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TASACIONES: comunicando el valor

Un buen trabajo de tasación corre el peligro de no ser efectivo si el comunicador no inspira la confianza necesaria al cliente, o si la manera de comunicar el valor no resulta adecuado.
La importancia de informar los fundamentos del valor de mercado.



Cómo bien sabemos la tasación de un bien raíz es un proceso que comprende varias etapas. La primera es aquella inherente a la búsqueda de la información necesaria. La siguiente consiste en el análisis y evaluación de la recopilación de datos para la determinación del valor y, por último, la comunicación de la tasación a nuestro cliente.

La comunicación de la tasación no es sólo expresar, ya sea en forma oral o escrita, el valor de mercado al cual el tasador ha arribado luego del análisis, sino expresar, explicar y contar de la manera más clara posible todo el proceso de tasación y el porqué se ha establecido como el más probable ese valor mercado.

No es necesario que se recurra a transcribir toda la información recopilada o las fórmulas o cálculos utilizados por el tasador en su análisis. Por el contrario, esto, lejos de contribuir a la comprensión por parte del solicitante de la tasación, puede llegar a confundirlo. Atendiendo siempre a la finalidad de la tasación, se debe recurrir a un lenguaje conceptual y entendible para el usuario de la tasación.
Un lenguaje sencillo, que no apele a palabras demasiado técnicas, no implica por ello menor grado de profesionalismo. Por supuesto, los datos y los fundamentos en los que se basa la valuación no deben de ningún modo estar ausentes, sólo que deben seguir la conexión y lenguaje adecuados como para que sean interpretados, también, por aquellos usuarios ajenos al ámbito específico de la valuación de inmuebles.
No olvidemos que una valuación acertada puede no ser considerada si no es comprendida. La finalidad de tasación guía también en la forma en que debe ser comunicada.

En cuanto a la forma de comunicar el valor de la propiedad tenemos infinitas posibilidades, las maneras más habituales siguen siendo la comunicación escrita y la oral, pero las nuevas tecnologías están abriendo un campo infinito a la hora de comunicar los porqué de una valoración: internet, videoconferencias, power points, etc


Hasta el iPod puede ser una innovadora manera de llevar la información del inmueble a nuestros clientes



LAS FORMAS DE COMUNICACIÓN MÁS HABITUALES

1- Comunicación oral


La comunicación oral de una tasación es lo que comúnmente se conoce como opinión de valor y suele ser la más utilizada por los corredores inmobiliarios con fines de asesorar a propietarios particulares sobre el valor de venta a obtener por el inmueble.
Es conveniente que esta opinión de valor sea comunicada en una cita posterior a la visita del inmueble y no durante la misma, con el fin de no confundir etapas y asegurarse que el propietario estará dispuesto y atento sólo a escuchar y no ocupado también en guiar, en contar detalles y en mostrar su propiedad, como suele ocurrir en ocasión de la visita.
Llegado el momento de emitir la opinión de valor, es aconsejable no comenzar por la cifra del mismo, sino recurrir a explicar primero el diagnóstico del inmueble y del mercado para, de manera lógica y natural, desembocar en el valor de mercado. Después de todo, éste ha sido el proceso que hemos seguido nosotros para establecer el valor que estamos comunicando.
Es habitual que el propietario piense que su inmueble es único, maximizando sus virtudes e ignorando sus deficiencias. Es lógico que así sea, en general, teniendo en cuenta que en la mayoría de los casos el inmueble es el capital económico más valioso del propietario y en el que deposita también una importante carga afectiva.
En virtud de ello, el tasador debe adoptar siempre una actitud de docencia, tratando de mostrar tanto virtudes como defectos detectados en la propiedad y cómo unos y otros son valorados en las circunstancias presentes y particulares del mercado.

Resulta conveniente contar o narrar la situación particular del mercado del inmueble, de la propiedad en sí misma y de la demanda potencial con que cuenta la propiedad, recurriendo al uso de ejemplos, para que quien solicita conocer la valuación, en definitiva, nos “acompañe” y participe activamente de esta devolución, haciendo lugar y respondiendo a todas sus inquietudes y preguntas.

En la comunicación de la tasación se pone a prueba el verdadero conocimiento y formación de un tasador. No se puede dar lo que no se tiene. La comunicación es un derivado lógico del conocimiento y la comprensión del problema. Fundamentos, ética, convicción y seguridad son trasmitidos claramente sólo cuando se cuenta con ellos.

2- El lenguaje escrito

Las razones por las cuales se requiere conocer el valor de mercado de una propiedad son múltiples. Cada vez es más frecuente que nos requieran informes de valuación por escrito, incluso con formatos o directivas prefijadas puntillosamente para su aceptación. El crédito hipotecario bancario ha tenido una importante influencia en la evolución de esta modalidad de comunicación, en virtud de las exigencias propias de la actividad y también en virtud de que, por normativas de legislación, se ven obligados a contemplar tal formato en sus informes.
Pero es oportuno aclarar que el llenado de un formulario de valuación, con todos sus ítems completos, como una simple formalidad, no avala la calidad ni idoneidad de su contenido. Este instrumento, a lo sumo, facilita su lectura.

Todo informe escrito debe recurrir a explicar y sintetizar todos los aspectos relevantes para su finalidad en cuanto a datos propios del inmueble, del mercado, de la metodología o metodologías aplicadas y de la conciliación de las mismas, acompañado por los planos, croquis y fotografías que contribuyan a la cabal comprensión de los fundamentos y el porqué del valor, además de la enunciación del mismo.

El informe de tasación escrito debería contener como mínimo los siguientes ítems desarrollados:

1- Datos del solicitante de la tasación
2- Finalidad de la tasación
3- Información sobre el entorno del inmueble
4- Información relativa al mercado inmobiliario general y particular de la propiedad
5- Información del inmueble
6- Descripción de la metodología de valuación y determinación del valor
7- Observaciones generales
8- Fotografías
9- Planos o croquis

EL TASADOR Y “COMUNICADOR”

Excelentes podemos ser tasando y también muy efectivos comunicando el valor del inmueble, pero no debemos olvidar la importancia que tiene para el solicitante del informe quien está detrás de cada tasación, quien es el profesional que le brindó el servicio…el poder ofrecer confiabilidad a nuestros clientes es hoy un paso fundamental para que estos depositen en nosotros una de las tareas más sensibles para la toma de desiciones en materia inmobiliaria.
Es por eso que la ética necesaria para poder valuar se construye con muchísima responsabilidad, experiencia, capacitación y antecedentes; la especialización de la tasación se ha transformado en los últimos tiempos en una profesión en si misma, pocas tareas son tan complejas como la de ofrecer a nuestros clientes un servicio tan intangible y valiosos como lo es la tasación de propiedades.

© ReporteInmobiliario.com, 2003-2006, Lunes 6 de Noviembre de 2006.

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