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La Fianza

Los elementos fundamentales de la fianza en locación de los inmuebles. Qué pasa con el garante?, cual es la responsabilidad de este?



Qué es esto? También familiarmente conocida como la “ garantía” del departamento que alquilamos. Normalmente, para el caso de los inquilinos, deben recurrir a algún familiar o amigo, solicitándole que le “ salga de garante” en su contrato. Pero cada vez es más difícil comprometer a alguna persona a que oficie de garante, tanto las crisis económicas como a veces actitudes negligentes de alguna o ambas de las partes que celebran el contrato de locación, hicieron que sea un largo peregrinar la búsqueda de la garantía tan requerida.
Pues bien, ante todo debe aclararse que la fianza siempre es personal, y que cuando se le pide una garantía propietaria, en nada afecta el derecho de propiedad de la misma, ya que en la medida que se produzca el incumplimiento de los cánones locativos, el garante será intimado conjuntamente con el inquilino, y en defecto de este último, hacerse cargo.
Qué pasa con el garante? Siempre hablamos de garantes que acceden a ese papel de una manera gentil y amable y no en los casos de las garantías que se comercializan, en donde sólo se procede con un fin de lucro y la consecuente expectativa de fraude al locador. Ahora si, el garante amigo o familiar, es el último que se entera de la situación desgraciada. Es bueno recordar que el nuevo art. 1582 bis del Código Civil limita y protege al fiador para los casos en que lo quieran comprometer más allá del contrato, es decir en las prórrogas que se hagan del mismo, ya que antes se lo responsabilizaba por el sólo hecho de ser fiador del mismo.
Pero claro, para los casos que estamos analizando, el fiador se entera tarde y es más, el mismo artículo que lo protege en una parte lo compromete en otra, en tanto que la fianza se extiende si no se ha restituído la propiedad al locador; es por ello, que es aconsejable ( si se toma la responsabilidad de ser fiador) hacer un seguimiento, por ej: cada 3 meses recurrir mediante un llamado al dueño del inmueble alquilado o bien a la administración de consorcio, si se tratara de un departamento.
Cabe aclarar que respecto de las prórrogas de contrato, requieren en forma expresa el consentimiento del fiador en cada una de las que se efectúen y serán nula toda disposición anticipada que extienda la fianza, sea simple, solidaria como codeudor o principal pagador del contrato de locación original, conforme lo dispuesto en la parte final del artículo arriba citado.
Por eso, es bueno tomar los recaudos necesarios, y si el fiador forma parte del contrato, nada impide que se interrelacione y a su manera monitoree el devenir de la locación.

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Dr. Francisco Pesa Mazzola
docmazzola@ciudad.com.ar


© ReporteInmobiliario.com, 2003-2006, Lunes 11 de Diciembre de 2006.




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