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Hoteles: recuperación de tarifas y alta ocupación

La hotelería se vió potenciada como negocio luego de la devaluación generando una multitud de nuevos proyectos, algunos de ellos tradicionales y otros que incorporan nuevas propuestas.
Arturo Garcia Rosa presidente de la filial argentina de la Consultora Internacional especializada en el negocio de hotelería “HVS” se explayó sobre distintos aspectos de las inversiones hoteleras, en una entrevista con Reporte Inmobiliario.



Referente indiscutido en los negocio del turismo y la hotelería, Arturo García Rosa fue gerente general del Alvear Palace Hotel y fundador de la Escuela Superior de Hotelería. En la actualidad es miembro de la Organización Mundial de Turismo y presidente de la filial argentina de HVS Internacional, consultora especializada en hotelería con sede en Nueva York. Como consultor, participó activamente en proyectos como el Hilton Puerto Madero, el Hotel Emperador, los Hyatt de Buenos Aires, San Pablo (Brasil) y Mendoza, y el Chapelco Golf & Resort. Sin duda, toda una autoridad para opinar sobre la actividad de desarrollos hoteleros que vive actualidad la Argentina.

R.I. com: ¿Cómo definiría a la situación actual de los desarrollos hoteleros en Argentina?

AGR: Sin duda, hoy nuestro país lidera el negocio en Sudamérica por lejos, mucho más que Brasil, y Buenos Aires es un gran ejemplo. Los niveles de ocupación y tarifas que tiene esta ciudad no los tiene ninguna otra ciudad de la región. La inversión acompañó el mercado, que está muy caliente. La demanda está fortísima, la ocupación hotelera en Buenos Aires es de casi el 80%. Eso hizo que se recuperaran las tarifas, que estuvieron en niveles dramáticos en tiempos de la crisis. Hoy las tarifas están en 200 a 300 dólares, pero si se compara a nivel del mercado internacional, estamos lejos de las grandes ciudades.

R.I. com:¿Es deseable que se recuperen las tarifas hoteleras, o el atractivo de la Argentina se debe a sus precios accesibles?

AGR: Es cierto que el negocio del turismo en Argentina se puso en valor cuando se volvió competitivo en términos de precio, producto de la devaluación, porque con el uno a uno estábamos completamente afuera del circuito. En su momento, eso fue una ventaja que Argentina tomó para divulgar en el exterior su oferta turística a precios baratos, pero hoy el negocio ya pasa por otro lado. Hay segmentos que buscan calidad, y la calidad tiene su precio en todas partes del mundo. Argentina hoy es más cara en dólares que en 2002, pero sigue siendo barata respecto a otros destinos, como Europa. Además, demostró otras fortalezas más allá de sus precios, como su variedad de paisajes o su vida cultural, que diferencia claramente a Buenos Aires del resto de las ciudades de Sudamérica.

R.I. com:¿Y en el resto del país?

AGR: A partir de 2002 está muy bien la ocupación en el interior, sobre todo en la Patagonia, Iguazú, y después empezaron a aparecer lugares como Mendoza y el NOA, sobre todo Salta, con un gran potencial, y seguramente se van a desarrollar muchísimo en los próximos años. Hay otra serie de lugares como la Costa Atlántica, que era un destino no consumido por el turismo extranjero y donde cada vez hay más presencia, sobre todo en Cariló.

R.I. com:¿Cuál es el panorama en ciudades como Córdoba o Rosario?

AGR: En Rosario la hotelería está creciendo, pero basado en el tema corporativo o de negocios más que en el placer. Córdoba es un destino muy consumido por argentinos, tiene todavía un camino largo para atraer al turismo externo. El gran problema, sin duda, es el del transporte aéreo, que está frenando las inversiones hoteleras en Argentina. El Calafate y Ushuaia también tienen problemas. Es algo que en algún momento se va a solucionar porque se está trabajando intensamente en eso, pero va a llevar su tiempo porque la demanda de aviones es muy grande en todo el mundo, y porque es un negocio que necesita subsidios, sobre todo en estos momentos en que el precio del petróleo está por las nubes y no permite tener controladas las tarifas.

R.I. com:¿Reciben muchas consultas de inversores extranjeros para invertir en hotelería?

AGR: Muchísimas. Desde que salimos de la crisis empezaron a consultarnos inversores europeos, básicamente españoles porque son los más familiarizados con nuestros usos y costumbres. Algunos concretaron inversiones, como el caso de NH o Pestana, con su hotel en Carlos Pellegrini. Pero hace algo más de un año empezaron a interesarse también grupos estadounidenses y de otros países europeos, que empiezan a acercarse para tener información y pedir estudios previos, lo cual es una señal clara de nuestro potencial. Las consultas son principalmente para levantar hoteles en Buenos Aires y en la Patagonia. En la medida que reciban la señal de que sus garantías están cubiertas, y si se solucionan problemas como el transporte aéreo, van a empezar a invertir.

R.I. com:¿Hay espacio en Buenos Aires para eso?

AGR: Ese el problema: la falta de terrenos, que hoy prácticamente se han agotado. Si hubiera más terrenos, habría más proyectos de hoteles. Se necesita habilitar nuevas áreas, como San Telmo y Palermo, además de la ex Ciudad Deportiva de Boca, con el proyecto de IRSA y Jorge Pérez. El problema es que, en barrios como Palermo, el “corralito inmobiliario” hizo que ahora se necesite unir varios terrenos para construir en altura. Es un tema que la Ciudad debe estudiar seriamente, porque el turismo es una herramienta fundamental de transformación, dinamiza la economía y mejora el entorno. El dueño del hotel se preocupa por el estado de su vereda, por la plaza de la esquina, y le interesa la seguridad en la cuadra del hotel.

R.I. com:¿Es más fácil, entonces, encarar un proyecto de hotel boutique con pocas habitaciones?

AGR: Es lo que más abunda hoy en día, justamente por ese motivo. Hay muchos grupos de pequeños y medianos inversores que buscan propiedades de 2.000 m2 en Palermo, Barrio Norte o Belgrano, pero no todos los proyectos están bien concebidos. El mero hecho de ser más chicos y brindar un servicio personalizado ya no es suficiente porque todo el mundo trata de brindar eso. Lo que necesitan estos emprendimientos es saber adaptarse a la tendencia actual del negocio hotelero, a la que podemos definir como “des-commodity-zarse”, es decir, diferenciarse, dejar de vender una habitación para empezar a vender una experiencia, algo diferente y especial que, en general, tiene que ver con lo temático.

R.I. com:¿Todos los emprendimientos de poca envergadura obedecen a estos parámetros?

AGR: No justamente, y muchos van a sentir las consecuencias en el mediano plazo. Hoy la demanda es muy fuerte, golpea a la puerta, no hace falta salir a vender porque los compradores vienen solos. Pero cuando no sea así, cuando haya que salir a buscar a los clientes, los establecimientos chicos van a tener que aprovechar el valor de su marca, de lo que consiguieron imponer en estos tiempos de bonanza, para que su costo de comercialización no sea tan grande cuando la ocupación baje y esté en el 60 o 65 por ciento. Porque a ese costo de marketing y distribución van a tener que amortizarlo con un pequeño número de habitaciones.

R.I. com:¿La hotelería dirigida al turismo gay también es un rubro en ascenso?

AGR: Tiene un potencial tremendo, es un nicho muy fuerte y muy grande porque nuestro país –sobre todo Buenos Aires-- es amistoso para ellos, a diferencia de otros países de Sudamérica donde existe una mentalidad más conservadora. El turismo gay cuenta con un poder adquisitivo muy grande: el famoso DINK (Double Income No Kids), cuando dos personas trabajan y no tienen hijos, de modo que todos sus ingresos se destinan al placer. Nuestra empresa no recibió todavía ninguna consulta, pero no tendríamos ningún problema en trabajar para ese segmento. La industria del turismo y la hotelería deben atender a todo tipo de clientes.

R.I. com:¿Hay mercado para la industria hotelera en zonas suburbanas como Pilar?

AGR: Está por verse.., Sobre Pilar, se decir que el Sheraton es un producto muy exitoso en el rubro de viajes de negocios y convenciones. Pero hay factores que lo ayudan, como la presencia del polo industrial. Actualmente se está construyendo un proyecto muy ambicioso de un Sofitel en Escobar, con campo de golf y un resort. Están iniciando un camino en un destino que todavía no existe, así que es una apuesta fuerte. Esperemos que el mercado responda.

R.I. com: Ya existen en Argentina, sobre todo en Puerto Madero, grandes emprendimientos con mix de usos que incluyen la hotelería. ¿Se lo puede considerar una tendencia firme?

AGR: En el mundo, sí. Cada vez más, lo que se busca ante todo es amortizar el costo de los terrenos, que no deja de subir. En los últimos años surgió en Estados Unidos la variante del hotel con residencia o el condo-hotel. Si se trata de una marca hotelera de primer nivel, la idea es que el branding del hotel abarque a todo el complejo y haga que las unidades de vivienda se coticen a un sobreprecio por encima de lo que paga el mercado. De hecho, los proyectos residenciales que se benefician con este tipo de branding pueden aumentar su valor un 10 y un 30%, dependiendo del lugar y la marca. En Argentina todavía no ocurrió porque no hay ningún proyecto de estas características en el mercado, pero hay casos similares en México DF, y en promedio están entre el 20 y el 30% de diferencia. Y todo esto es sólo una parte del beneficio.

R.I. com:¿Cuál es la restante?

AGR: Habitualmente, esta operatoria permite estructurar el negocio de tal manera que la venta --o preventa-- de los departamentos, con este plus de valor aportado por el branding, financie los costos del terreno y la construcción de todo el complejo, incluido el hotel. De modo que el hotel en sí mismo queda libre de polvo y paja, su construcción financiada en un 100% por la venta de las unidades de vivienda, sin ninguna inversión extra. Queda un hotel de lujo con su branding, más la administración de los servicios de hotel que las residencias van a demandar, y que a su vez alimentan el negocio del hotel.

R.I. com:¿Cuál es el proyecto más importante con que están trabajando actualmente en HVS?

AGR: En Argentina, un hotel de lujo con residencias en el Dique 4, en el terreno de Opera Bay, ex El Divino, que se va a demoler. Será la primera demolición en Puerto Madero. El hotel será de una cadena internacional de primer nivel que se anunciará en dos meses más. Van a ser 160 habitaciones y entre 30 y 40 residencias de altísimo nivel con acceso a todos los servicios del hotel. La inversión estará entre 60 y 70 millones de dólares y estará a cargo de Libra Group, una empresa familiar griega proveniente del negocio del transporte marítimo, que trabaja con capital propio. Ya están presentes en Argentina en desarrollos como Forum, también en el Dique 4.

R.I. com:¿Y en el exterior?

AGR: El complejo Costanera Center de Santiago de Chile, desarrollado por Cencosud, con alrededor de 150 mil metros cuadrados de construcción. Es un proyecto de usos mixtos con un shopping mall y cuatro torres en las que habrá dos hoteles con centros de convenciones, oficinas y algo de residencias. Una de las torres está siendo proyectada por César Pelli, y será la más alta de Sudamérica.

© Ariel Hendler para ReporteInmobiliario.com, 2003-2007, Lunes 7 de mayo 2007.

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