Informes > OPINION CALIFICADA > De Aranalfe a Newside PUERTO MADERO  A ESTRENAR

De Aranalfe a Newside

Newside la desarrolladora de los Ginevra lleva adelante hoy un proyecto mixto con una inversión de 180 millones de dólares en Puerto Madero. Los creadores de shoppings de la talla del Soleil, Patio Bullrich, Alto Palermo, Galerías Pacífico, Patio Olmos o Bulevar Shopping nos ofrecen una entrevista en la que no se gambetea ningún tema, ni siquiera los más conflictivos.



Como carta de presentación, Alejandro Ginevra asegura que le “tocó estar en la apertura de 14 shoppings en todo el país”, lo cual habla de su experiencia en el rubro. El presidente de la desarrolladora Newside, a cargo del importante emprendimiento Madero Harbour, es un caso atípico ente los empresarios jóvenes del sector: no tiene título universitario y se enorgullece de haber aprendido todo trabajando. Tampoco pretende ocultar al hombre de barrio, al hincha ferviente de Huracán que late detrás del empresario apoltronado en su despacho del edificio Malecón, en Puerto Madero.

RI.com: ¿Cómo se inició en la actividad inmobiliaria?

A.G. : Mi familia se dedica desde hace muchos años al negocio inmobiliario. Mi padre, Jorge Ginevra, abrió en 1973 la inmobiliaria Aranalfe, en Corrientes y Larrea, especializada en inmuebles comerciales. Básicamente, alquiler y venta de locales y galerías, por ser el Once un barrio netamente comercial. Yo mamé todo desde chico porque siempre estuve en las obras, en los asados de obra, y entré a trabajar full time a los 17 años. Empecé sirviendo café y mostrando locales. Era la época de (Lorenzo) Sigaut, el famoso “el que apuesta al dólar, pierde”, un momento complicadísimo porque había contratos a pagar en dólares que no se podían cumplir, y hasta se devolvían propiedades. Después, la inmobiliaria se mudó a Santa Fe y Montevideo, donde está hoy.

RI.com: ¿Cuándo empezaron a trabajar como desarrolladores?

A.G. : Mi padre siempre tuvo ese objetivo. Su inmobiliaria no se limitaba a vender y alquilar locales, sino que armaba el negocio. Para desarrollar galerías y locales en el Once, mi padre juntaba grupos de inversores para comprar algún terreno, contrataba al arquitecto y después vendía los locales, de modo que la empresa abarcaba todas las etapas del negocio. Lo hizo en la esquina de Corrientes y Pueyrredón, en la de Cabildo y Pampa. Después, con una participación mía más activa, compramos la manzana de un stud en Olleros entre Soldado de la Independencia y Migueletes; allí hicimos La Imprenta, con locales comerciales sobre Olleros y un edificio de viviendas. También armó galerías descubiertas como el Paseo de Santa Fe, en Santa Fe al 1600, ya con Juan Carlos López como arquitecto.

RI.com: ¿Cómo entraron al negocio de los shopping centers?

A.G. : Nos vino a ver la gente de Carrefour porque querían hacer algo en el terreno de Panamericana y Camino del Buen Aire. Con López les presentamos el proyecto, y así se construyó el primer shopping del país, Soleil, que se abrió en 1987. Si bien ya se había hecho algo parecido, el Shopping Sur, el nuestro fue el primer shopping tal como los conocemos ahora. Yo me involucré personalmente en el proyecto de Soleil, y junto con mi padre empecé a dedicarme a los centros comerciales en la empresa, mientras mis hermanos, tíos, primos hacían otras cosas. Hicimos Patio Bullrich, Alto Palermo, Galerías Pacífico, Shopping Liniers, Patio Olmos en Córdoba, Bulevar Shopping en Adrogué. Según los casos, fuimos socios, desarrolladores, comercializadores y gerenciadores del emprendimiento, así que conocemos todas las etapas del negocio, desde la concepción hasta la puesta en marcha, aunque el fuerte de Aranalfe fue siempre la comercialización de los locales.

RI.com: ¿Cuándo se transformó Aranalfe en la desarrolladora Newside?

A.G. : Hacia fines de los 80 mi padre puso los ojos en Puerto Madero, y trabajamos para el primer desarrollo de locales comerciales y oficinas, que fue Puerto Viamonte, en el Dique 4. Después nos presentamos a la licitación del Dique 1 y lo compramos íntegro, las 20 hectáreas, a un precio que hoy sonaría irrisorio. Yo no entendía bien las razones de mi viejo para irse a la otra punta, prácticamente a La Boca. Le pregunté por qué no comprábamos en el Dique 4, y él me dijo que por esos terrenos se iban a pelear todos los "grandes", mientras que el Dique 1, que entonces no valía nada, en diez años iba a valer una fortuna. Apostó a la valorización de este lugar y no se equivocó, pero no lo llegó a ver porque falleció en el 2000. Su razonamiento era que el Dique 1 es la parte más ancha de Puerto Madero y la más accesible por autopista, algo fundamental para un desarrollo. Newside nació en 1992 como la desarrolladora de esos terrenos. Después compramos una hectárea más en la punta del Dique 1, donde hicimos el edificio Malecón, que ganó premios nacionales e internacionales por su arquitectura.

RI.com: ¿Cómo evalúa la situación actual del mercado en Puerto Madero?

A.G. : Está empezando la tercera etapa de su desarrollo. La primera fue cuando se perfilaba como centro empresarial con edificios de oficinas, después de la crisis cambió el rumbo hacia las viviendas, y ahora viene la etapa donde tienen que estar los servicios y los comercios que traigan vida a las calles. Aunque ya hay locales comerciales, la oferta todavía no es lo suficientemente interesante como para atraer al público. Lo que se necesita es un mix de rubros, sinergia entre distintos usos, y a eso lo va a traer nuestro proyecto Madero Harbour, que es el primer emprendimiento importante de usos mixtos en el país. Básicamente es un proyecto comercial, un gran shopping, pero también va a tener un hotel con residencias, un centro de salud y cuidado del cuerpo, con una gran terraza vegetalizada y piscinas.

RI.com: El proyecto ya fue presentado el año pasado, ¿hubo novedades en este lapso?

A.G.: No en el concepto, pero sí en la arquitectura. El proyecto que dimos a conocer tenía tres torres residenciales, pero vimos que constituían una barrera para la vista hacia el dique, así que preferimos hacer la misma cantidad de metros pero en ocho edificios más delgados, cuatro torres en el lado este del terreno y otras cuatro sobre el basamento del centro comercial, donde según el proyecto anterior iba a haber edificios bajos. Podemos agregar que es el proyecto más importante que tiene la ciudad de Buenos Aires, con 300 mil metros cuadrados de obra, sobre un predio de 80 mil metros cuadrados y una inversión total de 180 millones de dólares.

RI.com: ¿Cómo se va a financiar el desarrollo?

A.G. : Hasta ahora nos venimos financiando con capital propio. Cuando llegue el momento vamos a ver qué estructuras de financiamiento hay en el mercado. Todavía no hubo preventa, porque primero estamos terminando de definir el proyecto, para que quien compre un departamento sepa perfectamente lo que va a tener enfrente, y no se lleve una sorpresa el día de mañana.

RI.com: ¿Por qué es buen negocio un emprendimiento de usos mixtos?

A.G. : Si hiciéramos sólo el shopping, no tendría la misma sinergia. Los centros comerciales funcionan muy bien los fines de semana, pero suelen tener menos gente en la semana, y esto no lo digo sólo por nuestra experiencia sino por la experiencia mundial. Nuestro negocio principal va a ser el centro comercial, al resto lo vamos a vender y nos vamos a quedar con la explotación del shopping, por eso tenemos que pensar en cómo atraer público en la semana, porque nuestro negocio es que los comerciantes vendan, entonces agregamos funciones.



El Shopping que desarrollarán en Dique I de Puerto Madero

RI.com: ¿Esto tiene que ver, además, con su lectura de cómo está hoy el mercado de viviendas en Puerto Madero?

A.G. : Por supuesto, creo que hay que incorporar ofertas nuevas al mercado. En Madero Harbour no va a haber viviendas en el sentido tradicional, sino que va a seguir la tendencia mundial de compartir el uso residencial con los servicios de hotelería. Esto tiene que ver también con que hoy el mercado de viviendas en Puerto Madero tiene una demanda menor que hace dos años. En ese momento, los emprendimientos se despachaban: se ponía una maqueta, una persona para recibir las reservas y listo. Hoy el mercado volvió a la normalidad y hay que vender, esforzarse, convencer, atender bien y darle servicios al consumidor.

RI.com: ¿Los precios que se piden ahuyentaron a la demanda?

A.G. : Creo que hoy el valor de venta lógico debería estar en 3 mil dólares, que pueden ser superiores según la categoría del edificio. Pero la realidad indica que se está pidiendo bastante más... (silencio).

RI.com: Estamos en un momento de cambios en el país y en la Ciudad, como si el escenario de crecimiento posterior a la crisis ya hubiese cumplido una etapa. ¿Qué cambios, a su juicio, se vienen en el mercado inmobiliario?

A.G. : Se vienen cambios enormes, sobre todo en lo que hace a la profesionalización de los desarrolladores. Hoy, con la presión fiscal que crece cada vez más y la presión de los gremios por tener las cosas en orden, como corresponde, se va a acabar eso de que se juntan dos o tres amigos para comprar un terreno y construyen un edificio. Creo que el mercado va a quedar en mano de pocos jugadores pero grandes, que van a desarrollar cantidades mucho más grandes de metros para poder optimizar la operación. Hoy, para poder optimizar tu negocio hay que tener una gran cantidad de metros, porque la rentabilidad bajó. Antes vos comprabas un terreno por 200 o 250 dólares de incidencia y le ponías 350 o 400. Hoy hablamos de incidencias de 500 o 600, y costos de 800 o 900. Entonces, para que rinda, hay que tener varios desarrollos al mismo tiempo, algo que pueden hacer sólo los grandes grupos.

RI.com: ¿Debemos alegrarnos de que el mercado tienda a concentrarse en unas pocas manos?

A.G. : Creo que es positivo, porque atrás de eso va a venir la financiación al comprador. Es simple: no es lo mismo que vaya un grupo de amigos a pedirle a un banco que financie a sus 20 compradores, que si va un desarrollador grande y bien profesionalizado a pedir financiación para 200 o 500 compradores.

RI.com: ¿Newside tiene algún otro proyecto en vistas, en Puerto Madero o en algún otro sitio?

A.G. : No, lo único que estamos haciendo es Madero Harbour, la empresa está íntegramente focalizada a este proyecto. Hasta ahora, todos los shoppings que hicimos fueron negocios en los que entramos y salimos, nunca nos quedamos. Este es el primero en que somos los dueños, comercializadores y administradores. Vamos a hacer todo el manejo desde el inicio y pensamos quedarnos. De hecho, todo nuestro esfuerzo de toda la vida se centra en este emprendimiento.

RI.com: El nombre de Newside estuvo envuelto en situaciones poco claras. Hay un banco que quebró, y a sus ahorristas se les pagó con la venta de algunas hectáreas del Dique 1. ¿Tiene algo que aclarar sobre todo esto?

A.G.: Agradezco la pregunta porque es bueno clarificar todas estas cosas que han sucedido. La firma Newside nunca tuvo que ver con problemas judiciales, que sí los tuvieron algunos accionistas que ya no están más. Pero Newside nunca fue parte de ningún juicio. Yo, como presidente, jamás tuve que presentar un escrito, ni tuve que defenderme de nada porque nadie acusó de nada, ni a la empresa. Hoy quedó toda la empresa en manos de la familia Ginevra, que está absolutamente limpia. Los terrenos de Madero Harbour son propios, no tienen hipoteca ni deudas, y la empresa está más sólida que nunca.

© Ariel Hendler para ReporteInmobiliario.com, 2003-2007, Lunes 11 de Junio de 2007.



El “Malecón” de Puerto Madero, un edificio desarrollado por New Side que obtuvo premios de arquitectura a nivel local e internacional




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