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Una idea para el día 91

Ya nadie duda que en la ciudad de Buenos Aires se va a restringir la posibilidad de hacer torres en determinadas zonas. El reclamo de los vecinos es muy fuerte y los políticos no lo van a desconocer, menos en un año electoral.



El debate tiene aristas ideológicas sobre las que no viene al caso entrar a debatir ahora. Es evidente que acotar la edificabilidad en este distrito, que hace décadas que no incrementa su población, esta lejos de ser una medida progresista.

En mi opinión, se parece mas a un esquema de bolilla negra por el cual los ”elegidos” que hoy viven aqui, se protegen para que los que tengan hijos y requieran viviendas mas grandes se vayan a buscarlas a los suburbios, como viene sucediendo en los últimos anos, y así Buenos Aires siga envejeciéndose.

Pero ese debate vamos a dejarlo para los ámbitos políticos. La verdad es que puede haber razones objetivas para prohibir las torres provenientes de la falta de inversión en infraestructura de los últimos años.

De hecho después de la devaluación, con tarifas congeladas y con la salida de Aguas Argentinas, es posible que sea necesario hacer obras para abastecer tantos emprendimientos nuevos. Y esas obras no se hacen de un día para otro, ni son baratas.

Reconozco que también puede haber fundamentos urbanísticos. En muchas de las principales urbes del mundo, las torres residenciales ocupan lugares muy específicos. El resto mantiene tejidos más homogéneos en materia de altura permitida.

Pero hay una realidad económica que desde la perspectiva sectorial tenemos muy clara. Se trata del impacto que una restricción en el FOT o en la altura va a tener entre los desarrolladores, en especial entre quienes han comprado terrenos con ciertas reglas, que ahora cambiarían.

Mi propuesta, que a continuación presento resumidamente, apunta a minimizar el impacto de estas modificaciones sobre los desarrolladores, pero obviamente no aplica a los que ya tienen planos aprobados por cuanto ellos deberían poder seguir con sus obras en defensa de la seguridad jurídica.

Esto es básico e indiscutible, y debe sostenerse ante cualquier vecino, por más quejoso, numeroso o influyente que sea, en defensa del bien común, es decir, del valor de las normas vigentes.

Mi idea, que debería tratarse a nivel de la legislatura como cualquier cambio de este tipo, es que se pueda transferir el FOT que algunos perderán, a otros sitios de la ciudad donde se admitan las torres.

No se trata de una iniciativa tan novedosa. Incluso, como he visto en Nueva York, estos ”derechos a edificar en espacio aéreo” se venden. Eso quiere decir que quien no los va a utilizar, puede cederlos a cambio de una cierta cantidad de dinero, a otro que pueda aprovecharlos.

Si no se quiere introducir este concepto general en la legislación urbanística vigente, se podría acotar su utilización de forma transitoria por 3 o 5 años. Luego caducarían.

Obviamente, para que el sistema funcione seria necesario que, al tiempo que se restrinja el FOT en ciertas zonas, se admita su incremento en otras perfectamente determinadas.

Ello podría suceder por ejemplo sobre las avenidas de algunos sectores de la ciudad. Para que el impacto no sea tan fuerte, se podría acotar en esos entornos la posibilidad de incrementar el FOT hasta un 30% de lo vigente actualmente, de modo tal que se podría fragmentar la cesión de los derechos en varios emprendimientos.

En cualquier caso, los otros indicadores relevantes, como por ejemplo la altura, debería flexibilizarse para que la compra, cesión o transferencia de FOT, sea verdaderamente utilizable.

Otra forma de restringir el uso del sistema es aplicarlo exclusivamente a terrenos baldíos, a diferencia de lo que se puede ver en Nueva York donde también se ha usado para condominios.

Lo cierto es que pasar FOT a zonas mejores o mas valiosas puede ser un gran negocio inmobiliario. Seria posible que quien tenga un lote valuado en 200 dólares de incidencia para hacer una torre, como consecuencia del cambio de código pierda la posibilidad de usarlo completamente.

En ese caso podría traspasarlo o vendérselo a otro que tenga un terreno valuado en 400 de incidencia, de manera que automáticamente se generaría una ganancia de capital.

Obviamente en el sentido contrario no funcionaria (de una zona mas cara a una mas barata), pero la verdad es que los reclamos vecinales no están concentrados en las áreas mas valiosas (Puerto Madero, Recoleta), sino en las de clase media, de manera que lo mas probable es que no haya muchos casos de esa naturaleza.

El sistema minimizaría las quejas de los desarrollistas, incluso muchos se verían beneficiados. Además, si se le pone un limite temporal, puede terminar incentivando la construcción en vez de reducirla, como se teme.

Esto último quizás sea lo más importante políticamente. Un reclamo vecinal criticado por atentar contra un sector tan importante de la economía como es la construcción, podría encontrar una solución creativa que lo atienda, y que al mismo tiempo termine impulsando mas obras, no menos como muchos tememos.

Damián Tabakman
damiantabakman@fibertel.com.ar

© ReporteInmobiliario.com, 2003-2007, Lunes 12 de febrero de 2007.



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