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Hectárea saca ventaja a inmuebles urbanos

En informe especial del director de Márgenes Agropecuarios, Mario Arbolave se muestra la evolución del precio de la hectárea en zonas agrícolas y ganaderas y de propiedades urbanas desde 1980 a la fecha. Paralelamente se muestra como han evolucionado los precios de granos y hacienda y se analiza el poder adquisitivo de hectáreas y productos para comprar metros cuadrados.



La crisis económica, financiera, social e institucional ocurrida en 2001/02 ha tenido fuerte gravitación en la evolución del precio de campos y departamentos. Los factores que motorizaron el alza de la hectárea y del metro cuadrado de departamentos fueron distintos, pero tienen puntos en común.

LA EVOLUCION DEL VALOR DE LA HECTAREA

El análisis de la serie de precios de la tierra desde 1980 muestra que el valor más alto (sin contar el período 2003/07) había sido el que se registró en 1998. Los buenos precios de los granos en los años 1996 y 1997 y de la hacienda en 1998 han sido determinantes en ese sentido.
Pero por distintos motivos, entre los que se cuentan la baja de precios de granos y de hacienda en los años siguientes y el creciente endeudamiento del agro, el precio de la hectárea maicera bajó 26% entre 1998 y 2001, en tanto que los campos de cría retrocedieron 17%.
El 2002 fue atípico en todo sentido. En un contexto de fuerte retracción de oferta, se concretaron pocas operaciones. En muchos casos las mismas estuvieron vinculadas a la cancelación de deudas en dólares que fueron pesificadas o a decisiones de liquidar activos en la Argentina, ante un panorama más que sombrío. En relación a los precios de 1998, los de 2002 estuvieron 45% abajo en el caso de los campos maiceros, y de 35% abajo en el caso de los campos de cría.
A partir de 2003 se inicia la escalada del valor de la tierra, de la mano de un mejor precio de la soja y de la recuperación del precio de la hacienda. La tierra cobraba valor como bien de producción y como resguardo del capital. El mercado financiero local no ofrecía alternativas de interés para los inversores.
En un contexto en el cual la renta inmobiliaria (calculada en base al valor de arrendamiento) era sensiblemente más alta que la renta financiera (en base a la tasa de interés en los mercados internacionales) la demanda se acrecentó y la oferta se retrajo, en ambos casos por la expectativa de valorización futura de la hectárea.
Con un mercado con más demanda que oferta, los precios subieron en forma sostenida, pese a que en 2006 la renta financiera (por el alza de la tasa de interés) se puso a la par de la renta inmobiliaria (que bajó como consecuencia del mayor valor de la hectárea).
En lo que va de 2007, se mantiene la firmeza del mercado de tierras, de la mano de buenos precios para el maíz y la soja, de valores de arriendo más altos que los de 2006 y de retracción de oferta. Los mismos motivos que impulsan a unos a no salir del negocio agrícola, son los que impulsan a otros a entrar.
No obstante, para buen número de inversores, el precio de la tierra está llegando a su techo, en vista de que la diferencia entre el valor de la hectárea maicera en EE.UU. y en Argentina es muy estrecha, actualmente del orden del 10 a 20%, históricamente fue mucho más amplia.

LA EVOLUCION DEL MERCADO INMOBILIARIO

Desde 1995 hasta 2001 el valor del metro cuadrado promedio, tomando como referencia departamentos usados en la zona Norte de Capital Federal, se mantuvo sin mayores cambios en un rango de 1000 a 1060 US$/m2.
La baja, del orden del 40%, ocurrida en 2002 está estrechamente relacionada con la crisis económica y financiera, con capitales atrapados en el “corralito”.
A diferencia de lo ocurrido con la renta inmobiliaria de la tierra, que se movió al ritmo del precio de los granos que cotizaban en dólares y de los arrendamientos ganaderos impulsados indirectamente también por los granos, la renta inmobiliaria de propiedades urbanas se desplomó por el hecho de estar atada a alquileres que cotizaban en pesos, dependientes de sueldos deprimidos.
La recuperación del valor del metro cuadrado verificada a partir de 2003 coincidió con el mejoramiento en el nivel de actividad económica, con la percepción inalterada de que la inversión en “ladrillos” era un buen resguardo del capital y con la expectativa de valorización, que tuvo, por momentos, más peso que la renta inmobiliaria.
En 2005 los precios del m2 se situaron a la par de los de 2001, lo cual no es una mala performance en vista de la magnitud de la crisis desatada en 2001. Pero, comparado con la evolución del precio de la hectárea, que en 2005 estuvo casi 70% por encima de los valores en dólares de 2001, queda en evidencia que los factores subyacentes tuvieron mucho más peso en la inversión agropecuaria que en las propiedades urbanas.
Desde 2005 a la fecha, la valorización de la hectárea ha sido superior a la del m2 (43% vs 30%), impulsada por una cosecha récord y por los biocombustibles, que compiten en la demanda de granos.
La renta inmobiliaria de propiedades urbanas está muy por debajo del 1% mensual que tuvo en la década de los ’90. Actualmente puede estimarse una cifra bruta del orden del 4 a 5% anual, que es similar a la renta inmobiliaria de campos arrendados, antes de descontar gastos fijos e impuestos. No obstante, la gran diferencia está en que las propiedades urbanas se deprecian con el paso de los años, mientras que los campos (si están bien manejados) mantienen su valor.

ALGUNAS PARTICULARIDADES

Llama la atención que los campos de cría, que aumentaron 44% entre 2005 y 2007, (103% entre 1998 y 2007 o 144% desde 2001) no se hayan quedado atrás de la valorización que tuvieron los campos maiceros, en vista de que el presente y el futuro de la ganadería es muy distinto del de la agricultura.
Con relación a los campos de invernada, vale el comentario de que promediando la década de los ’90 dejaron de valorizarse por su aptitud ganadera para cotizar en función de su aptitud agrícola. Desde 1998, campos del Oeste de Buenos Aires (antes invernada, ahora agrícolas) se valorizaron más que los campos maiceros de la zona núcleo.

EL VALOR DEL M2 EN DISTINTAS LOCALIDADES

Podría suponerse que el valor del metro cuadrado en distintas ciudades del interior del país, ha mantenido, en líneas generales, la tendencia de los departamentos usados en Barrio Norte de la Capital Federal. Pero no debe descartarse que en ciudades ubicadas en zonas netamente agropecuarias, por caso Pergamino, Venado Tuerto, Rosario o Junín, el alza de la soja haya generado incrementos mayores.
De acuerdo a datos de Reporte Inmobiliario, que muestran la evolución del valor del m2 en distintas localidades del interior del país desde 2003 a 2007, la variación del valor de departamentos usados ha sido superior al registrado en el barrio Norte de Capital Federal.
No debe descartarse que, luego de la crisis del 2002, las propiedades urbanas del interior del país hayan tardado algo más que las de Capital Federal en “recuperar precio” o que en el largo período de recesión (1998/02) las mismas se hayan depreciado más. Se entiende entonces que el “rebote” posterior haya sido mayor.
De una forma o de otra, la valorización de las propiedades urbanas en el interior, en un contexto de retracción de oferta y de una fuerte reactivación económica, es notable.


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EL INFORME INCLUYE:

RELACION DE PRECIOS ENTRE DEPARTAMENTOS, HECTAREAS Y PRODUCTOS: serie de precios del m2 en Capital Federal (Barrio Norte), de la tierra y de los principales productos del agro, relación m2/hectárea (metros cuadrados que se han podido comprar con una hectárea maicera, triguera, de invernada y de cría) desde 1980 a la fecha. Cantidad de producto (tn de maíz, soja, trigo, novillo o terneros) requeridos para comprar un metro cuadrado de departamento. Valores campos maiceros, invernada y cria VS valores deptos. principales ciudades del interior 2003-2007


© ReporteInmobiliario.com, 2003-2007, Lunes 28 de Mayo de 2007.

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