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Se vienen grandes cambios en nuestro mercado inmobiliario

Una señal muy importante: la asociación de Merril Lynch con Pegasus
La noticia de la asociación de Merril Lynch con Pegasus para invertir 200 millones de dólares en el mercado inmobiliario local, no es un hecho aislado ni debe ser considerado como algo puntual. Por el contrario, es la antesala de una importante tendencia que se verá a lo largo de todo el 2007.



Los periodistas le han preguntado a Mario Quintana, directivo de Pegasus, si no piensa que están llegando tarde al mercado, después del fuerte crecimiento de la construcción de los últimos años. Su respuesta fue clara y contundente: desde su punto de vista se viene un gran cambio en el real estate local y hay que estar preparado para aprovecharlo. Francamente, estoy de acuerdo.

En efecto, en mi opinión el mercado inmobiliario del 2007 será diferente del que hemos estado viendo desde la crisis del 2001 hasta la actualidad. Hay un evidente cambio de tendencia. Por un lado, los productos residenciales de lujo, que fueron la vedette hasta ahora, parecen tener hoy una demanda mucho más selectiva y moderada. Además las rentabilidades se están achicando como consecuencia del incremento de los costos de la tierra y de la construcción, sin que por ahora los precios acompañen hacia arriba. Asimismo, la presión fiscal es creciente y eso desalienta a quienes estuvieron resguardando sus ahorros no declarados, en ladrillos.

Frente a ese escenario, solo puede esperarse que el mercado del año entrante tenga una dinámica distinta. Algunos creen que habrá menos actividad a la luz de lo antedicho. Argumentan que, menos rentabilidad y más control de la AFIP, solo puede traducirse en menos obras. Mi percepción, y la de otros como Mario Quintana, es que sucederá exactamente lo contrario. Lo que cambiará es la estructura de financiamiento del sector para acercarse, de a poco, a lo que ocurre en todas partes del mundo. De hecho, financiar obras con preventa, es algo típicamente local y muy coyuntural.

En mi entendimiento tendremos un mercado más institucionalizado y formal, básicamente con dos formatos distintos. Los desarrollistas medianos tendrán un renovado acceso a los bancos, que estarán más propensos a dar préstamos intermedios. Los más grandes, con buenos antecedentes, sólida presencia en el mercado y capacidad para acompañar con capital propio el proceso de crecimiento, recibirán el interés de Fondos de Inversión globales, como le está sucediendo a Pegasus.

Ellos están viendo en nuestro país, la posibilidad de que se replique lo sucedido en Brasil en el 2006, cuando casi una decena de developers salieron a buscar recursos líquidos al mercado de capitales, y lo lograron con gran éxito. Muchos de los beneficiados por ese fenómeno, como Cyrela, ven que Brasil ya ha quedado caro y creen que a la Argentina le tocará el turno entre el 2007 y el 2008.

Pero para todo eso hay que preparase. Solo los que tengan capacidad de hacerlo y crean que la manera de trabajar de los últimos tres o cuatro años es parte del pasado, no perderán el tren. Los demás, como dicen nuestros hijos adolescentes, “fueron…”. Hay que tener vehículos aptos para la nueva fisonomía del mercado, tanto en términos organizativos, como a nivel de los productos que pensemos lanzar en el 2007.

Los desarrolladores medianos tienen que empezar a operar con bancos. En todas partes del mundo las obras se financian con créditos, menos acá. Por la penosa experiencia que tuvimos en la crisis, y por el fácil acceso a equity de pequeños inversores de preventa, los developers fueron hasta ahora muy reticentes a tomar deuda bancaria. Además, la oferta de las entidades era muy limitada.

En mi opinión, eso está empezando a cambiar y hay que prepararse para enfrentarlo. Incluso habrá más líneas de préstamos hipotecarios a los compradores, y de a poco, la clase media deberá volver a estar presente en la mesa de trabajo de los developers. Ni hablar del mercado de oficinas. Hay que encarar este tipo de proyectos, habida cuenta de la tremenda demanda insatisfecha que hoy se detecta en el sector de la mano del crecimiento de la economía.

En resumen, vemos en los diarios noticias que pueden parecer contradictorias: la AFIP paraliza el mercado inmobiliario, el gobierno porteño suspende intempestivamente los permisos de obra en Caballito y en otros barrios de la ciudad, lo cual genera una percepción de inseguridad jurídica entre los operadores del sector. Mientras tanto, los terrenos y los costos de obra no dejan de subir, atentando contra la rentabilidad de los proyectos.

Todo ello se conjuga simultáneamente para las fiestas de fin de año, amenazando contra el nivel de actividad del 2007. Pero de repente aparece la noticia de Pegasus, y al mismo tiempo se empieza a escuchar que los bancos quieren dar más hipotecas y más préstamos intermedios. ¿Cómo sigue la película, entonces? Las opiniones son diversas. La mía es que se viene un cambio en el mercado, y que si lo sabemos aprovechar, tendremos un año nuevo excelente. Pero sólo si lo sabemos aprovechar. Una vez más, nuestro país nos impone un desafío, un cambio fuerte de tendencia. Quienes tengan capacidad de adaptación y profesionalismo para afrontar lo que vendrá, ganarán. Chau, chau a los otros….

Damián Tabakman
damiantabakman@fibertel.com.ar

© ReporteInmobiliario.com, 2003-2007, Martes 2 de enero de 2007.



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