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Desde SIMA 2do día

Disertaron referentes locales y del exterior durante el día Miércoles, la palabra de moda, o la más usada entre los expositores sigue siendo sin dudas “público-privado”.
Latinoamerica aglutina el 74 % del total de la oferta internacional en la muestra, reuniendo por primera vez a ocho delegaciones entre las que se cuentan además de la Argentina, las pertenecientes a Costa Rica, Colombia, Brasil, México, Panamá, República Dominicana y Uruguay



Interacción público-privada, internacionalización, oportunidades de inversión, China, India, ciclo y crédito hipotecario son algunas de las palabras que afloran de boca de los distintos expositores en los ciclos de conferencia que se dictan en el predio ferial de Ifema en Madrid, donde tiene lugar el Salón Inmobiliario.

A primera hora de la mañana coincidieron pared (o mejor dicho panel) de por medio las exposiciones de Alfredo Garay, subsecretario de urbanismo y vivienda de la provincia de Buenos Aires y la dictada por el Profesor José Luis Suarez del IESE una de las escuelas de negocios más importantes de España. Mientras el profesor Suarez hablaba a un nutrido auditorio de más de quinientas personas, sobre “Visión de la globalización de la actividad inmobiliaria” con un número mucho más modesto de asistentes cercano al centenar el Arq. Garay se explayaba sobre “Nuevas tendencias en los desarrollos inmobiliarios en América Latina. Interacción Publico Privado”
Temáticas en principio diferentes pero que cuentan con un actor común, el inversor al que se lo reconoce actualmente como un artífice fundamental tanto en materia privada para convencerlo y atraerlo a colocar su capital en una determinada localización como desde la esfera pública donde se reconoce la necesaria complementariedad entre ésta y los actores privados.
La envergadura y la profesionalización logradas por las empresas promotoras a nivel internacional, hace que las mismas salgan a buscar entornos de inversiones fuera de sus fronteras en busca de protección de ciclos mediante la inversión en proyectos de escala y envergadura, facilitando esta posibilidad el mejoramiento de la información, con índices que permiten obtener datos confiables para un primer análisis de otros mercados, sostuvo el catedrático de la universidad de Navarra a la hora de explicar el fenómeno creciente de inversión transfronteriza.

De acuerdo a los datos exhibidos por Suarez el 46 % de la inversión total en inmuebles no residenciales que ascendió en 2006 a 682 Mil millones de dólares es inversión internacional y un 29 % del total inversión interregional. La enorme liquidez a nivel global hace que los capitales se muevan entre países y regiones, siendo gran parte de las sumas alocadas en Real Estate provenientes de fondos de inversión. En el caso de Europa 300 mil millones de euros provienen de estos fondos.
”La inversión en activos inmobiliarios comerciales va básicamente a ciudades seleccionadas entre países seleccionados” afirmó Suarez, “se busca el diseño de una cartera eficiente con un adecuado equilibrio de riesgo y rentabilidad” Y aquí, al decir de Suarez, también aparece un mayor grado de exigencia ya que el comportamiento de los países que atraen la inversión inmobiliaria se va pareciendo cada vez más entre sí.
Esta internacionalización y alta liquidez global, con instrumentos financieros con diversas titulizaciones y paquetes de bonos respaldados en hipotecas, genera también, según el profesor Suarez un inconveniente para los reguladores ya que no se conoce a ciencia cierta por experiencias pasadas como funcionaría ante una crisis ya que es difícil determinar quien es el que corre el riesgo final.



Mientras el especialista del IESE disertaba se mostraban los gráficos en un gran panel


Posteriormente a la exposición del Arq. Garay que formó parte del III Congreso de Financiación y Desarrollo Inmobiliario en Latinoamérica, expuso la ministra de vivienda y urbanismo de Chile. Su disertación bajo el titulo "Desarrollos inmobiliarios liderados por el sector público: Portal Bicentenario", se basó en la explicación pormenorizada del proceso de reconversión de un área urbana dentro de Santiago, situada a sólo 15 minutos del centro neurálgico de esa ciudad, en las tierras donde se localizaba el aeropuerto de Cerrillo.
Allí, sobre una superficie de 250 hectáreas, se ha trazado un minucioso plan de recuperación bajo la modalidad de lo que la ministra llamó “una nueva forma de hacer ciudad mediante la integración público privada”. El área contempla usos múltiples de la tierra y de distinta densidad y al finalizarse la misma contará con 50.000 nuevos vecinos. “Es el proyecto más ambicioso de Chile”, aseguró La Sra. Poblete. La inversión comprometida por el Sector público en este proyecto es de 54 millones de dólares a 20 años.
Recientemente y a poco de comenzar las obras de megainfraestructura sobre un sector del proyecto, se procedió a licitar 7 fracciones de tierra aledañas a ese sector, recibiéndose 17 ofertas que superaron ampliamente el valor previsto de antemano por el suelo, ya que se obtuvieron 70 dls/m2 cuando lo proyectado era 40 dls/m2.

LAS DISERTACIONES DEL MERCADO ARGENTINO

Paralelamente en otras de las salas en una presentación organizada por Consultora Atlántica sobre el mercado argentino, y ante un auditorio del órden de las 200 personas expusieron sobre nuestro mercado el Arq. Damian Tabakman, Diego Donnelly (IAE), el Ing. Seltzer (Vpte. Banco Ciudad) y un alto directivo del Banco de la Nación Argentina. Luego de las exposiciones centradas en la evolución del mercado el funcionario del Banco Nación aseguró “A nivel local el incipiente desarrollo de la actividad del sistema financiero y el contexto económico favorable presagian la continuidad del crecimiento del mercado hipotecario durante 2007”. Según cifras de la entidad durante los últimos 6 meses se otorgaron 7687 prestamos en la línea inquilinos, el 70 % de ellos en el interior del país. Una concurrente española preguntó acerca de cual era el marco que ofrecía el país, como otros lo hacen acerca de “repatriación de beneficios”, “marco fiscal” y “facilidades al inversor”. Miguel Pato, espontáneamente desde el auditorio, sinceró que en esa materia nuestro país esta sumamente atrasado con relación a otros que se disputan la inversión inmobiliaria.

El panel siguiente estuvo conformado por desarrollistas. Jorge Cruces de IRSA, brindó una serie de números de la empresa que impresionan por la envergadura, los que contemplan la construcción de cuatro nuevos shoppings centers: Panamerica-Philips (174.000 m2), Alto Caballito (115.000 m2), la continuación en Rosario con Alto Rosario y en Neuquén con 95.000 m2 que conformarán el Alto Neuquén.
Anticipó que en terrenos de la empresa en Dársena Norte, Puerto Retiro, construirán un proyecto comercial de oficinas y hoteleria de 350.000 m2. Mientras que en los predios que conformarán la ex ciudad deportiva de Boca Juniors materializarán 860,000 m2 de usos mixtos. Pero la noticia más destacada fue la decisión ya tomada por IRSA y anunciada en este Salón de crear una firma independiente para operar sólo los proyectos de Real Estate, la decisión se basa en que debido a la escala, envergadura, diversidad y extensión de los proyectos que encararán es preciso dotarla de una estructura propia con poder de decisión ágil evitando cualquier tipo de burocracia derivada de una estructura mucho mayor. Dentro de la órbita de esta empresa se lanzarán rápidamente al mercado proyectos de viviendas de importante escala destinados al segmento de la clase media entre otros. Tema para nada menor y una señal muy potente para el mercado, que ya había sido anticipada hace algunos meses por Reporte Inmobiliario “la llegada de las companías inmobiliarias”

Daniel Mintzer director de G&D Developers, se refirió puntualmente a dos proyectos de esa firma, el de la Ribera del Rio Limay en Neuquén y el de Dique 1 en Puerto Madero. Con su particular expresividad y apelando como es habitual a parábolas bíblicas, transmitió el mensaje de no repetir lo que se hace por tradición sin ver las señales evidentes que inducen hacia lo nuevo. Alineados con este sentimiento G&D, apostó a algo distinto en una zona olvidada y tradicionalmente juzgada como riesgosa por la inundación en el proyecto de Neuquén, en contraposición al “comodities” de calles que ofrece la ciudad para llevar proyectos indiferenciados. El mismo espíritu guió su apuesta en la localización de Puerto Madero y en el proyecto diseñado convirtiendo la limitación de los usos del suelo que no permite construcciones residenciales en un proyecto de usos mixtos que tenga una fuerte imagen icónica como remate Sur del boulevard Juana Manso y que cede un 60 % del terreno a espacios de uso público. En ambos proyectos el Grupo no tuvo que capitalizar el monto previsto originalmente como resultado de la buena inserción del producto en el mercado.

Acto seguido y dando también un ejemplo de lucidez, personalidad y con un estilo también particular, directo y ameno, que demuestra un amplio conocimiento de “lo que se habla” acometió su alocución Jaime Garbarsky presidente del Grupo Ecipsa. Con su pedido inicial para que levantaran la mano aquellos que no eran argentinos, sacó a relucir una situación particular que fue al menos la que quedó al descubierto en la composición del auditorio de la ponencia, sólo 3 asistentes de un número cercano a ciento cincuenta no eran argentinos.
En vista de esta circunstancia y no sin antes, llamar a la reflexión acerca de ella, centró su exposición en el mensaje de trabajar mancomunadamente: como país, crear una causa país, una causa región. “España tiene una marca como país que ha sabido crear en materia de real estate”…”La marca es Sudamérica, la marca es Argentina” e instó a trabajar con ese espíritu.
Elocuentemente comentó: “se debe tener pasión, saber innovar e ir para adelante”, “La demanda interna no funciona sólo con la soja, se debe tener crédito barato a tasas como la que tienen aquí abajo” expresó con énfasis Garbarsky en alusión al área de exposición de la oferta inmobiliaria española, situada en un piso más abajo al área de auditorio de las conferencias.

Por la tarde las conferencias del mercado argentino se mudaron justamente a otro recinto dentro del área de exposición propiamente dicha a la que hizo alusión Garbarsky. Allí dentro de las presentaciones de distintos mercados como el de México, Panamá, Brasil y Colombia expusieron Damian Tabakman, Luis Martínez (Director de Richard Ellis Argentina) y Miguel Pato, sobre la actualidad del mercado y las oportunidades de inversión en el mismo. Tabakman y Martínez coincidieron en que el segmento de oficinas es un nicho interesante, resaltando también Tabakman las oportunidades que surgen en materia de hotelería en función del nivel de incremento del turismo receptivo alcanzado por la Argentina.



III Congreso de Financiación y Desarrollo Inmobiliario en Latinoamérica – El panel de Argentina y el público presente


A propósito de la globalización y la expo:

Confluyen, aquí en Madrid, un sinnúmero de participantes internacionales, ya sea como expositores o visitantes.
Así, el 17 % de la oferta residencial que concentra el Salón se encuentra se ubica en localizaciones fuera de España. Dentro de esta oferta internacional se destaca la participación latinoamericana la que aglutina el 74 % del total, reuniendo por primera vez a ocho delegaciones entre las que se cuentan además de la Argentina, las pertenecientes a Costa Rica, Colombia, Brasil, México, Panamá, República Dominicana y Uruguay.

PARA DESTACAR:
El proyecto de la Ribera de Neuquén, del Estudio argentino Oficina Urbana cuyos directores son los Arquitectos Roberto Converti y Fabio Demarco obtuvo uno de los galardones del premio “Cumbre de Ciudades 2007”.



Directivos de SIMA recorriendo la muestra


© ReporteInmobiliario.com, 2003-2007, Jueves 31 de Mayo de 2007.

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