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El crédito hipotecario y los valores de las viviendas

Se suele escuchar desde distintos ámbitos que el crédito hipotecario actual no sirve e incluso hay quienes sostienen que en realidad esa línea de financiación es inexistente. Empero la realidad impone reconocer que no es así, que existen créditos pero como se expresara reiteradamente el problema es la relación establecida entre el valor que alcanzaron las viviendas y la capacidad de endeudamiento del potencial comprador de la misma.
Los números y cifras de la ecuación.



Algo más de cinco años después de la última crisis y gran devaluación del peso, la accesibilidad a la vivienda sigue siendo una importante deuda pendiente a pesar del fuerte crecimiento económico que logró sí importantes avances, sobre todo en términos de disminución de los índices de desocupación.

El cisma que enfrenta a los valores de las viviendas con el salario sigue siendo aún el escollo que dificulta el acceso a la vivienda al grueso de una clase media que continúa todavia lejos de poder absorber masivamente el pago de la cuota que demanda un crédito por el valor de la vivienda. El importe de la cuota, no es el único escollo a salvar, a esto se suma la necesidad de aportar un porcentaje del precio de la vivienda, que no es cubierto por la líneas de financiación habituales, salvo en el caso específico de la línea “inquilinos” con ciertas restricciones.

El acceso a la primera vivienda sigue siendo uno de los tantos temas a resolver que nos debemos como sociedad, y al cual deben volcarse recursos económicos, pero también humanos más ligados a la innovación y a la creatividad, que a repetir viejas medidas o a aplicar fórmulas dictadas por apuros cortoplacistas; si, como es deseable, el objetivo final es encontrar una vía de solución seria y razonable en el mediano y largo plazo para el tema de la accesibilidad a la vivienda.

Un déficit superior a los dos millones y medio de viviendas no puede mitigarse sólo a través del esfuerzo del estado mediante planes de obras públicas de vivienda, los que desde luego deben dirigirse a atender a aquellos sectores de población que no tienen capacidad de acceso a otro circuito formal y legal para hacerse de una vivienda. Pero existe una importante franja de población que con un esfuerzo compartido entre lo público y lo privado podría ingresar a un mercado de vivienda recreado a partir de plantearse este objetivo de inclusión. Dentro de este escenario, juega un rol fundamental el crédito hipotecario.

Experiencias instrumentadas en algunos paises de la región caso México ó Chile e incluso Panamá son ejemplos, a tener en cuenta en tanto se obtuvo el alineamiento del crédito hipotecario con las variables económicas, sociales y de mercado a través de posturas específicas que respondían a la realidad con la que convivían y debían responder.

Algunas de las experiencias de estos países podrían ser reproducibles en nuestros país, y otras deben ser propias y derivar de analizar cuidadosamente nuestras peculiaridades y como estas se conjugan en un horizonte de largo plazo.

La accesibilidad hacia un mercado secundario de hipotecas es uno de los medios para mejorar la oferta de crédito al usuario final, para lo cual resultaría deseable liberar o bien flexibilizar limitaciones legales y restricciones por carga impositiva que restringen la cantidad de capital que fondos de inversión de largo plazo destinan a este mercado; incrementando de esta manera su participación. La creación de una moneda diferencial para la actualización de créditos o un reaseguro estatal cuando se den determinadas condiciones sería útil como resguardo a largo plazo tanto para el acreedor como para el deudor (caso Chile).

Pero, quizás, lo más agresivo y directo sea lo instrumentado en Panamá, donde la adquisición de la vivienda única familiar y cuyo precio sea inferior a un determinado monto (U$S 62.500) cuenta con un financiamiento bancario preferencial con tasas del 3 %, en función de un subsidio gubernamental.

Este caso particular que genera altos costos fiscales, también provoca que la inversión privada no sólo construya las torres que han dado nacimiento al boom inmobiliario de Panamá y que están exentas de este beneficio, sino que los constructores también lleven adelante obras más modestas, pero apropiadas, destinadas a cubrir a este segmento subsidiado, lográndose a su vez aumentar la actividad económica percibiendo el fisco ingresos que cubren en parte el costo fiscal que demanda el subsidio.


RESTO DEL INFORME DE LECTURA PARA MIEMBROS ABONADOS: analísis de crédito hipotecario para 17 localidades del interior y la ciudad de Bs As. Cuadros comparativos

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© ReporteInmobiliario.com, 2003-2007, Lunes 21 de Mayo de 2007.

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