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Corralito constructivo !

La suspensión de los permisos en algunos barrios porteños merece cuando menos la calificación de poco racional. El corralito constructivo asesta un nuevo golpe a la seguridad jurídica y a la previsibilidad. Sin duda la actividad no saldrá indemne de este tipo de desprolijidades. La medida resulta inaceptable y amerita el más profundo rechazo por parte del sector.



La sanción por decreto de la suspensión para otorgar permisos de obra en ciertos barrios de la ciudad es un duro golpe a la certidumbre, la credibilidad y la sustentabilidad de una de las actividades que ha liderado la creación de empleo y crecimiento económico luego de la devaluación.

En dos informes de la semana anterior, previa a la imposición del decreto del Jefe de Gobierno de la ciudad, Reporte Inmobiliario advertía ya sobre ciertas señales amenazadoras que se cernían sobre la actividad. Pero lo que resulta asombrosamente llamativo es desde donde llegó ahora este nuevo golpe a la seguridad jurídica y a la inversión. Precisamente, hace unos días atrás el Secretario de Planeamiento Urbano del Gobierno de la ciudad el Arq. Sabugo, declaraba a Clarín "El problema no es de infraestructura, si alguna zona tiene poca presión o le falta el gas habrá que revisar puntualmente cada caso. Echarle la culpa a la edificación, que está permitida dentro de la normativa actual, es hacer terrorismo urbano”.

¿Cuales son entonces las razones reales y concretas para tamaño decretazo que parafraseando al secretario del Gobierno Sabugo implicaría hacer terrorismo urbano desde el Estado?

A propósito sería interesante escuchar fundamentos y explicaciones objetivas por parte de las autoridades. Hasta tanto no aparezcan valdría la pena ensayar algunas inquietudes que como ciudadanos son licitas de plantear para que se asuma una respuesta madura al respecto.

Primera reflexión: la demanda verá reducida la oferta en las zonas donde quiere residir o invertir, por ende ¿No se le alejará todavía más poder aspirar a flexibilizaciones de precios hacia abajo? Por el contrario ¿No deberá avalar precios aún mayores?.¿Será reduciendo el crecimiento de la oferta como se logrará poner coto al precio de los alquileres y a su impacto en el índice de inflación?

Segunda reflexión: permanentemente se hace mención sin el conocimiento necesario al término “especulación inmobiliaria”. Justamente ¿no abre esta instancia un beneficio para aquellos que ya cuentan con planos aprobados y proyectos en marcha en los barrios donde se congela ahora la construcción?

Tercera reflexión: La comercialización de terrenos en las zonas afectadas por las medidas se ha paralizado en forma inmediata. Se crean conflictos con operaciones que ya se encontraban pactadas, con compromisos asumidos y acordados. Pero no sólo se frenan las operaciones que involucran a lotes en los barrios congelados, sino también podría frenar operaciones en el resto de los barrios. ¿Quien asegura que no se incorporen nuevos barrios a la medida? Después de todo ¿Por que no? ¿No sufre los mismos perjuicios o no tiene el mismo derecho un vecino de uno de los pocos edificios que se edifica en el barrio de Nueva Pompeya donde por otro lado la densidad ha crecido por efecto de la sobre ocupación irregular de tierras y viviendas de la cual nadie se ocupa seriamente?

Cuarta reflexión: Por el contrario, vencida esta primera incertidumbre, algunos de los barrios que quedaron fuera de la medida: Belgrano por ejemplo o Barrio Norte, ¿no podrían sufrir un encarecimiento de los precios de la tierra que contienen? ¿Por qué quedaron afuera del corralito, si justamente se caracterizan por su alta densidad edilicia y de habitación? ¿Recoleta no es denso?, y Almagro?..por que esos barrios no se incluyen? que razón objetiva existe para que Villa Pueyrredon y Coghlan fueran incluidos en las restricciones, mientras que los barrios anteriormente mencionados han quedado afuera y han sufrido un crecimiento inmensamente superior?... Y si los vecinos de Rosario se quejan, y los de Córdoba Cap. y los de Mar del Plata…? Se frenará entonces la construcción en todo el país?

Quinta reflexión: ¿Todos los vecinos tendremos que hacernos cargo y vernos perjudicados al no comenzarse a invertir los primeros 115 millones de dólares correspondientes a transacciones de tierra, proyectos y gestiones que demandan los nuevos permisos si se tiene en cuenta que no se presentarán cuando menos la misma superficie aprobada que la del año pasado? Los casi 50.000 puestos de trabajo directos que generarían cerca de 2500 obras que no se inician ¿que actividad los absorberá?. ¿Los salarios caidos de los empleados municipales o contratados quien los pagará?



Sexta Reflexión: ¿En que porcentaje impactará esta paralización en las cifras de Cuentas nacionales de la economía en cuanto a la inversión bruta interna fija y el crecimiento del PIB general y particular de la construcción, teniendo en cuenta que en los barrios congelados se presentó el año pasado el 44,5 % del metraje total por construcciones nuevas de toda la Capital?

Séptima Reflexión: ¿Cuanto se deja de recaudar? ¿Cuanto nos costará a los vecinos las demandas e indemnizaciones que se entablaran por esta causa?

Octava Reflexión: Si los primeros resultados de los estudios que lleva adelante el gobierno de la ciudad para “diagnosticar” la infraestructura, estarán en 60 días ¿Era tan inminente el colapso, que no admite un solo m2 más en estos barrios? Y repetimos, ¿por qué únicamente en estos barrios? ¿serían los únicos afectados por el déficit de la infraestructura? ¿Cuál es el sustento técnico real que determinó la medida y la selección de que barrios si y cuales no?.
El mismísimo decreto afirma en su texto “Que, la Ciudad Autónoma de Bs As ha visto incrementar paulatinamente el ritmo de la actividad constructiva, principalmente la destinada a viviendas colectivas, desde el año 2003 a la fecha, como consecuencia saludable del proceso general de reactivación económica”…..¿y se frena al máximo motor de la economía de esta manera?, no es más lógico pensar en reforzar infraestructuras y sostener el crecimiento?, Ya lo había afirmado Justo Solsona este año en el Congreso de Mar del Plata de la construcción ENACON, “la infraestructura siempre sigue al crecimiento de la ciudad, nunca a la inversa”.

Podrían sin duda, agregarse otras inquietudes. Incluso la de aquellos ciudadanos que se sienten complacidos por la medida. No es que no se deba atender los reclamos, no es que no haya cosas que mejorar, por el contrario las hay y muchas, pero no es este el mecanismo adecuado y que está estipulado por ley para lograrlo.

Por último, resulta destacable la actitud asumida por el Consejo Profesional de Arquitectura de la ciudad el pasado 16 de noviembre, sosteniendo firmemente la necesidad de levantar la medida y esgrimiendo los argumentos que avalan esa posición. Se adjunta la nota emitida por el Consejo al pie.

© ReporteInmobiliario.com, 2003-2006, Lunes 20 de Noviembre de 2006

Clickee aquí para ver texto completo DECRETO N° 1.929, 13 de noviembre de 2006

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CARTA AL JEFE DE GOBIERNO EMITIDA POR EL CONSEJO PROFESIONAL DE ARQUITECTURA

Señor
Jefe de Gobierno
Ciudad Autónoma de Buenos Aires
Lic. Jorge TELERMAN
S / D
_________________ De nuestra mayor consideración:

Nos dirigimos al Sr. Jefe de Gobierno con motivo del Decreto 1929 /06 que ha sido recibido con preocupación por el Consejo Profesional de Arquitectura y Urbanismo.

Reconocemos la existencia de conflictos urbanos pero objetamos firmemente el camino elegido para resolverlos, solicitando al Sr. jefe de Gobierno que reconsidere su decisión y levante la medida.

A continuación expresamos los motivos por los cuales sostenemos esta postura.

Suspender todas las obras, y en un área tan extensa constituye una metodología equivocada, rayana en lo antijurídico.

En el marco del Estado de Derecho, del ejercicio democrático y de la participación ciudadana, no corresponde suspender con un decreto los efectos de una ley que establece los mecanismos para su modificación.

El Código de Planeamiento Urbano, Ley 449, que fuera despreciado y deslegitimado reiteradas veces, aún en declaraciones de un Ministro del GCBA que lo caracterizó como una norma antigua, y su "modificación" de 2000 como una norma hecha en un momento de baja actividad de la construcción, cuando en realidad se trata de un Ajuste y Actualización (tal el nombre de la ley), que estableció enormes reducciones de FOT, más de treinta nuevas áreas de protección histórica, rezonificaciones que redujeron densidad en barrios, fue tratado con enorme respeto por la participación, mediante una audiencia histórica de cinco días de duración, un proceso de tratamiento legislativo de tres años y una sanción que no suspendió ninguna obra hasta su puesta en vigencia.

En esta ley se prevé el mecanismo para su modificación, que no contempla suspensiones relámpago de obras nuevas.

Incertidumbre y retracción económica.


La sensación de inseguridad que produce la deslegitimación del marco normativo trasciende el polígono dentro del cual se suspenden nuevas obras, generando pérdida de trabajo profesional y laboral, retracción de la inversión y desconfianza en toda la Ciudad. La retracción en la industria de la construcción es inmediata, es un medio con gran movilidad y flexibilidad laboral, en el cual, y a diferencia de otras industrias, de un día para el otro un obrero puede quedar sin trabajo. La retracción de todas las industrias relacionadas también se siente tarde o temprano.

Reiteración de imposiciones injustas.
El refugio que para sus patrimonios encontraron numerosos pequeños propietarios y pequeños inversores, concretado en propiedades e inversiones en la industria del ladrillo, se vé nuevamente congelado, infundiendo temor a su libre disposición en el futuro.

Desequilibrio del mercado.
La incidencia en el mercado de esta medida, de persistirse en ella, reducirá la oferta, encareciendo la venta y el alquiler, alejando a la clase media del acceso a la vivienda.

Desplanificación.
La responsabilidad del Estado es la de prever y proveer de infraestructura para el crecimiento en vez de detenerlo para evitar su saturación. Una suspensión de obras sólo en los sectores al borde del colapso sería correcto, aunque una evidencia de la falta de planificación estatal.

Densidad y futuro.
La densidad de Buenos Aires se mantiene estable desde hace unos cincuenta años, y el último censo nacional de 2001 indicó una baja en la cantidad de población. La mejora en las condiciones económicas en el largo plazo, la transformación de los modos sociales de habitación, y el envejecimiento de la población repercuten en un aumento de la cantidad de viviendas frente al número de habitantes, pero lo que verdaderamente produce un impacto urbano relevante es el aumento enorme de la cantidad de personas que ingresan día a día del conurbano a la Ciudad. Los problemas de tránsito, la contaminación del aire y la contaminación sonora son algunos de los más importantes problemas que alteran y amenazan la calidad de vida de la población.

Toda medida que amenace la radicación de población en la Ciudad, la residencialización de áreas subutilizadas o en desuso, la recuperación de áreas degradadas y el reordenamiento de barrios con desajustes, produce y acentúa el éxodo preocupante de población hacia los suburbios, con el encarecimiento de la infraestructura de los nuevos asentamientos de muy baja densidad, el aumento de costos de transporte, y la pérdida de las buenas condiciones urbanas de la Ciudad.

La suspensión del otorgamiento de permisos para edificios de sólo cuatro pisos de altura en seis barrios donde se verifica mayor incremento de la construcción, no guarda relación puntual con ninguna amenaza de colapso en lapsos ni remotamente cercanos a los plazos que fija el decreto.

Propuestas para el avance:
La previsión de soluciones debe comenzar con tres medidas urgentes:

1) Elevación del PUA a la Legislatura de la C.A.B.A., acompañada de una fuerte gestión del Ejecutivo y entidades técnicas para su sanción en primera lectura, con vistas a la realización de una audiencia pública de la intensidad y longitud que sea necesaria para el tratamiento completo a nivel ciudadano no-técnico.

Posteriormente se sanciona en segunda lectura, previo estudio técnico de ajuste e incorporación de las opiniones de la audiencia que sean aprobadas por el equipo técnico de la Legislatura.

2) Simultáneamente con el tratamiento legislativo del PUA, el GCBA debe elaborar, para cada barrio de la Ciudad donde se hayan evidenciado conflictos de desajustes entre las expectativas y las normas vigentes, proyectos de reordenamiento completos, difundirlos con los instrumentos gráficos y multimediáticos necesarios, dar lugar a un proceso participativo inclusivo, ordenado, y con pautas precisas de plazos, alejado cuidadosamente de toda politización y de toda injerencia de presiones ajenas a los intereses de los verdaderos destinatarios de cada proyecto, y finalmente elevarlos a la Legislatura para su sanción como leyes.

3) Diagnóstico de Infraestructura. Huelgan comentarios.

Saludan al Sr. Jefe de Gobierno con distinguida consideración.

Arq. Daniel G. Chain
Secretario
Arq. Francisco Prati
Presidente


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