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La nueva etapa pos corralito constructivo

Luego de la suspensión del otorgamiento de permisos de la construcción impuesta por el Poder Ejecutivo de la ciudad por decreto en noviembre del año pasado, se oficializó una serie de nuevos requisitos que deberán cumplimentarse para la aprobación de edificios en algunos barrios de la ciudad.
¿Que escenario/s probables se pueden esparar en el mercado de tierra y de la construcción?



Quedó descartado que el suministro de electricidad y de gas sea hoy un problema para la construcción en la ciudad. De acuerdo a lo informado por el gobierno de la ciudad de Bs. As. el problema se reduce a la provisión de agua y desagües que sólo se presenta en cinco barrios y no en otros.

Más allá de eso, parecería una salida cuestionable que no se especifique en forma explicita y puntual en que sector o áreas específicas de la ciudad se presenta el problema en lugar de circunscribirlo a barrios, ya que como todos sabemos la división en barrios de la ciudad responde a un tema administrativo y la red de agua y cloacas no sigue la misma lógica de distribución, pudiendo darse la paradoja que de un lado de una avenida se pueda construir sin “Certificado de Factibilidad Técnica e Hídrica” a expedir por AySA y de la otra vereda de la misma arteria por corresponder a uno de los barrios obligados por el nuevo decreto sea imprescindible recurrir a él, siendo que en ambos casos los edificios a construir de un lado u otro de la calle evacuen sus desagües y se vean provistos de agua por la misma malla de red.

Lo deseable hubiera sido que el gobierno de la ciudad, para recomponer en algo la seguridad jurídica afectada por el anterior decreto y por el accionar indiscriminado de amparos, ofreciera una respuesta contundente y concreta, indicando en que calles o sectores de barrios no es factible habilitar nuevos edificios porque la infraestructura de desagües o de provisión de agua se encuentra ya al límite y exponer los fundamentos TECNICOS del porqué.

ALGUNAS CONSECUENCIAS:

La compraventa de terrenos en los barrios afectados por la medida va a continuar paralizada. Aquellos terrenos que tengan planos aprobados podrán hacer valer esa circunstancia en su cotización.

A propósito ¿Como tasar un lote hoy en alguno de estos barrios si no se conoce de antemano cuantos m2. este lote puede producir? (principio fundamental de la tasación) Sería posible imaginar que se abra una nueva instancia consistente en solicitar las certificaciones necesarias antes de poner un lote a la venta, asumiendo desde luego el costo que ello implica.

El reacomodamiento de precios relativos de la tierra en la ciudad, será también una consecuencia lógica.

Los desarrolladores privilegiarán otros barrios para construir que no estén alcanzados por la nueva obligatoriedad, generándose, si la actividad no se aplaca o no se ponen en funcionamiento medidas reales de incentivo de otras localizaciones, una superconcentración en otros barrios hoy elegibles para la construcción privada: Barrio Norte, Belgrano, Nuñez, (quedó ahora afuera), Colegiales, Almagro y Flores, por nombrar a algunos de ellos.

Se incorpora así, un nuevo elemento que suma escasez a una situación de limitación ya preexistente: la tierra urbana no es multiplicable o reproducible.

Por otra parte en los barrios restringidos la oferta de departamentos nuevos se verá sumamente afectada, con lo cual el número de unidades crecerá en forma muy limitada evitando la natural regulación entre oferta y demanda propia del mercado. Por ende, resultará difícil que los valores de compraventa y también de alquiler de departamentos se ajusten hacia la baja o permanezcan estables ya que a partir de las nuevas medidas contarán con menos competencia en las localizaciones forzadas al certificado de AySA.

Asimismo, de no ponerse en juego otras medidas concretas, serias y muy profesionales, es muy probable que el apalancamiento de las obras desde el pozo por parte de los inversores se vea resentida no sólo en esos barrios sino en toda la ciudad. Salvo claro, para aquellos que ya tengan algunas cartas (planos) jugadas conociendo de antemano la partida.

Sin dudas el ritmo de construcción no saldrá indemne, con un nivel de actividad inferior al que podría lograrse por acción de la construcción privada residencial, con la consecuencia conocida de desaceleración de generación de puestos de trabajo, entre otras.


Clickee aquí para ver decreto Nro 220 - Se crea el "Comité de Coordinación y Planeamiento de Infraestructura" y, se convoca a ciudadanos/as y entidades comunitarias a participar en los "Talleres del Foro Participativo Permanente" para consensuar reformas al Código de Planeamiento Urbano ARCHIVO COMPLETO EN PDF


© ReporteInmobiliario.com, 2003-2007, Lunes 19 de Febrero 2007.



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