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Cómo será el mercado inmobiliario local dentro de tres o cuatro años

En la rabiosa coyuntura de la oficina de ventas de los emprendimientos, donde se pulsan las reservas y las visitas minuto a minuto, parece que el mercado hoy está parado. No hay dudas, hay menos ventas...



Claro, en los últimos años, los inversores motorizaron la actividad escapando de los bancos y las bajas tasas de interés locales e internacionales. Pero ellos, toda vez que se desdibujó la expectativa de ganar por la revalorización de sus inversiones, dejaron de participar.
Venimos de un nivel de actividad que fue record histórico, y desde hace unos meses, parece difícil mantener el volumen de los negocios. ¿Cómo sigue la película, nos preguntamos? Para responder, prefiero no focalizarme en los próximos meses, normalmente contaminado por la coyuntura, las elecciones y el estado de ánimo de los medios de comunicación, sino en un horizonte de mediano plazo.
Lo único que sí estoy dispuesto a asegurar para lo inmediato, es que estamos en un período de transición y que la manera con la cual hemos estado operando hasta ahora desde el 2002 o 2003, ya no da para más, está saturada, madura.

TENDENCIAS

No es difícil imaginar tendencias de mayor alcance, aunque es obvio que siempre se corre el riesgo de hacer futurología inconsistente, en especial en la Argentina, donde tenemos una tremenda tradición de sucesivas crisis de gran profundidad. Pero no es imposible delinear aquello que parece más probable para un escenario de mediano plazo, cuando en nuestro sector, las obras que se están iniciando ahora ya estén totalmente terminadas y vendidas, y el actual presidente esté terminado su segundo mandato (él o su esposa).
Por el lado de la macro, en mi opinión el ciclo favorable de crecimiento que hoy vivimos, sustentado en los altos precios internacionales de los commodities a raíz de la demanda de China e India, y en la solvencia fiscal, se mantendrá. Ello dará lugar a una serie de fenómenos positivos para nuestra economía y para la sociedad en su conjunto, que obviamente tendrán un impacto beneficioso sobre el sector inmobiliario.
En todas partes del mundo, los ciclos de crecimiento económico sostenidos han dado lugar a la aparición del crédito hipotecario de un modo masivo, y la Argentina no tiene por qué ser una excepción en esta materia. Los contratos de largo plazo volverán, indexados, o no, pero volverán más temprano que tarde.
Quizás sea con alguna intervención estatal, con subsidios, con AFJPs adquiriendo activos hipotecarios securitizados, con un renovado BACS como entidad hipotecaria de segundo piso tipo Fannie Mae (EEUU), o con los bancos destinado parte de su cartera a este tipo de préstamos, aunque más no sea para anclar clientes a largo plazo y venderles otros productos bancarios minoristas más rentables.
Es muy difícil decir cuál va a ser el mecanismo que finalmente se usará, pero yo no tengo ninguna duda que en un horizonte de mediano plazo, con una economía en crecimiento, las hipotecas volverán. Es evidente que ello tendrá un enorme impacto sobre la dinámica del sector, tan pronto como se consolide. No es lo mismo pagar una vivienda de contado que a veinte años. En todas partes del mundo, toda vez que se generalizaron las hipotecas, los precios subieron, y mucho. Y la gente los pudo pagar, la gente se animó a endeudarse a largo plazo, y el mercado creció.
En tres o cuatro años, eso sucederá, y en ese contexto no necesariamente aumentará el costo de construcción ni el margen de rentabilidad de los desarrolladores. Lo más probable es que suba el precio de la tierra, que en el segmento de clase media y media baja ha quedado completamente retrasado por falta de demanda. Nadie compra hoy parcelas para hacer grandes complejos de viviendas para ese segmento, ante la falta de hipotecas, y eso ha generado que la distancia relativa entre el valor de un lote de este tipo y la tierra en Puerto Madero o en la Recoleta, sea más pronunciada que nunca.

CONSOLIDACIÓN DE PLAYERS

Por el lado de los players, en el contexto favorable de mediano plazo, no hay dudas que vamos hacia un proceso de profesionalización y consolidación a nivel nacional, que irá acompañado no solo por un significativo incremento en el tamaño de las compañías desarrolladoras, sino también por su acceso al mercado de capitales, que será más grande y contará con la participación de inversores institucionales del exterior.
Este fenómeno ya se empieza a percibir y es precisamente lo que se ha visto en Brasil durante el año pasado: fondos de afuera, inundados de liquidez, que se anticipan a la tendencia, que la ven antes y que luego, una vez que toman sus posiciones, la impulsan. Es notable como los principales Bancos de Inversión americanos han abierto oficinas propias en San Pablo para sus fondos de real estate, todo un síntoma para ese país y para la región. ¿Qué buscan los Fondos? Líderes con experiencia en el mercado inmobiliario local, en el armado de proyectos exitosos, y que además tengan lo que ellos llaman un “pipe line” de negocios, un flujo de proyectos a futuro. Ponderan la visión de este líder respecto del mercado y su capacidad para generar buenos emprendimientos. Para decirlo claramente: no buscan proyectos rentables puntuales donde invertir. Hay miles de buenos proyectos en el mundo, y allí no está hoy la diferencia.
Lo distintivo pasa por encontrar aquellos individuos de carne y hueso que tengan visión estratégica, capacidad de innovar y que, con sus actos, generen tendencias que alteren la dinámica de la industria. Deben tener compañías con capacidad acreditada de conducir eficazmente todo el proceso, desde la detección del negocio, su estructuración, su ejecución y gerenciamiento, y muy especialmente el armado del siguiente, agregándole valor a la propia empresa. Es muy importante esto último, que tradicionalmente ha sido ajeno a nuestro sector en la Argentina: la creación de compañías de desarrollos inmobiliarios.
No es tan difícil encontrar al candidato. El crecimiento sectorial que hemos vivido en los últimos años dio lugar a la aparición de nuevos players, que diez años atrás estaban haciendo pequeños edificios en los barrios o incluso casas en countries. Hoy, estos jóvenes tienen entre manos compañías que facturan decenas e incluso centenas de millones de dólares. No son los desarrolladores más tradicionales, como Irsa, Obras Civiles, Raghsa o Creaurban. No está en este listado ni Perelmuter ni Groskopff. Están los más nuevos, son los más pujantes, los que se han ganado un lugar recientemente en el mundo de los developers más innovadores, que crean productos nuevos para un mercado nuevo.

LOS DESTACADOS

Entre los más destacados están, a mi juicio, G&D, Dypsa y Kas. El primero está desarrollando un concepto totalmente novedoso aquí, que es el de la compañía global, con proyectos en varias partes del mundo, siempre con propuestas nuevas, como +5411 en Puerto Madero, que es el primer complejo de usos mixtos del país. El segundo fue pionero al lanzar Renoir, un proyecto de ultra lujo a nivel internacional antes que todos termináramos dándonos cuenta que Puerto Madero era un destino de compra atractivo para los ciudadanos más cosmopolitas del mundo. Dypsa fue también un adelantado al salir a Europa a vender sus departamentos. Kas, por su parte, se ha caracterizado por hacer proyectos de gran calidad, torres con toda la infraestructura, donde otros hacen edificios de clase media. Su desarrollo más reciente, Caballito Nuevo, es un gran ejemplo en este sentido.
Claro que para que esto sea posible, hace falta que se conjugue un contexto especial, como el que hoy vivimos, con gente especial. La historia del mundo de los negocios demuestra que cada vez que se producen grandes cambios macro, que pueden ser demográficos, tecnológicos, sociales, globales o incluso gubernamentales, aparecen players que protagonizan estos fenómenos y los capitalizan a su favor creando compañías exitosas. Para que ello suceda, normalmente se atraviesan etapas, mejores y peores.
El start up es de los emprendedores, la consolidación es de los gerentes y la trascendencia es de los líderes. No siempre son las mismas personas las que pueden llevar adelante todas las etapas. Nuestros desarrollistas más nuevos, los que más crecieron en los últimos años, están pasando de la primera etapa a la segunda. Necesitan capital para consolidarse, y visión para lograrlo. Pero además necesitan gerenciamiento estratégico. Atrás de estas compañías siempre hay alguien con nombre y apellido, responsable de definir el plan de su organización, de tomar riesgos y de alcanzar resultados.
Estas empresas son las naturales receptoras de los Bancos de Inversión del exterior, y una vez que son detectadas por sus Fondos, éstos se lanzan a invertir decenas de millones de dólares. Su restricción suele ser el monto mínimo, no el máximo. Aportan capital a la empresa para que crezca, para que se expanda, para que tome volumen, para que salga a la Bolsa. La forma de hacerlo pasa no solo por adquirir nuevos terrenos, sino también por comprar o asociarse con colegas, de aquí o del interior. En este sentido, imagino que la actividad de M&A* de los próximos años en nuestro sector, va a ser importante.
En resumen, veo un futuro muy promisorio para el real estate local. Que aun no haya hipotecas es reflejo de una fenomenal oportunidad, porque vendrán y todo cambiará. Claro que no haremos torres de ultra lujo, cada vez más sofisticadas, para ricos cada vez más ricos. Haremos más y más torres, o quizás condominios para no ahuyentar a los vecinos, haremos ciudad para la gente común que se volverá más exigente y nos llevará a hacer las cosas cada vez mejor.
Lo que describo es una tendencia, quizás para algunos un mundo ideal, en especial a la luz de la escasez de visitas a los show rooms durante los fines de semana. Pero debemos ya empezar a prepararnos para el nuevo escenario, idealmente anticipándonos. Los trend setter serán los ganadores de esta película.

Damián Tabakman
damiantabakman@fibertel.com.ar

© ReporteInmobiliario.com, 2003-2007, Lunes 23 de Abril de 2007.

* Fusiones y Adquisiciones

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