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Operaciones inmobiliarias sospechosas

Informar versus No Informar…Cómo resolver el “dilema”?
Un reciente acuerdo firmado en Venezuela, entre la Oficina Nacional Antidrogas (ONA) y la Cámara Inmobiliaria (CIV) para combatir el lavado de dinero a través del sector inmobiliario, fracasará.



En esencia, no porque sea la intencionalidad de las partes, sino porque se repite un modelo que ya ha fracasado en el resto del mundo, sencillamente: no sirve forzar la incorporación de sujetos obligados a reportar operaciones sospechosas. Se necesita una estrategia general, si lo que pretende es desalentar la práctica, reforzando la estructura antilavado del sector inmobiliario. Para lo cual es necesario tomar varias medidas concretas y creativas.
Primero que nada es fundamental entender cabalmente el funcionamiento de las operaciones inmobiliarias que facilitan el lavado en el país, jurisdicción o región a analizar. También la idiosincrasia del sector en general (como entender si está propenso a evadir las reglas o si por lo contrario se castiga a los que las evaden).
La guerra ya está pérdida si se pretende insistir en que los sujetos obligados sean el único sostén de las fuentes de información que darán los datos mínimos y vitales que servirán de disparador para iniciar y conducir una investigación exitosa.
Otras son las vías.
Desde la Roma imperial hasta nuestros días han pasado miles de años, sin embargo desde esa época muchos de los generales, senadores, y hombres de negocio, entre otros, utilizaban todos los artilugios necesarios para evitar justificar sus “ahorros”. Si era necesario liberar a un esclavo, para que sirviera de testaferro eso no sería problema. A cambio debía prestar su nombre y su firma. Esta y muchas otras argucias continúan casi de la misma manera en la actualidad: se utilizan los nombres de empleadas domésticas, chóferes, ejecutivos de empresa y/o familiares directos (algunas veces nonatos) o indirectos; con la única condición de que les sean “leales” al capitalista de turno.
Una vez que el lavador ha logrado pasar sus fondos sucios a través de distintos sistemas financieros, sólo le restará colocar su dinero en bienes tangibles, ya que los paraísos fiscales son muy buenos para lavar y planchar el dinero pero, para “secarlos” es mucho mejor hacerlo en los países del primer mundo: la plusvalía es mayor.
El lavador dispone del capital, tiene al “presta nombre”, identifica el punto geográfico local o internacional donde invertir, y sólo hace falta encontrar el producto. Cuánto más tangible mejor. Así que, cómo repitiendo un patrón antropológico, casi por inercia, intuitivamente se dirige a los bienes raíces.

Después de todo, no hay nada mejor que la “seguridad” que dan los ladrillos.

Uno de las grandes ventajas en América Latina, para los lavadores de dinero que utilizan los bienes raíces, es que casi todo el sector se mueve con efectivo, es decir que no existe la necesidad de utilizar el sector bancario u otra área financiera donde se deje rastro de las transacciones.
En cualquier operación inmobiliaria “el dato” es el generador del negocio. Si el intermediario no tiene “esa” información no puede unir a las partes. Le será esencial conocer: ¿Dónde se vende una propiedad? ¿A quién venderle? ¿A qué precio?, entre otras premisas. Ahora bien, el lavador de dinero también necesita esa misma información por lo tanto, sabiendo que las fuentes de datos son infinitas, ¿quién será el nuevo, probable, sujeto obligado de informar? Al paso que vamos, el encargado del edificio o el empleado de la casa mortuoria porque, ahí mismo, en medio de la desdicha de perder a un ser amado “se negocia”, la información, “ese” dato que permitirá “saber” si el difunto deja bienes terrenales y/o herederos.
Esta irónica reflexión nos pone de frente a frente con un hecho real. Llegará el momento en que todos estaremos “bajo sospecha” y así seremos sujetos obligados. Y es imposible que, mayoritariamente, y a nivel mundial, los sujetos obligados reporten actividades sospechosas a conciencia. No habrá métodos de persuasión ni de intimidación ni de nada que se le parezca. Es el Estado que debe ejercer el poder de policía. No el ciudadano común: empleado o profesional.
No existen suficientes controles ni en América Latina ni en el resto del mundo, por parte de las autoridades, para detectar y frenar este flagelo en las operaciones inmobiliarias, y muchas veces las políticas son erráticas a la hora de implementar los controles.
Los gobiernos deberían entender que para analizar posibles actividades delictivas en el sector es necesario “conocer” sus fisuras para lo cual necesita de especialistas en la “trama” inmobiliaria.
Si la intención de los gobiernos es atacar de fondo el problema del lavado deben plantearse seriamente otras estrategias, a la fecha han fallado, lo que demuestra que necesitan mayor instrucción y formación de sus fiscalizadores.
Por su parte, los profesionales del sector inmobiliario están entrenados para otros menesteres, entre ellos, satisfacer las demandas de sus clientes, no en los libros, sí en la praxis. ¿A quién se le ocurre que un inversionista, va a ir a visitar a un profesional, para comprar una propiedad; accediendo al mayor riesgo jurídico, declarando el mayor costo tributario y pagando el máximo valor de venta de una propiedad?, lo que busca el inversionista es máxima rentabilidad. Quién se la brinde se garantizará el próximo llamado, quién no será descartado. Así de simple.
El inversionista es considerado cómo a un Dios, para todo intermediario - ya sea el agente inmobiliario o cualquiera que sirva de nexo para que la transacción se concrete – es el dueño del producto. Ese capital que dispone se convertirá en un bien tangible cuando invierta en un bien raíz. Sin el producto un intermediario no tendría razón de ser y mientras necesite del producto, para trabajar y dar de comer a su familia, deberá convivir con el dilema moral, al menos mientras le dure la suerte: Informar versus No Informar.
Por eso, podremos seguir sumando sujetos obligados o bien podemos hacer las cosas en serio a través de una estrategia gubernamental que sume a los varios participantes del sector para que no se trate simplemente de un sistema de presentación arbitraria de informes que muchas veces desinforman mucho más de lo que informan.
Hay soluciones. Estamos a tiempo. Ese es el mensaje. Mientras tanto, sigamos perfeccionando lo que se viene haciendo. No obstante, hay que cambiar urgentemente el rumbo. Construyamos nuevas reglas locales, regionales e internacionales. Entrenemos y capacitemos al máximo a nuestros equipos de investigadores y a todos los involucrados en la prevención del crimen. Cambiemos las leyes que no arrojan resultados. Ayudemos a los intermediarios (abogados, escribanos, contadores, agentes inmobiliarios y a muchos otros) a que sean aliados estratégicos en vez de ser considerados el enemigo público Nro.1 en la lucha contra el lavado de dinero y el financiamiento del terrorismo.

Ricardo Tondo*
Inteligencia Inmobiliaria
info@ricardotondo.com

© ReporteInmobiliario.com, 2003-2006, Lunes 6 de Noviembre de 2006.

* Inmobiliario, experto independiente especializado en la prevención de fraudes inmobiliarios y el lavado de dinero en los bienes raíces. Autor de artículos para LavadoDinero.com (Miami)

Este artículo es la primera entrega de un total de 2, en próxima entrega Ricardo Tondo desarrollará propuestas concretas para solucionar el problema planteado.

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