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Los múltiples mercados inmobiliarios y su valuación

En el análisis de un mercado tan atomizado como el inmobiliario no siempre son aplicables las reglas de evaluación económicas ortodoxas, mucho menos si se trata de interpretar el valor de mercado de sus productos. Existen múltiples mercados inmobiliarios, establecer conclusiones generales en el comportamiento de sus precios induce a errores que pueden pagarse caros.



Suena a verdad de Perogrullo, pero vale la pena recordarlo. No existe un único mercado inmobiliario. La cantidad y sobretodo la calidad de funcionamiento de cada una de las segmentaciones que pueden encontrarse en la realidad cuenta con sus propias reglas, condicionantes y variables.

Oferta, demanda, cantidad, tiempo, calidad, velocidad, rotación, rentabilidad, financiación, dinero, ilusiones, ingresos, necesidades, riesgo, snobismo, moda, sueños… En todo mercado estas y otras palabras no hacen más que definir a las fuerzas que interactúan dentro del él. Prevaleciendo ahora una luego otra, aseguran el funcionamiento del mercado justamente a traves del desequilibrio.

El tan mentado “equilibrio” de mercado, contradice las leyes naturales de su funcionamiento. Lo que lo hace funcionar y lo saca de la inercia es la falta de equilibrio.

Precisamente el intercambio de un inmueble por otro bien (en general dinero) se dá a partir de la percepción diferencial que el comprador y el vendedor tienen acerca de lo que están otorgando y obteniendo con el cambio. Es así que tanto el comprador como el vendedor valoran (en forma condicionada, libre o por múltiples razones), más lo que reciben que lo que entregan a cambio por él. Cada interviniente percibe que obtuvo una ventaja con el cambio. Así de simple.

Ahora bien, como podrá advertirse, las valoraciones propias de cada comprador-vendedor que interviene en el vasto océano del mercado inmobiliario distan ostensiblemente de la uniformidad. No son idénticas según sea su nivel de ingresos, su grado de instrucción cultural o el tipo de inmueble del cual se trate. Para un propietario obtener U$S 2.000 por cada porción de un metro por un metro de su departamento puede resultar altamente conveniente, pero quien los paga también lo ve como ventajoso para él. Sólo así el intercambio se hace realidad. Tal vez ese comprador no juzgaría bueno para él pagar mucho menos, digamos U$S 1.000 por un departamento de otras características o en otra ubicación, aunque el precio sería menor.

Obviamente no se puede buscar interpretar los valores de mercado que se ajusten a cada uno de los comportamientos individuales. Lo que podemos hacer en el mejor de los casos, es establecer para una determinada fecha cualidades y atributos de los inmuebles e interpretar cual es la ventaja/s que hace que un número de individuos estén dispuestos a desprenderse (o endeudarse) de dinero para obtenerlas.

Lo sensato es investigar, descubrir (o aún estimular) la verdadera motivación de la demanda, y ella será la que le ponga un límite preciso al precio que esté dispuesta a pagar por el inmueble. Ahí está la clave. ¿Cuales son las exigencias de un comprador sofisticado y culto de alto poder adquisitivo?. ¿Son iguales que las de otro potencial comprador del mismo poder adquisitivo pero con menor grado de sofisticación o educación? ¿Qué parámetros de decisión pone en juego un comprador extranjero? ¿Qué valora el inversor? ¿Qué el usuario final? ¿Qué un inquilino que busca su primera vivienda?, etc., etc., y desde luego las pretensiones se limitan a medida que el bolsillo se reduce en tamaño.

Así y en base a las motivaciones de los jugadores se van configurando distintos mercados o sub-mercados, cada cual con diferencias sustanciales entre sí, que hace que puedan actuar de las formas más disímiles y los precios de sus productos fluctuar de manera sumamente diferencial.

Precios amesetados, aumentos o incluso caída de precios podrán darse según el segmento de mercado. Algunos seguirán creciendo en valores, otros no, algunos lo harán más y otros menos. Lo importante es aprender a descubrir la dinámica del precio y rescatar que justamente estas son las reglas que impone el juego del mercado.

© ReporteInmobiliario.com, 2003-2007, Lunes 12 de Febrero 2007.



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