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El alquiler de locales

Los locales comerciales han sufrido un importante incremento en sus precios de locación. La situación resulta lógica dentro del marco de una economía que alienta el consumo. Las renegociaciones de contratos de alquiler en el caso que no haya habido actualizaciones intermedias durante la vigencia del mismo llegan y aún superan el doble del monto pactado originalmente.



Una de cal y otra de arena
El fuerte crecimiento económico, la recuperación del consumo y el incremento del turismo receptivo vivido durante los últimos años ha operado conjuntamente en el crecimiento de la demanda de locales comerciales que frente a una oferta restringida provoca tensiones hacia el alza de los valores locativos sobre todo en aquellas zonas o corredores más concurridos por el protagonista al que todos quieren atraer, el consumidor.

Pasada ya una primera etapa de decantación en la cual ciertos inquilinos debieron abandonar los espacios que habían conseguido ocupar por efecto de la alta vacancia durante la última crisis, los ocupantes actuales de ubicaciones centrales deben convalidar hoy un valor locativo sensiblemente más alto y que surge luego de arduas negociaciones entre las partes. Por caso, según estadísticas del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires el aumento en pesos entre Setiembre de 2003 e igual mes del año pasado fue del 114 %.

Así, las cosas, las grandes marcas no pueden dejar de ubicarse en los principales corredores comerciales de las ciudades y se disputan con otras no tan grandes el mismo espacio de siempre, ya que la cantidad de locales comerciales sobre esos puntos álgidos de avenidas o calles no puede crecer. La limitante física es contundente. El frente de una manzana típica de la ciudad de Buenos Aires mide aprox. 100 metros entre las dos calles que la cortan y no puede estirarse, como tampoco puede crecer en altura ya que un local comercial individual con salida hacia la calle es eminentemente un fenómeno de planta baja.

Ante esta situación suele aparecer una tendencia a la extensión longitudinal de la calle comercial, a la propagación de la actividad hacia algunas perpendiculares y a la aparición de nuevas zonas, corredores o subcentros que surgen derivados del crecimiento residencial u otros fenómenos de reconversión de usos como el caso de Palermo Soho, por ejemplo, en Buenos Aires. Pero estos fenómenos no operan en forma directa como válvula de descompresión de precios de los sectores más demandados, sino que provocan aún nuevas oportunidades para la radicación de aquellas mismas marcas que ocupan las ubicaciones centrales.

La individualidad del local comercial
Un inmueble cuenta con un determinado valor locativo o de venta que surge de la cuantificación económica que de sus atributos particulares hace el mercado. El conocimiento exhaustivo de las características propias del inmueble (atributos) que debe tenerse siempre presente en la valuación a precios de mercado para cualquier tipo de inmueble, debe extremarse aún más al momento de establecer el valor de mercado de un local comercial.

La particular localización dentro de la extensión del corredor comercial donde se implanta, su ubicación en la cuadra, sus vecinos inmediatos, lo que existe en la vía pública delante del mismo (paradas de diarios, puestos de flores, accesos a subte, paradas de colectivos; etc.), el sentido del tránsito de la calle, el tipo de tránsito, la accesibilidad, la facilidad o no de estacionamiento, la cantidad de peatones, la estacionalidad de permanencia e ingresos monetarios de los transeuntes y de los habitantes del entorno próximo, entre otras cosas son características puntuales que deben ser analizadas puntillosamente como factores extrínsecos del inmueble.

Como se halla distribuida la superficie del local, su relación frente fondo, los distintos niveles, la altura libre, la flexibilidad funcional o de ocupación para distintos usos, las expensas comunes, las restricciones de usos por reglamentos de copropiedad, las posibilidades de habilitación, entre otros, son los atributos intrínsecos principales que se deben sopesar al analizar un local comercial.

Estas consideraciones son puestas en juego en las negociaciones por contratos de alquiler muchas veces en forma intuitiva, pero lo cierto es que producto del desequilibrio entre oferta y demanda que se apuntaba anteriormente algunos locadores esgrimen únicamente esta situación como fundamento de sus pretensiones, lo cual en muchos casos por ahora puede que dé resultado, pero que conlleva también en otros una importante dosis de riesgo ya que la rentabilidad que pretende obtenerse por un aumento desmedido del alquiler se verá perdida en función del tiempo inactivo sin generar ingresos que puede ocasionar el no mantenerlo ocupado aún a costa de un menor ingreso mensual por alquiler.

Como decíamos al principio, dentro de un contexto de crecimiento y de aliento permanente al consumo cuestión esta última que puede verse movilizada aún más por tratarse de un año electoral, es previsible que los valores locativos para locales comerciales continúen con una tendencia hacia el alza en ciertas localizaciones, pero también es cierto y debe advertirse para corregir a tiempo, que en otras ubicaciones y tipos de locales la disminución de la rentabilidad en la actividad que llevan adelante los potenciales ocupantes no admitirá aumentos desmedidos.


Clickee aquí para ver archivo con detalle de oferta locales comerciales calles FLORIDA Y AV SANTA FE años 2000 - 2002 - 2005 - 2006 - 2007 (incluye dirección de cada propiedad, sup. homogeneizada, comercializador, valor locativo mensual y pequeña descripción del inmueble (SÓLO MIEMBROS ABONADOS)


© ReporteInmobiliario.com, 2003-2007, Martes 20 de marzo de 2007.



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