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Inversión Inmobiliaria: 900.000 M de dólares en 2006

La inversión inmobiliaria mundial creció casi un 40 % en 2006. Finalmente el incremento de la inversión inmobiliaria internacional fue mayor al esperado, superando las proyecciones del 29 % que se estimaban al finalizar el primer semestre del 2006, según surge de un informe de Jones Lang LaSalle de lectura obligada



La mayor parte de la inversión inmobiliaria internacional sigue centrándose en inversiones directas en inmuebles terciarios. Estas inversiones sumaron 682.000 millones de dólares en 2006, lo que supone un aumento del 38% con respecto a 2005 y casi el doble con respecto a 2003. Estas cifras se desprenden del último estudio sobre el capital inmobiliario internacional de Jones Lang LaSalle, titulado Moving Further and Faster. El sector está asistiendo a la entrada de nuevos inversores que están intensificando la competencia en casi todos los mercados. La globalización de esta clase de activo no se detiene. Así, las operaciones transfronterizas suponen actualmente el 42% del volumen de inversión total (frente al 34% en 2005) y las inversiones interregionales representan el 29% (23% en 2005). Además de invertir 682.000 millones de dólares directamente en inmuebles terciarios, los inversores privatizaron fondos de inversión inmobiliaria (REIT) y otros vehículos cotizados propietarios de inmuebles por valor de 48.000 millones de dólares y compraron inmuebles residenciales plurifamiliares por un total de 170.000 millones de dólares, lo que elevó la inversión inmobiliaria internacional a 900.000 millones de dólares.

Tony Horrell, consejero delegado del Grupo de Capitales Internacionales de Jones Lang LaSalle, lo explica: «Actualmente, existe una gran bolsa de demanda de inversión que apunta al sector y por cada euro de producto hay cinco euros listos para invertir. Los mercados inmobiliarios mundiales registraron un excelente comportamiento a lo largo de 2006. Fue el primer año en el que las rentabilidades de todos los grandes mercados desarrollados y emergentes fueron positivas y estuvieron en la misma línea. La inversión se vio espoleada por el incremento de las asignaciones a esta clase de activo, por el crecimiento del producto para inversión y por el mayor interés de las firmas de capital riesgo oportunistas, que identificaron el valor relativo del sector. Estos mayores flujos de inversión hacia los inmuebles dieron lugar en 2006 a dos fenómenos destacables: un mayor número de "megaoperaciones" y una globalización más acusada de esta clase de activo».
El mayor incremento de la inversión provino de los fondos combinados (commingled funds) internacionales, que ahora protagonizan operaciones que representan el 17% de la inversión inmobiliaria directa en todo el mundo. Los fondos internacionales compraron por valor de 83.000 millones de dólares (un 240% más, fundamentalmente en Alemania, EE.UU., Reino Unido y Japón) y vendieron por valor de 39.000 millones de dólares (un 32% más).
La actividad compradora de los fondos internacionales fue equiparable al volumen total de operaciones inmobiliarias de 2006 en Japón y Francia juntos, o a casi el 90% de la inversión total en Asia-Pacífico. Los fondos internacionales dominaron el mercado alemán y compraron, por valor, el 40% de todos los inmuebles terciarios en el mercado. Dentro de los inversores transfronterizos, también se destacaron los estadounidenses (18.000 millones de dólares, un 51% más, invertidos fundamentalmente en el Reino Unido, Francia y Alemania), los británicos (18.000 millones, un 200% más, fundamentalmente en Alemania), los de Oriente Próximo (13.000 millones de dólares, un 14% más, fundamentalmente en los EE.UU., Reino Unido, Alemania y Sudáfrica) y los australianos (12.000 millones de dólares, fundamentalmente en Alemania y el Reino Unido). Horrell añadió: «El atractivo relativo de Alemania se ha acentuado considerablemente debido a una conjunción única de factores: inversores nacionales dispuestos a vender, poco peso de los inversores transfronterizos, diferenciales de rentabilidad positivos y una economía en recuperación. Japón ofrece a los inversores exposición a una economía en recuperación y diferenciales de rentabilidad de casi 200 puntos básicos».
Padraig Brown, director de Estrategia y Estudios Internacionales de Jones Lang LaSalle, señaló que «el incremento de las ventas de activos inmobiliarios por parte de las empresas ha contribuido al crecimiento de las operaciones. Las empresas vendieron activos inmobiliarios por valor de más de 55.000 millones de euros en 2006. Las mayores desinversiones empresariales se dieron en Japón (14.000 millones de dólares) y Alemania (12.000 millones de dólares), si bien en los EE.UU., el Reino Unido, Singapur, Finlandia y Francia se registraron también importantes volúmenes de ventas. Mientras que menos del 25% de las empresas estadounidenses tienen sus inmuebles en propiedad, la mayoría de sus homólogas en Europa continental y Asia mantienen un considerable número de activos inmobiliarios en sus balances. La tendencia hacia las operaciones de venta y alquiler al vendedor seguirá mejorando la liquidez inmobiliaria y acentuando el interés de los inversores en estos mercados».
«El crecimiento de los mercados emergentes también ha sido notable», prosiguió Brown. «Estos vivieron un año excelente con operaciones por valor de más de 40.000 millones de dólares (un 74% más). Muchos de ellos han entrado recientemente en los análisis de los inversores y están mostrando tasas de crecimiento estimulantes. En este sentido, el mercado ruso creció un 700% en 2006 y se registró un elevado volumen de operaciones en China, Turquía, México y Brasil».
«Los fundamentals inmobiliarios siguen siendo sólidos. A esto hay que sumar el crecimiento previsto de la economía, las bajas tasas de disponibilidad en la mayoría de los grandes mercados y el modesto número de promociones en fase de desarrollo. El crecimiento de las rentas debería contribuir a apoyar la reciente compresión de las rentabilidades. Sin embargo, los inversores deberían tener en cuenta que el diferencial de precios entre los productos y mercados prime y secundarios se ha reducido y asegurarse de que los riesgos están suficientemente reflejados en las ofertas
».

Datos más destacados por regiones:

· Europa: 305.000 millones de dólares en 2006, un 44% que en 2005 (39% en divisa constante)
Europa se convirtió en el mercado de inversión inmobiliaria más activo en 2006. La inversión transfronteriza supuso el 61% del total, frente al 53% de 2005, y la inversión interregional acaparó el 39% del total, frente al 34% de 2005. En 2006, se ha producido un cambio claro en el dominio a largo plazo del Reino Unido en el mercado europeo tras el fuerte aumento del volumen de inversión tanto en Alemania como en Francia.
El importe total de las operaciones en el Reino Unido se situó en 101.000 millones de dólares, un 4% menos que en 2005 en divisa constante. Sin embargo, este mercado siguió representando el 33% de todo el volumen invertido en Europa, frente el 49% del año anterior. Alemania fue la gran protagonista del sector inmobiliario internacional en 2006. La disposición vendedora de los inversores nacionales, la agresividad de los inversores transfronterizos, los diferenciales de rentabilidad positivos y la recuperación económica se conjugaron para dar lugar a un volumen de operaciones de 62.000 millones de dólares, lo que supone un crecimiento de más del 140% en divisa constante. El mercado alemán absorbe ahora el 20% de la inversión europea, frente al 12% anterior. El mercado de inversión de Francia creció un 70% hasta un total de 30.000 millones de euros y ha pasado del 8% del total europeo al 10%.

· Norteamérica y Suramérica: 283.000 millones de dólares en 2006, un 31% más
. La inversión transfronteriza representó el 25% del total (frente al 16% de 2005) y la inversión interregional alcanzó el 22% del total (frente al 15% en 2005). Los mercados de inversión del continente americano se encuentran mayoritariamente en los EE.UU. (el 96% de las operaciones de la región por valor y el 40% de la inversión total). Canadá y los mercados transfronterizos de Latinoamérica —de rápido crecimiento y dominados por México y Brasil— son otros destacados mercados de inversión.

· Asia: 94.000 millones en 2006, un 41% más.
La inversión transfronteriza supuso el 32% de la inversión total (frente al 29% de 2005) y la inversión interregional alcanzó el 22% de la inversión total (frente al 18% de 2005). Los mercados de Asia-Pacífico estuvieron dominados por un renacido Japón, donde el volumen de operaciones se disparó un 128% hasta un total de 52.000 millones de dólares, el equivalente al 55% de la inversión total en la región. Los inversores se vieron favorecidos por el fin de la deflación y por el crecimiento lento pero sostenido de la segunda mayor economía del mundo. Los tipos de interés de Japón siguen siendo los más bajos del mundo, lo que ofrece a los inversores un amplio diferencial de rentabilidad. La competencia por los activos sigue siendo fuerte en este mercado, donde los inversores nacionales se han recuperado, dominando la actividad, y la inversión transfronteriza se ha visto relegada al 20% del volumen. Los fondos internacionales, estadounidenses y australianos son los mayores inversores transfronterizos. Los inversores japoneses y las empresas fueron los más vendedores. Sin embargo, varios fondos internacionales están vendiendo activos comprados durante la recesión.



* Una inversión transfronteriza es aquella en la que el comprador, el vendedor o ambos proceden de un país distinto de aquel donde se encuentra el activo.
La inversión transfronteriza se divide en intrarregional (tanto el comprador con el vendedor proceden de la región donde se encuentra en activo) e interregional (el comprador, el vendedor o ambos proceden de una región distinta de aquella donde se encuentra el activo)
Metodología: En 2006 se revisaron las cifras sobre volúmenes de operaciones de informes anteriores para excluir el producto residencial para inversión. El informe se centra ahora en los segmentos inmobiliarios terciarios que gozan del favor de los inversores interregionales y excluye los inmuebles residenciales plurifamiliares.
© ReporteInmobiliario.com, 2003-2007, Lunes 19 de marzo de 2007.



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