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¿Que motiva la concentración de obras?

La transformación de la fisonomía de la ciudad de Bs. As., generada por el crecimiento económico y la dinámica sociocultural, amerita elevar el nivel del debate. La seriedad y magnitud de los temas en juego impone obrar pensando con responsabilidad en el largo plazo



Parecería que la construcción en la ciudad estuviera fuera de control e incluso que fuera algo pernicioso. No es que así sea, pero es una sensación que se ha instalado en vastos sectores de la opinión pública y que lamentablemente acciones y declaraciones de quienes deberían adelantarse a los problemas y brindar soluciones, obraron contribuyendo a que esta sensación cale aún más hondo.

El inicio de la problemática fueron los amparos de vecinos a los que algunos jueces hicieron lugar imponiendo al Gobierno de la Ciudad a suspender la tramitación de nuevas obras en determinados sectores de algunos barrios. A propósito de los amparos, vale la pena recordar los conceptos vertidos en su momento en este portal por el Dr. Butlow, reconocido jurista especializado en temas de arquitectura y construcción:

"No son los jueces sino los urbanistas, los que deben decidir con su conocimiento científico y sus incumbencias profesionales, cómo se transforman páramos en pueblos, pueblos en ciudades, y ciudades o barrios degradados en las postales urbanas que tanto admiramos en los países del primer mundo.

Todo amparo contra una autorización constructiva, legítimamente concedida, debe recordar que la propiedad es inviolable (art. 17 CN y 12 inc. 5 CCABA), que se la puede usar y disponer conforme a las leyes que reglamentan su ejercicio (art. 14 CN), que ningún habitante de la Nación puede ser obligado a hacer lo que no manda la ley ni privado de lo que ella no prohíbe (art. 19 CN), y fundamentalmente, que el pueblo no delibera ni gobierna sino por medio de sus representantes (art. 22 CN), que son precisamente, los que debatieron y sancionaron con fuerza de ley, el nuevo Código de Planeamiento Urbano.

Nadie cuestiona la legitimidad y la bondad del derecho de amparo. Lo que se cuestiona, es su otorgamiento cuando la arbitrariedad o ilegalidad manifiesta que está llamado a proteger, no existen."

Justamente es aplicando el Código de Planeamiento Urbano, al que hace alusión Butlow, como se establece en forma inequívoca QUE y CUANTO se puede edificar en cada uno de los lotes o parcelas de cada calle de la ciudad.

El código de planeamiento urbano zonifica la geografía de la ciudad, asignando por sectores o calles una determinada calificación conocida en la jerga (y en el código) como “zonificación”. Algunas zonificaciones admiten que sobre los lotes comprendidos en ellas se puedan construir edificios en altura, existiendo otras en las que difícilmente se puedan exceder los dos pisos de altura.

De allí que analizar de que manera se encuentra regulado por el CPU un lote sea el paso inicial primario que hace cualquier interesado en comprarlo para integrarlo a un emprendimiento constructivo.

Pero aún antes que eso, para que un terreno pueda ser considerado debe pasar por el tamiz del análisis del mercado y la demanda que tendría el producto (departamentos) que se construiría sobre él.

APLICANDO EL SENTIDO COMÚN

Resumiendo. Un terreno o un factible terreno (galpón, casa, edificio en ph, estacionamiento, etc., etc.) debe superar en forma primaria las dos verificaciones.
a) Por Mercado
b) Por CPU
Sólo a partir de allí, se pondrá en marcha el extenso y complejo circuito que demanda llevar adelante la construcción de un edificio.

Siguiendo la lógica de este proceso de selección de tierra, es posible hallar la explicación del porque de la concentración de la edificación en determinados barrios o sectores de barrios. (ver m2 aprobados por barrio durante 2006)

a) En esos barrios o sectores de barrios es donde la demanda, que no es más que gente, inversores, vecinos, que hoy desean y pueden comprar una vivienda eligen vivir. Como consecuencia lógica los desarrolladores, como empresarios privados que arriesgan su capital para obtener una ganancia, construyen en esos barrios.
b) Simplemente se edifica en esos barrios porque pasada la primera prueba, la legislación vigente lo permite.

¿POR QUE NO SE CONSTRUYE EN OTROS BARRIOS?

Siguiendo, también este razonamiento de selección, resulta sensillo encontrar la explicación del porque no se construye en otros barrios:

a) Porque la gente que compra el producto no está dispuesta a vivir o a invertir su dinero en esa ubicación y no están aún dadas las condiciones para asegurar que otro comprador pueda estar dispuesto a adquirir una propiedad en esa localización.

b) Porque, aún existiendo compradores que estarían dispuestos a vivir en un determinado barrio el código actual no permite construir edificios con la suficiente cantidad de m2 factibles de hacer rentable el desarrollo.

Ensayemos algunas respuestas sólo al primer interrogante ¿Por qué la gente no está dispuesta a comprar una vivienda en determinadas zonas?

Porque:

a) El área es o se percibe como insegura.
b) El entorno no es adecuado. Las calles, veredas, arbolado, alumbrado, viviendas y edificios vecinos, se hallan en mal estado, o son de regular o mala calidad .
c) No cuenta con un adecuado equipamiento y variedad de comercios, escuelas, oferta de esparcimiento, cultura, etc.
d) No cuenta con variedad de medios de transporte.
e) No se ajusta a su modelo cultural o target social.
f) No se enteró o no se le comunicó adecuadamente la existencia de otras opciones.

En como se plasman estas situaciones en la geografía urbana se encuentra la respuesta del porque aunque se los promocione mediante declaraciones y cuenten con un altísimo potencial y abundante oferta de tierra, algunos barrios de la ciudad (por ejemplo los del tan mentado sur) no atraigan aún a las inversiones inmobiliarias privadas.

De allí y siguiendo sólo con sentido común la lógica de la actividad de la construcción privada se hallarán las respuestas o los incentivos (reales) a los que se debe recurrir para que a la misma le resulte posible obtener a quien vender sus productos en otras localizaciones.

Sin duda resulta imprescindible un debate del nivel que corresponde, acorde a la complejidad y sensibilidad de los temas tratados, de manera profesional, con fundamentos técnicos y científicos, que debería conducir de forma natural a un plan integral que incluya el tratamiento del tan dilatado plan urbano ambiental y a las modificaciones al código que surjan de él.

No se trata de imponer una lógica a los hechos sino de descubrir la lógica intrínseca que los gobierna.

Mientras tanto, parte de las soluciones ya se encuentran dentro de la órbita de las autoridades competentes si como se declama se pretende descomprimir la construcción en determinados barrios y extender la actividad hacia otros, como ser: el desaliento a la ocupación ilegal de tierras y viviendas, inversiones en el mejoramiento del entorno, la radicación de edificios institucionales que actúen como ancla, incrementar los premios o beneficios para construir en forma selectiva, evitar el uso del espacio público con fines privados, desgravaciones o reducciones impositivas, mayor control y severa penalización de obras clandestinas, entre otras. Pero también, y por tratar de aplicar el sentido común, no dejar de imaginar y hacer posible obras que hoy resultan de fantasía, pero que resolverían un gran problema ambiental y contribuirían de manera radical a lograr un mayor equilibrio en la distribución territorial de la edificación privada, como sería la limpieza del Riachuelo.

Clickee aquí para ver gráfico en sección INDICES de "Permisos construcción VIVIENDAS GCBA - Ranking m2 totales por barrios - Ene - Dic 2006"


© ReporteInmobiliario.com, 2003-2007, Lunes 19 de Febrero 2007

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