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Financiamiento de viviendas: hay mucho por hacer

El nuestro es uno de los pocos países donde el grueso de las transacciones inmobiliarias se realizan de contado.

Propuesta de Issel Kipeszrmid al problema de la vivienda



Si bien los créditos hipotecarios están creciendo en número y monto mes a mes, estamos muy lejos de cualquier parámetro internacional. Incluso muy distantes de stock alcanzado un lustro atrás, antes de la crisis.
Tratar de encontrar soluciones adecuadas y posibles al financiamiento de la compra de viviendas para nuestra clase media, no solamente es una necesidad social, sino que puede resultar muy beneficioso para los distintos factores interesados: consumidores, desarrolladores, bancos, Estado (nacional, provinciales y municipios), inversores institucionales, mercado de capitales, ahorristas, etc.
Si esto es así, valdría la pena reflexionar como implementar un esquema que pueda ser razonable y a su vez pueda mantenerse estable en el tiempo.
Nuestro país lo ha intentado varias veces en el último siglo, y sistemáticamente en un momento destruyo el camino transitado bien sea por inconsistencias del esquema adoptado, o bien por razones macroeconómicas o sociopolíticas.
Un ejemplo fue el esquema del ex Banco Hipotecario Nacional con las antiguas cedulas hipotecarias, que sucumbieron ante la inflación descontrolada. Otros casos dignos de memoria fueron la nunca bien recordada Circular 1050, que preveía un esquema de ajuste del crédito sobre la base de los rendimientos encuestados por el sistema financiero, que nada tenían que ver ni con los ingresos de los deudores ni el valor de sus viviendas. El ultimo caso, fue la expansión del crédito en la década anterior: el problema de base como se recordara se debió a que los compradores se endeudaron en una moneda diferente de la que provenían sus ingresos (dólares en un caso y pesos en el otro), con lo cual se convirtieron, sin quererlo – y en muchos casos sin saberlo – en arbitradores de cambios de la convertibilidad.
Las soluciones adoptadas en el momento de la ruptura del esquema, siempre fueron drásticas, caóticas y generaron secuelas que se prolongaron por años, trayendo como resultado siempre la destrucción del crédito hipotecario.
En un análisis para definir un esquema estable en el tiempo, deben tomarse en cuenta los siguientes elementos, condicionantes y variables:

a) Índice del nivel de esfuerzo para adquirir una vivienda: es la cantidad de salarios mensuales medios necesarios para la compra de una vivienda tipo. Esta variable naturalmente esta influenciada por el salario medio real de la economía (o del sector en consideración, en este caso del nivel medio) por un lado y el precio promedio de una vivienda tipo a la que se podría aspirar. Aquí un dato interesante: para nuestra clase media, hoy el índice del nivel de esfuerzo, no es muy diferente del de España y otros países europeos sensiblemente mas desarrollados que el nuestro. Siendo así, si tenemos estas dificultades en armar un esquema estable claramente hay algo que no estamos haciendo bien.

b) Relación cuota / ingresos: Este ratio en el que se focalizan los bancos, tiene que mantener la coherencia para que los deudores puedan repagar el crédito y a su vez poder vivir adecuadamente. Hay un consenso que el monto de la cuota a pagar debería estar entre el 30 y el 35% de los ingresos del núcleo familiar.
Aquí surge una reflexión: en el sistema frances de amortización, para que en los largos plazos (20, 30 años) se perciba una reducción importante en la cuota, las tasas de interés deben ser muy bajas: idealmente no mas del 5% anual. Si fuera menos, tanto mejor.
Ahora bien, como es eso posible? Ya hemos visto que es explosivo que los compradores se endeuden en otras monedas (de hecho eso no pasa en los países de mayor desarrollo (en Europa, los créditos son en euros, en EEUU en dólares, en Japón en yenes), con lo cual un sistema estable deberá ser en pesos.
Por otro lado, si las tasas son fijas en pesos, en ellas se incorpora un elemento especulativo imposible de ponderar: cual será la inflación futura a largo plazo.
Así, si se lanzaran créditos con tasa de interés nominal del 10%, que redunden en un costo financiero total del orden del 11,5% al 12%, se determinan cuotas muy difíciles de afrontar para los ingresos de las familias tipo
Asimismo, y toda vez que la inflación futura es incierta, puede implicar subsidios también inciertos entre acreedores (inversores/ahorristas) y deudores, esto hace que el modelo sea inestable.
Si bien los sistemas indexatorios, tan difundidos hace algunas décadas fueron abandonados porque perpetúan la inflación, aquí debería existir una excepción.
La primer sugerencia es que los créditos hipotecarios que se concedan sean ajustados mensualmente por el Coeficiente de Variación Salarial y tengan una tasa de interes real anual de alrededor del 3% sobre el CVS, para créditos entre 20 y 30 años.
Toda actualización puede albergar injusticias, pero utilizar la que este más vinculada a los ingresos de los deudores, parece ser la más realista y equitativa.
Por otra parte resulta más lógico que el Estado subsidie explícitamente una parte de la tasa a los compradores, siendo de esta forma mas eficiente en el uso de los recursos a este fin social.
Estos créditos a 30 años, ajustables mensualmente por CVS (morigerando las discontinuidades, para evitar saltos bruscos), con una tasa de interés del 3% anual real, estarán mucho mas al alcance de las familias que requieren del crédito (haciendo el ejemplo matemático se ve claramente):

A título de ejemplo, una vivienda cuyo precio de venta sea de $240.000 (y a este valor se puede vender un muy buen producto, tanto en dimensiones, ubicación y calidad de ejecución), si se comercializa con un crédito de $ 200.000 a pagar a 30 años por sistema francés, si la tasa es CVS más 3%, la cuota sería de $ 833 en cambio, si la tasa es del 10,5% anual con gastos incluidos, la cuota mensual será de $ 1.838.
En el primer caso, puede adquirir ese inmueble una familia cuyo ingreso del grupo familiar es de $ 2.500 (digamos $ 1.500 el principal sostén, y $ 1.000 su consorte), en tanto que para adquirir la propiedad en el caso que hoy se está promocionando, el mismo inmueble se destinará a una familia que gane por lo menos $ 5.500 (es decir más del doble)

c) Creación del mercado de ahorro de largo plazo: El Estado deberá tener aquí un rol relevante para “poner la pelota en movimiento”. Para que el sistema sea estable es necesario que se creen los mecanismos de alimentación de fondos, y que se trans forme a su vez en un canal de ahorro, para tener nuestro propio Fannie Mae.
Primero habrá que reforzar la estabilidad jurídica de los créditos así concedidos, para evitar que los simpáticos y muy políticos jubileos de hoy, sean el hambre de creditos de mañana. Luego las AFJP deberán ser inducidas a la compra de los instrumentos que se deriven de los créditos hipotecarios. Los bancos deberían ser autorizados a invertir en estos derivativos un porcentual menor de sus encajes, y su actualización y renta deberían ser exentas de todo gravamen para los ahorristas. El BCRA debería fomentar a la creación de mercados de futuros en los que se arbitren estas securities en diferentes formas.

d) Convergencia del precio de las viviendas: El precio de una vivienda en nuestro país, según las zonas y tipo de construcción tiene implícito un componente impositivo (sellos, IVA, cargas sociales, impuesto al cheque, ganancias, ingresos brutos, ganancia mínima presunta, ITI, aranceles diversos, timbrado de hipotecas, etc.…) que en algunos casos se aproxima entre distintas jurisdicciones, directa e indirectamente al 50% del precio. Un programa estable, redundara en beneficios fiscales que podrían adecuarse en escala, para reducir el precio de los inmuebles.

También aquí los desarrolladores tenemos una responsabilidad social que asumir, y es a través de la incorporación de nuevas tecnologías y procesos que permitan reducir costos y asegurar viviendas de buena calidad, que redunden en un precio más justo para el comprador.
El derecho a la vivienda digna y propia es esencial. Esta siempre fue una aspiración de nuestra clase media y una enseñanza de nuestros mayores. La posibilidad de tener un sistema de créditos hipotecarios que lo posibiliten debería analizarse como una política de Estado en la que participen con opinión y responsabilidad todos los sectores involucrados.

Lic. Issel Kiperszmid, Presidente de Dypsa - Desarrollos y Proyectos S.A.

© ReporteInmobiliario.com, 2003-2006, Lunes 2 de Octubre de 2006.



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