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Desde SIMA 4to día

En España ya se habla de cambio de ciclo. Pero no hay alarma. La actividad aún es muy fuerte; sin embargo algunas empresas desarrolladoras empiezan a levar anclas y a colonizar otros horizontes.
La presencia de los argentinos en Madrid.



En España ya se habla de cambio de ciclo. Pero no hay alarma.
La actividad aun es muy fuerte. La prueba más patente se aprecia al recorrer el Salón Inmobiliario. Resulta increíble para nuestros ojos ver en algunos stands, largas colas a la espera de ser atendidos para averiguar por las promociones.



Las colas para comprar inmuebles se ven en esta imágen tomada el día Viernes


No se percibe temor y mucho menos dramatismo por la tan temida burbuja. Hasta ahora los precios han seguido incrementándose aunque a un ritmo mucho menor de la media de los últimos años cuando la suba rondaba el 15 % anual, en lo que va del 2007 el incremento ronda el 7 %.
Pero lo que sí se está asumiendo es el cambio de ciclo. Se ha advertido que se ingresó a una nueva situación de mercado que no será de tanta actividad de construcción de viviendas y con reducidas tasas de crecimiento interanual en los precios. Se atribuye la menor tasa de actividad a la suba de las tasas de interés y a la menor demanda de segunda vivienda producto de la aparición de cierta oferta competitiva en los países del Este Europeo y norte de África. En cuanto al ritmo de construcción de viviendas lo que se prevé para los próximos 5 años no es tan malo, es algo menos bueno que años anteriores, se estima que se construirán durante el quinquenio que está por delante 500.000 viviendas/año, es decir 2.500.000 viviendas, nada menos que el equivalente al déficit de vivienda de la Argentina…
Sin embargo como esto representa, alrededor de un 35% menos que las viviendas construidas el año anterior, las empresas desarrolladoras empiezan a levar anclas y a colonizar, ahora a fuerza de know how otros horizontes. La mayoría de las empresas grandes, comenzaron ya con esta actitud de diversificación internacional de sus desarrollos hace ya dos años atrás, lo que redunda en que hoy ya estén ofreciendo productos en incontables ciudades del mundo.
Fadesa, la empresa de origen gallego recientemente vendida en 4045 millones de Euros se ha convertido en una verdadera empresa desarrollista internacional, cuenta con emprendimientos de gran escala además de en España en: Portugal, Marruecos, Hungría, Polonia, Rumania, Bulgaria, Eslovaquia, Francia, México y República Dominicana. De una u otra manera, ingresan capitales a España o bien construyendo en el país o bien vía repatriación de los euros que generan los negocios en otros países.
Las empresas españolas van a buscar escala afuera, pero aún privilegian la proximidad.
Según el Profesor José Luis Suarez, en el marco de un ciclo especial de formación dictado en el Campus de la Escuela de Negocios de la Universidad de Navarra (IESE) durante los días de Sima y organizada por el IAE de la Universidad Austral (antiguos alumnos), los españoles ven a Argentina aún como muy lejana. Doce horas de vuelo resulta mucho tiempo ya que tienen opciones convenientes para hacer negocios a menor distancia y con entornos legales y económicos similares o que le brindan mayor fiabilidad a largo plazo. Precisamente es esto, lo que buscan las empresas grandes y medianas al decir de José Luis Suarez, largo plazo y escala.
De acuerdo al especialista, en la actual coyuntura, nuestro país sólo entraría más en el análisis de empresas chicas o alguna mediana y siempre comenzando con un emprendimiento menor como para ver como resulta, aunque si se lanzan aún sea a un desarrollo que para la escala española puede sonar chico, lo harán apostando a tener continuidad a largo plazo, con la consecución de otros proyectos.

El incremento sostenido de los precios y el nivel de los ingresos de los jóvenes recientemente incorporados al mercado laboral y el de los inmigrantes, llamados “mileuristas”, complican la calificación al régimen de hipotecas a este grupo y por ende a la compra de su primer vivienda, a pesar de que las promociones de las entidades financieras se esfuercen en incorporarlos.
Por caso “Caja Madrid”, ofrece el primer año de compra de la vivienda “de gracia” sin pagar cuotas, por el 85 % a 30 años del monto total de compra, con el fin de no gravitar en los ya abultados gastos que insume el resto de las erogaciones que implica la compra de una vivienda. El Banco Santander, con una fuerte presencia en Argentina, ofrece un producto similar adicionando para los años posteriores al primero un régimen de aumento progresivo de cuotas. Y así todos se suman y compiten por mejorar su oferta y captar clientes.
Hipoteca, es una de las palabras que más se escuchan en España.

Pero los jóvenes también tienen otra salida alternativa, si bien según lo que relatan, deben esperar entre dos a tres años para hacerse de la vivienda, siempre y cuando no prioricen una zona de la ciudad en cuyo caso la espera puede ser mayor. Se trata del régimen de viviendas con protección pública para arrendamiento con opción de compra para jóvenes (VPPA OC - Jóvenes).
Dentro del Salón inmobiliario una enorme cantidad de jóvenes se hallaba inscribiendo en el régimen, configurando justamente uno de los grupos que más se queja de los valores a los que ha llegado la vivienda.
Este régimen es una variante del VPO (viviendas de protección oficial fijadas por ley) que gozan de un tratamiento diferencial que las hace sumamente más accesibles que las condiciones de mercado habituales por contar con beneficios y subsidios estatales.
El otro grupo casi ausente todavía en volumen del mercado es el de los inmigrantes. Sin embargo se espera que para fin de este decenio sea precisamente uno de los motorizadores del mercado a partir de su afianzamiento progresivo en el mercado laboral, al lograr estabilidad y mejoras en el nivel de ingresos.

En suma los bancos por su lado y el estado por otro, y ambos en su conjunto tratan de mantener en funcionamiento la rueda y de lubricarla lo más efectivamente posible para hacer más accesible la vivienda, sosteniendo también así la actividad de la construcción. Actividad a la cual todos (o casi) reconocen como uno de los motores del crecimiento de la economía en España y tratan por ende de apuntalarla.

Los entornos y circunstancias entre España y la Argentina son por supuesto, ahora, diferentes. Pero hay que recordar que ellos también pasaron lo suyo, tuvieron una guerra civil devastadora antes de la 2° guerra mundial y sufrieron también las consecuencias del resto de la Europa en guerra. Expulsaron población, mucha de ella llegó a Argentina. Soportaron una dictadura por cerca de 30 años. Pero cambiaron, concertaron los temas importantes y se pusieron a trabajar para ellos, con una política de inclusión no de exclusión. Parece que se puede construir para adelante. Esa es la lección de España.



El patio exterior de los pabellones el Sábado por la tarde


LA PRESENCIA ARGENTINA EN MADRID

El número de Argentinos presentes en Madrid según las últimas estimaciones manejadas por Consultora Atlántica, la representante de SIMA en Buenos Aires, habría sido cercana a los 700. Es una señal, una buena señal.
Se ha estado ahí. Comienza a ser una referencia el haber estado aquí, para un inversor o promotor español.
Por otro lado, es un indicador que la mejora del sector ha permitido tamaña concurrencia, pero también y lo más importante, significa la toma de conciencia de la apertura hacia el mundo. Apertura que no sólo significa venir a vender los productos ya lanzados (las últimas conversaciones con algunos brokers indicaban que se concretaron algunas operaciones) sinó a establecer contactos en la meca del Real Estate en idioma español, a aprender y a sentar las bases de la presencia del país en este tipo de acontecimientos internacionales, cuestión esta última nada fácil, sobre la que nos falta gimnasia y entrenamiento, pero que denota la intención hacia una actitud saludable de integración para un objetivo común: generar inversiones en el país.
En esta oportunidad fueron los desarrollistas que producen emprendimientos de alta calidad en distintas ciudades del país, la avanzada principal en Madrid, (aunque no la única ya que estuvieron presentes brokers, consultores, bancos, periodistas, medios y algunos participantes del sector público), desarrollistas que hoy buscan atraer la atención internacional con productos de alta calidad, pero que desean y seguramente serán los mismos que se integren y arriesguen gustosos en extender la actividad con otros tipos de productos ligados a la clase media, aunque para esto hace falta todavía trabajar en una pieza imprescindible: El crédito hipotecario. Eso que es tan común y está en la boca de todos en Madrid.

ALGUNOS TIPS:

+ En Sima se vendió lo que aseguran es el valor más alto pagado últimamente por un piso: 6 millones de euros por un ático (piso último) en el Barrio de Salamanca. Lo habría vendido la inmobiliaria Inmoptions del Grupo Mall.
+ El diario La Nación presentó el Ciclo de conferencias que realizará este año en Julio en La Rural y el próximo Salón Inmobiliario a realizarse en ese mismo predio en el año 2008, con un 15 % más de superficie que el realizado el año pasado.
+ La desarrolladora Cyrela, una de las más importantes de Brasil se encuentra aún en negociaciones con IRSA para asociarse y conformar la compañía inmobiliaria independiente de la que informáramos anteriormente.
+ En Bratislava, Eslovenia, el m2 se cotiza en 750 euros y en ciudades del interior hasta en 60 euros.

EL DÍA VIERNES ENVIAREMOS UN RESUMEN DE TODO LO ACONTECIDO, JUNTO A LA POSIBILIDAD DE VISUALIZAR ALGUNAS DE LAS PRESENTACIONES DE LOS DISERTANTES EN MADRID.



La oferta de Crédito Joven, con muchos interesados llenando formularios


© ReporteInmobiliario.com, 2003-2007, Lunes 4 de Junio de 2007.

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