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Resumen del mercado argentino

Qué pasa realmente hoy en el mercado inmobiliario de Argentina?
Actualidad y perspectiva para un mercado que no nos deja de sorprender.



Argentina, con un mercado inmobiliario pequeño, en relación a otras economías del mundo mostró siempre un impulso importante por el lado de la construcción sobre todo en las pasadas décadas del 60 y 70; aunque ya en las décadas del 80 y 90 este impulso se había estabilizado, a contramano del crecimiento demográfico que se dio naturalmente.


El final de la década del 90 comenzó a mostrar una recesión en el sector debido al poco interés que mostraban las inversiones inmobiliarias locales en detrimento de opciones financieras “fáciles” y para todos los gustos; a esto se sumó la crisis macroeconómica que derivó en el “corralito financiero” y la fuerte devaluación de la moneda.

De repente tuvimos las gran sorpresa: el colapso institucional de Argentina en 2002 hacía pensar que el negocio inmobiliario local iba a ser uno de los más perjudicados, pero sin embargo la crisis pareció ser el “marcapasos” que necesitaba el corazón del sector inmobiliario-constructivo… un sector que ya venía mostrando problemas por el lado de la demanda y de sostenimiento de valores inmobiliarios desde 1999.
Luego de 2002, ante la falta de opciones de inversión a la vista y con dinero fugándose del sistema financiero debido a los amparos “la gente” de niveles sociales medios-altos y altos comenzó sorpresivamente a comprar propiedades.
Este nuevo escenario permitió que los emprendedores del sector pudieran pensar nuevamente en desarrollar nuevos proyectos. Los developers que habían quedado activos a fines de los años 90 eran ya pocos, lo que permitió que entren nuevos jugadores al mercado, muchos de ellos con poca experiencia, pero también muchos de ellos con un gran bagaje de conocimientos académicos. De esta manera nace una nueva realidad, los desarrolladores tradicionales junto a una nueva generación y casi todos construyendo para el mismo tipo de comprador, este de alto poder adquisitivo y tratando de resguardar sus ahorros.
Lo más inesperado fue que estos compradores o ahorristas se sintieron más que conformes con los que les brindó este nuevo mercado desde principios del 2003: interesantes rentabilidades en dólares de no menos del 20% anual, sumadas a apreciaciones en el valor de los inmuebles en los que invertían superiores al 15% anual. En resumen podríamos decir que muy pocos inversores se alzaron con rentabilidades anuales inferiores al 30% en dólares durante los últimos 3 años.
¿Cómo frenamos ahora la bola de nieve? ¿Hay que frenarla? Realmente no sabemos si el tamaño de la bola de nieve es ya el máximo o se puede expandir aún más.
El crecimiento de los niveles de construcción durante 2004, 2005 y 2006 que llegó casi a duplicarse nos muestra un sector muy incentivado aún y sin miras de frenar por lo menos a corto plazo el nivel de actividad. Es verdad que la demanda no cae y los precios menos aún, el alerta, por ahora se visualiza con respecto a que mantenemos un nivel de demanda de propiedades muy estable pero con un fuerte incremento de la oferta de propiedades nuevas.
El mercado argentino vive hoy esta nueva realidad a nivel local, pero que salvando las diferencias, en parte se asemeja mucho a lo que ocurre en el resto del mundo con respecto de hacia quien se dirigen proyectos en los que no sea necesario el auxilio del crédito. Un mercado más seguro que el de otras latitudes ya que no está apalancado con financiación, pero también un mercado menos previsible: hasta cuando seguirán saliendo dólares del colchón? ¿Somos un mercado inmobiliario emergente, vendrán todos los extranjeros que esperan los emprendedores locales a adquirir inmuebles en Buenos Aires?
La realidad muestra que seguramente algunos inversores seguirán viniendo a comprar activos locales, pero es muy probable que no sean tantos ni los suficientes para apalancar por sí solos, a la gran mayoría de los emprendimientos en los que se impulsan proyectos apuntados al mismo tipo de comprador. La disponibilidad de liquidez a nivel global y la revalorización cultural de los bienes raices como inversión juegan en parte contribuyendo a la intención de "exportación de inmuebles", pero la misma tiene un techo y resulta improbable que el mercado y la construcción pueda crecer sostenidademente en el largo plazo dirigiendo la mirada sólo hacia el comprador foráneo o al premium local.


© ReporteInmobiliario.com, 2003-2006, Lunes 23 de Octubre de 2006.



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