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No sólo Puerto Madero

Rodrigo Fernández Prieto en una entrevista exclusiva con Reporte Inmobiliario en la cual se evidencia el impulso con el que se viene la empresa desarrollista reconocida ya por sus proyectos en Puerto Madero.



La desarrolladora Fernández Prieto y Asociados fue pionera en construir viviendas en Puerto Madero cuando casi todos pensaban que el nuevo barrio estaba destinado exclusivamente a oficinas. A la serie de emprendimientos “Terrazas” (del Dique, de Puerto Madero, del Yacht) y BA Houses, acaba de sumar recientemente, en sociedad con Creaurban, el lanzamiento de las Torres del Yacht en el Dique 4, y se apresta a anunciar en pocos meses un proyecto de gran envergadura en el Dique 1, junto con el Banco Macro. Pero, al mismo tiempo, hicieron saber de su interés por construir para sectores de recursos medio-bajos en Villa Soldati, y están esperando que se apruebe el proyecto de Puerto Nuevo, en la Dársena Norte, donde planean un desarrollo de viviendas para un público de clase media o media-alta. De todo esto conversó el arquitecto Rodrigo Fernández Prieto, vicepresidente de la desarrolladora Fernández Prieto y Asociados, y titular de Intelligent, la comercializadora de sus emprendimientos.

RI.com: ¿Apuestan a la diversificación?

R.F.P.: Siempre lo hicimos. Somos una desarrolladora que viene del sur, nuestros orígenes son en Avellaneda, y hacemos permanentemente proyectos para la zona sur, Barracas, Avellaneda, San Telmo, La Boca. El sur de la Capital es un mercado interesante que ofrece oportunidades en beneficios impositivos y cantidad de metros cuadrados, porque necesita urgente un desarrollo.

RI.com: ¿Creen que por allí puede pasar el futuro del real estate?

R.F.P.: Tiene que pasar por la clase media, porque el mercado ABC1 es reducido. De hecho, nuestro edificio Terrazas de Puerto Madero se vendió con créditos del Banco Hipotecario a 15 años, cuando las calles todavía eran de tierra y nadie imaginaba en qué se iba a convertir el barrio. Para seguir creciendo necesitamos a los compradores de clase media, con créditos que algún día deberán llegar a 30 años y cuotas que se puedan pagar con los ingresos. En esa búsqueda nos gusta el sur, pensamos en Soldati, y también presentamos el proyecto de iniciativa privada en Puerto Nuevo, al que vemos como una continuación de Puerto Madero, pero para la clase media.

RI.com: ¿En qué estado de tramitación está el proyecto de Puerto Nuevo desde que lo presentaron?

R.F.P.: Hace un año presentamos el proyecto según la ley de iniciativa privada y todavía estamos en proceso de aprobación. Como desarrollador quiero que salga todo rápido para empezar a trabajar, pero si lo veo desde el punto de vista del gobierno creo que están estudiando muy detenidamente todas las variables de impacto ambiental que en otros casos no fueron estudiadas. Vemos que están trabajando en serio porque cada dos o tres semanas nos piden más y más información.

RI.com: Cuando se presentó, el emprendimiento recibió muchas críticas tanto desde los ámbitos académicos como desde las entidades profesionales y los expertos en urbanismo…

R.F.P.: Ninguno de los críticos del proyecto se esforzó por conocer bien cómo es el sistema que pensamos implementar. Lo que presentamos fue una maqueta tipo, con edificios parecidos a los de Puerto Madero, simplemente para que la idea fuera tangible. Pero ese no es el proyecto. Los futuros edificios, la urbanización, el master plan y la zonificación, todo va a surgir mediante un concurso de ideas de arquitectura con la participación de los estudios más prestigiosos.

RI.com: ¿En Villa Soldati también van a presentar un proyecto de iniciativa privada?

R.F.P.: Exactamente, pero la idea está muy verde todavía. Allí hay alrededor de 300 hectáreas de tierras inhabitadas que nos interesan y que pertenecen al gobierno de la ciudad. En una primera etapa, lo que queremos es empezar a urbanizar una parte pequeña, 60 o 70 hectáreas. La idea es desarrollar viviendas para la clase media y media baja, que se puedan comprar mediante planes de financiación que correrían por nuestra parte, de algún banco y del Estado. Pero todavía no hay proyecto ni estudios de impacto ni económicos, sólo algunos dibujos preliminares con viviendas, un mall y áreas de recreación.

RI.com: ¿Cómo se hace para que la gente quiera comprar allí?

R.F.P.: Igual que cuando hicimos el Alto Avellaneda Shopping Mall, hace diez años. La zona estaba sumamente degradada, y ese proyecto la revalorizó. Después las calles se hicieron cada vez más importantes y las propiedades aledañas se valorizaron. Hoy ya funciona una universidad, hay casas de mejor nivel y más seguridad.

RI.com: ¿Es buen negocio para un desarrollador construir viviendas económicas?

R.F.P.: Eso depende del precio al que paguemos la tierra, que vendría a ser la variable de ajuste. Nuestro precio de venta final en una zona de target medio bajo debería estar alrededor de los 800 o 900 dólares el metro cuadrado. Ahí tenemos que empezar a restar el costo de la construcción, que va a estar alrededor de los 550 dólares por metro cuadrado, y 100 dólares más los honorarios profesionales, publicitarios, showroom y demás, con lo cual llegamos a 700. Nos falta la tierra, que debería costar entre 60 o 70 dólares, 100 dólares como mucho, para que queden netos de ganancia 100 o 150 dólares.

RI.com: Antes decía que el mercado ABC1 es reducido. ¿Está mostrando signos de saturación? ¿Cómo es actualmente el ritmo de ventas en Puerto Madero?

R.F.P.: No es tan veloz como lo era en 2005, cuado había una explosión de ventas. Hoy la venta es más tranquila. Lo que sucede es que los desarrolladores subimos los precios un poquito arriba de lo que el mercado demanda, en parte porque estamos abocados a la venta a compradores del exterior, así que la oferta tarda un poco en acomodarse y llegar a ese valor de venta. Hoy el precio promedio de venta en los edificios ABC1 como las Torres de Yacht es de 2.900 a 3.000 dólares el metro cuadrado, mientras que el año pasado estábamos en 2.700 o 2.800. Los precios evolucionan a un 15 por ciento anual porque se está acabando la oferta y porque los compradores extranjeros están copando la plaza.

RI.com: ¿Cuál es el porcentaje real de compradores extranjeros?

R.F.P.: Hoy estamos en un 25 por ciento, que es mucho. Mayormente son españoles, y les siguen los franceses, ingleses, de Estados Unidos y México. En una proporción muchísimo menor los hay de otros países europeos como Suecia, Holanda o Bélgica, y del resto de América Latina.

RI.com: ¿Para qué uso los compran?

R.F.P.: Como inversión, sin duda. Como en Europa el precio del metro cuadrado está muy elevado respecto a los valores de acá, piensan que los precios de Buenos Aires van a subir mucho, y lo ven como una potencial oportunidad. También hay algunos pocos compradores que tienen negocios o intereses comerciales en Argentina, pero son una minoría.

RI.com: ¿Cuáles son los costos actuales de la construcción y la tierra en los emprendimientos de nivel premium?

R.F.P.: Sin contar publicidad, comercialización, honorarios profesionales y de administración, el costo de la construcción actual es de entre 750 y 800 dólares por metro cuadrado. Y el costo de la tierra de primera línea no baja de los 600 dólares por metro cuadrado, con lo cual ya estamos en 1.400 dólares solamente de costos.

RI.com: ¿Cómo está influyendo en el negocio del real estate al aumento de costos de la tierra y de la construcción?

R.F.P.: Perjudican al desarrollador, obviamente. Hay una inflación de entre el 10 y el 12 por ciento anual en los precios de la construcción, y la tierra siempre experimenta un leve aumento cada vez que se vende algún terreno importante, que se proyecta a todas las zonas. El precio del metro cuadrado construido, en cambio, si bien no tiene un techo, sí tiene un nivel donde el mercado compra y un nivel donde el mercado casi no compra, así que es muy difícil subir esa línea de precio. Eso hace que el beneficio sea cada vez más acotado para el desarrollador y el negocio tenga mayor riesgo. Con la excepción del mercado ABC1 y en zonas como Puerto Madero, donde el mercado resiste que subamos la línea de precios y la brecha sigue siendo la misma.

RI.com: ¿Qué sucede con el mercado de oficinas Triple A, tan demandadas y con tan poca oferta?

R.F.P.: Hay gran demanda de oficinas y no es fácil encontrarlas. De hecho, la vacancia debe estar en cero. Todo lo que se lanza al alquiler se absorbe inmediatamente y con valores más que interesante, de 25 a 30 dólares por metro cuadrado. El problema es que la demanda es sólo de alquiler, y nuestro negocio es de vender las unidades más que de renta. De todas formas, es sumamente interesante desarrollar oficinas para destinarlas a la renta, y en nuestro próximo proyecto en el Dique 1, en sociedad con el Banco Macro, vamos a destinar un parte a oficinas. La idea es quedarnos con unidades para rentarlas, pero lo vamos a hacer en una proporción pequeña, el 18 o 20 por ciento de todo el proyecto.

RI.com: ¿Ya está definido ese proyecto?

R.F.P.: Son ocho manzanas, tres que dan a la calle Rosario Vera Peñaloza y a la nueva plaza que se está construyendo, y las otras cinco en la línea del agua. Allí, a diferencia de los otros diques, se está construyendo una calle vehicular que va a pasar por la costa, la única que va a pasar entre el malecón y los edificios. Lo primero que vamos a desarrollar son las tres manzanas, con visuales al río, que vamos a lanzar en unos meses. Va a ser un complejo con un jardín privado muy interesante, con edificios exclusivamente de viviendas en un sector, y edificios de oficinas con un zócalo comercial en otro sector separado. El sector de edificios sobre el dique lo vamos a lanzar el 2008 o 2009

RI.com: ¿Puede adelantar algunas características del emprendimiento?

R.F.P.: Todavía no tiene nombre y falta definir muchos detalles. Lo que puedo adelantar es que no se va a vender por los servicios comunes, sino con un concepto muy diferente. Vamos a abandonar el término amenities, que trajimos a la Argentina pensando en un público de clase media, y nos vamos a concentrar en otro tipo de amenidades más privadas, para cada usuario en su unidad.

RI.com: ¿Por qué?

R.F.P.: Detectamos que el comprador ABC1 no usa mucho los espacios comunes porque también tiene casa en un country o un barco. En los edificios de clase alta la pileta, el sauna y el yacuzzi están casi siempre vacíos. Lo que busca ese público es un servicio diferencial a la unidad relacionado con la domótica y el control computarizado de todas las funciones del hogar. Por poner sólo un ejemplo, que cada cocina tenga una máquina que prepare automáticamente el capuchino o un jugo de naranja a la mañana. También van a ser ambientes más grandes, con vestidores importantes.

RI.com: ¿En qué consisten sus proyectos en Estados Unidos?

R.F.P.: Allá solamente prestamos servicios a dos desarrollos de nuestro producto Terrazas en Miami, contratados por desarrolladores americanos que se entusiasmaron con el modelo de Puerto Madero. Participamos en el proyecto de arquitectura, la ingeniería, el marketing, las maquetas virtuales y físicas, los brochures y toda la gráfica. A ellos les conviene contratar servicios profesionales en Argentina porque les cuesta un tercio. El primer producto era de viviendas y se vendió muy bien. Al segundo lo agarró la depresión de la burbuja inmobiliaria y la suba de las tasas, con lo cual despareció el mercado especulativo, esos inversores que compran de a diez unidades para revender. Después la tasa disminuyó y el negocio se derivó al rubro del retail y oficinas, con sólo un 50 por ciento de viviendas.




Torres del Yacht: para este proyecto se asociaron Fernandez Prieto, Creaurban y el estudio de Solsona


© Ariel Hendler para ReporteInmobiliario.com, 2003-2007, Lunes 23 de Abril 2007.

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