los créditos para la vivienda y hasta elevar el porcentaje del valor del inmueble a financiar. El mismo tuvo un gran éxito, y junto a un plan por medio del cual el Estado facilitaba el acceso al crédito a los veteranos de guerra (VA) se generó un boom en la construcción de viviendas nuevas en los últimos años de la década del 40. Si bien estos planes fueron mutando su alcance y características con el correr del tiempo, en la actualidad siguen vigentes y son administrados por un organismo estatal, Ginnie Mae, creado en 1968.
Naturalmente, estos programas cuentan con una explícita garantía desde el gobierno. Adicionalmente, desde el Estado se fomentó la creación de un mercado secundario de hipotecas a partir de un organismo estatal surgido en 1938, la Federal National Mortgage Association (en 1968 fue privatizada y pasó a llamarse Fannie Mae). En 1970 se creó una nueva institución de características similares a las anteriores (Freddie Mac). En términos generales, estas agencias adquieren las hipotecas otorgadas por los bancos comerciales comunes y las colocan en el mercado financiero como títulos securitizados. Esto genera un flujo de dinero hacia los bancos comerciales (lo que les permite otorgar nuevos créditos), dando de esa manera liquidez al mercado. La clave de todo lo anterior radica en que el Estado nacional garantiza (aunque en este caso lo hace de forma implícita) los títulos emitidos por estas agencias.
El cuadro 3 es un esquema de la estructura del mercado secundario en los Estados Unidos. Para tener una idea de su magnitud, durante el año 2004 el total del mercado secundario de hipotecas emitió títulos por U$S 1,8 billones, es decir, cerca de un 20% del stock total de Crédito para la vivienda en ese momento.
Actualmente, Fannie Mae y Freddie Mac cuentan con tenencias equivalentes al 40% del stock total de Crédito Hipotecario en Estados Unidos.

Si bien es menester comprender que el sistema financiero de Estados Unidos es uno muy maduro y desarrollado (algo que claramente no sucede en Argentina) y además que este mercado secundario no está exento de problemas, lo que hay que recalcar es el activo rol que cumple la administración nacional en el fomento del acceso a la vivienda para las clases medias y bajas.
En virtud de lo anterior, se entiende que la creación de un mercado secundario de hipotecas que cuente con un aval estatal sería algo muy positivo en Argentina, ya que estimularía el acceso a la vivienda a numerosas familias, fomentaría el crecimiento de uno de los sectores económicos más dinámicos en la creación de empleo -la construcción- y otorgaría instrumentos financieros que dotarían de mayor madurez al sistema.

CONCLUSIONES

El sector de la construcción en Argentina está experimentando un avance notable.
Los números con los que cerró 2006 así lo avalan. A pesar de ellos, en los últimos meses comienzan a notarse algunos signos de desaceleración. Si bien en el corto plazo este fenómeno aun no sería preocupante, ello si estaría indicando una mayor necesidad de comenzar a orientar la oferta inmobiliaria hacia los sectores con más potencial de crecimiento, es decir, las clases medias.
En el caso de la provincia de Córdoba, en general el sector atraviesa también una excelente coyuntura. Sus indicadores superaron en 2006, en muchos casos (participación en el PBI, tasas de crecimiento de los permisos, etc), a los guarismos nacionales. No obstante, y al igual que en el ámbito nacional, Córdoba precisa expandir el acceso a la vivienda a los sectores sociales hoy excluidos para poder mantener este excelente momento del sector de la construcción. En esta materia, el acceso al crédito hipotecario es la variable fundamental que permitiría lograr esta meta.
Sin embargo, el grueso de la población del país se encuentra excluida actualmente de esta posibilidad debido a un factor determinante: la recuperación post-devaluación del precio de las viviendas en relación al salario. En Córdoba, esta problemática es más aguda aun; mientras en Capital Federal el 45% de los trabajadores accede o tiene potencial de acceder al crédito hipotecario, en Córdoba sólo el 22% reviste en esta categoría.
En la actualidad, el precio de las viviendas continúa en general incrementándose, si bien ha disminuido su ritmo de aumento; al mismo tiempo, los salarios en blanco se están recomponiendo a tasas cercanas al 20% anual. Lamentablemente, a este ritmo, solamente una pequeña parte de la población vería cada año mejoradas sus posibilidades de acceso a la vivienda por medio del crédito. Ello demanda necesariamente la implementación de otro tipo de medidas o estrategias por parte del Estado para complementar y fortalecer esta tendencia.

En ese sentido, una de las posibles vías es, sin lugar a dudas, la creación de un Mercado secundario de hipotecas que dote de liquidez al sistema y permita colaborar con la baja en algunos puntos de las tasas de interés, además de otros potenciales beneficios. El Estado Nacional debe cumplir un rol fundamental en este proceso, ya que sin su presencia sería muy difícil idear un mecanismo lo suficientemente extenso como para generar efectos reales y convertir a nuestro país, definitivamente, en uno de propietarios.


CLICKEE AQUÍ PARA VER DOCUMENTO COMPLETO - Informe de Coyuntura: La construcción y el necesario impulso del crédito hipotecario. - Instituto de Investigaciones Economicas - Bolsa de Comercio de Córdoba - Autores: Lic. Alejandro Amado y Lic. Federico Giesenow


© ReporteInmobiliario.com, 2003-2007, Viernes 22 de Junio de 2007.

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