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Los nuevos créditos hipotecarios

Dilucidada la imposibilidad de igualar la cuota a un alquiler, los bancos han comenzado agresivamente en algunos medios pero tímidamente en las ventillas a poner en marcha líneas de crédito que flexibilizan y mejoran la oferta hasta ahora existente.
Detalles de alquileres, valor del inmueble, cuotas hipotecarias, plazos y tasas.



Luego de poco más de un mes del anuncio de algunas medidas por parte del gobierno, las que fueron disparadas por la repercusión del incremento de los alquileres en el índice de inflación, se comienzan a tener algunas (por ahora sólo algunas) precisiones concretas al respecto, sobre todo en lo que respecta a las nuevas líneas de créditos hipotecarios.

Como era evidente desde el principio, sin algún tipo de subsidio resulta prácticamente imposible alinear el monto de un alquiler mensual con la cuota de un crédito hipotecario equivalente al 100 % del valor de la vivienda.

Las actuales tasas de rentabilidad locativas del orden del 6 al 6,5 % anual brindan el primer indicio del nivel en el que debería ubicarse la tasa de interés a cobrar por el acreedor bancario para igualar cuota a alquiler. Afinando el lápiz en el análisis financiero, para otorgar el monto total del valor de una vivienda a 30 años hoy la tasa debería ubicarse en el orden del 5 % anual. Situación por todos deseada pero impracticable en la realidad. (ver informe anterior "Cuota=Alquiler: Lo posible y lo deseable").

No obstante, y como ya señaláramos, las flexibilizaciones son un avance, un importante adelanto, que sin duda incorporará paulatinamente a mayor cantidad de compradores al mercado, descomprimiendo, pero también de manera gradual la demanda de alquileres, contribuyendo por ende, así, a limitar el incremento de los precios de las viviendas ocupadas en locación.

Por otra parte, un escenario en el cual se incorpore a mayor cantidad de usuarios finales de ingresos medios producto de las flexibilizaciones en cuanto a los requisitos de calificación y a las mejoras introducidas en las tasas, viabilizan la posibilidad de aventurarse en nuevos proyectos de edificios destinados a captar a ese target y a erigir emprendimientos sobre terrenos y zonas que hoy no son tenidos en cuenta por la ausencia o ínfima presencia de probables compradores.

LO POSIBLE HASTA AHORA

Según un relevamiento efectuado por Reporte Inmobiliario en distintos bancos de plaza, las cuotas, en general, se ubican en un rango de entre $ 83 y $ 93 por cada $ 10.000 de crédito, teniendo en cuenta los máximos plazos otorgables por cada banco.

Tomando el monto de cuota hasta ahora más bajo de $ 83 por cada $ 10.000, el total a abonar por un crédito del órden de los $ 149.000, (equivalentes a U$S 48.000) sería de $ 1.236 mensuales en concepto de cuota hipotecaria.
Cabe señalar que este valor de U$S 48.000, es asimilable al costo de un departamento de calidad media usado de 3 ambientes de alrededor de 60 m2, por supuesto fuera de las localizaciones de mayor cotización en la ciudad de Bs. As, asimilable a modo de ejemplo a algunas ubicaciones de Flores, Floresta, Boedo, San Cristóbal, etc. El alquiler medio que se abona por una unidad de esas características se ubica en el órden de los $ 800.
Por ende, el monto de la cuota excedería en el mejor de los casos, en base a la información disponible hasta el momento, en un 54,5 % al monto del alquiler que se paga por "ese mismo" departamento. Si por el contrario, se toma el límite superior de la escala a pagar por cada $ 10.000 de cuota, ($93) se debería abonar $ 1.370, es decir un 71 % más que el valor locativo.

© ReporteInmobiliario.com, 2003-2006, Lunes 25 de Septiembre de 2006.

RESTO DEL INFORME DE LECTURA PARA MIEMBROS ABONADOS: Las respuestas según el Banco / Banco Nación – Banco Ciudad – Banco Provincia de Bs. As. – Banco Hipotecario – Banco Macro – Banco Galicia – BBVA Banco Frances – Banco Rio.


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