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Todo sobre Valores

Dentro del marco del seminario organizado por el Instituto Argentino de Tasaciones y Reporte Inmobiliario en el Ctro. Arg. de Ingenieros y ante 243 asistentes opinaron sobre la actualidad de los valores referentes de cada sector.
Resumen especial de lo expuesto durante el evento sobre el segmento residencial, de oficinas, campos, industrial, comercial y suburbano.



INTRODUCCIÓN – Jose Rozados, Director de Reporte Inmobiliario “los precios en sí son señales”

Rozados aportó a modo de introducción una breve reseña del comportamiento de algunos barrios de la ciudad de Buenos Aires y del interior del país.
Mostró los aumentos en porcentaje del inmueble a estrenar para los siguientes barrios relevados durante el último periodo: Palermo Soho con 45% en los últimos 22 meses, Palermo Nuevo 14% en 13 meses, Flores 18% en 6 meses, V. Urquiza 12% en 13meses. Con respecto al usado se visualizó un mapa de valores de Cap Fed. y en el mismo mapa se mostraron además las incidencias del valor de la tierra por zona, destacando el fuerte aumento de estas (con incrementos de entre 20 y 40 % durante el último año para terrenos según el barrio)
Luego se refirió a los valores en el interior mostrando los aumentos registrados ene los últimos 12 meses para los deptos. usados: 12% Santa Fe, 19% Rosario, 12% Mendoza, 7% Paraná, 18% Bariloche y 13% Mar del Plata.
Dió comienzo oficialmente al seminario diciendo: “los precios en sí son señales, en los precios está plasmada la síntesis de las voluntades subjetivas de las partes que participan en la operación, estos nos brindan información muy valiosa que tenemos que tratar de interpretar para proyectar hacia adelante”

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INMUEBLES COMERCIALES URBANOS – Armando Pepe, Presidente de A. Pepe Propiedades "la llave no es más que un adelanto de alquiler"

“Hoy no hay locales vacíos y la demanda para estos es muy importante”, comenzó afirmando el broker inmobiliario ArmadoPepe. Comentó que dentro de los corredores de Av Santa Fe, Av Cabildo y Florida el afluente de turistas extranjeros ha hecho que los locales coticen mucho mejor que en 2002. A modo de ejemplo citó: “Se desocupó hace 1 mes atrás un local en Corrientes y Talcahuano de 4 x 7 (pancheria) que pagaba $ 3.000 mensuales, el dueño lo alquilo en el día en $ 8.500 y pusieron una zapatería…” ”La zapatería está realmente trabajando mucho afirmó el broker. La diferencia hoy es que además de que se ocupan bien las avenidas se ocupan las calles transversales de estas”.
Pepe comentó que el gran cambio hoy es que en los 70 los locales grandes se dividían en varios locales pequeños, hoy nuevamente la demanda busca locales grandes.
“Hoy hay propietarios que están insistiendo con el tema de la llave, yo creo que hay lugares MUY ESTRATEGICOS en los que sí tiene lógica, pero, la llave no es más que un adelanto de alquiler o un alquiler más alto encubierto, pero no es algo habitual”; comentó además que los locales grandes aún no recuperaron los valores que tenían en el 1 a 1. Con respecto a la renegociación de los contratos destacó que la actividad comercial del momento es la que determina el valor locativo, no el índice inflacionario.


INMUEBLES INDUSTRIALES – Mario Cesar Merlo, Presidente de Merlo Negocios Inmobiliarios “la actual inseguridad jurídica hace que muchos inversores no entren al negocio por el momento”

Cesar merlo mostró imágenes con las curvas de valores de locación para inmuebles industriales en el periodo 1990-2006 (con un aumento para 2006 del 3%), lo mismo hizo para los valores de venta los que muestran un amesetamiento ya que crecieron sólo 0,5% durante el último año. “el 78% de las empresas se vuelcan a la locación o alquiler por sobre la compra de una planta industrial en Argentina” afirmó; “la gran demanda está planteada hasta los 1.000 m2; los que demandan grandes superficies son pocos”
Merlo mostró que la actividad industrial absorbió prácticamente todas las plantas aptas con una vacancia hoy del 5,8% solamente. “Lo que no se ocupa es obsoleto” afirmó en forma muy contundente.
“Yo diría que ente momento estamos en una prudente inversión,… porque? Bueno todo hoy está bien pero no sabemos cuanto bien está todo, los negocios dentro de la actividad industrial son muy a la larga”; “la actual inseguridad jurídica hace que muchos inversores que se podrían haber volcado a comprar inmuebles o desarrollarlos para luego alquilarlos a los industriales hace que estos no lo hagan por el momento” dijo Merlo.
Cerró su alocución, mostrando un cuadro de rentabilidad y demostrando que los inversores que pretenden alquilar las plantas tienen hoy una rentabilidad muy baja del orden del 7%, mientras que a nivel internacional para este tipo de negocios se solicitan tasas mucho más altas.

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MERCADO SUBURBANO – Lic Esteban Edelstein Pernice, Director de Castex “En nuestro mercado la evolución de los valores se da con la consolidación del proyecto”

Pernice comenzó mostrando la variación de valores en la tierra dentro de 4 emprendimientos que comercializa su empresa durante los periodos 97,99,2002,2004 y 2006. Las curvas mostraban claramente un comportamiento diferencial de los valores según el caso. Comentó que durante 2002 lotes que tenían un valor de U$S 60.000 antes de la devaluación se vendían a $ 60.000 por la incertidumbre del momento. Habló de polarización de valores con una demanda cada vez más selectiva e ilustró mediante un ejemplo.
Cuando se refirió a la inversión en el sector destacó que son pocos los proyectos que se han lanzado en los últimos tiempos, “el mercado suburbano es más complejo, pide grandes inversiones y plazos más amplios”
“En nuestro mercado la evolución de los valores se da con la consolidación del proyecto” apuntó el Licenciado y agregó que luego de muchos años volvió el comprador de vivienda para fin de semana, mientras que cayó la demanda de usuarios de vivienda permanente. “El que compra hoy es un usuario que vive el presente, no especula con la compra, paga por lo que le gusta” apuntó Edelstein al final de su exposición.

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MERCADO RESIDENCIAL – Lic Mario Gomez, Director de Toribio Achaval “aún no estamos en los valores más altos de la historía de Bs As”

“Lo que distingue al mercado residencial hoy es la gran polarización” fue su frase de apertura. El Lic. Gomez exhibió las series de precios de 3 barrios de Bs As, con valores de U$S 1.500 para el usado por m2 en Recoleta, mostró además como el CEMA usó esta serie para verificar los valores con el agragado del factor inflacionario de la moneda de EEUU “que nos dice esta serie? que si bien hemos crecido en valores en los últimos tiempos, aún no estamos en los valores más altos de la historia de Bs As”. También comparó los valores de Bs As con otras ciudades del mundo con las cuales anteriormente se manejaban precios muy similares, con relación a las cuales hoy la ciudad capital de la Argentina maneja valores más bajos.
Cuando se refirió a los aumentos durante el último año mostró el crecimiento de 26% para los valores en Recoleta, 15% en Caballito y 20% en algunos barrios medios que se incluyen en la muestra. Coincidió con el arq. Rozados en que el ritmo de aumento de estos es actualmente menor al de los 2 años anteriores. “Creemos al igual que el año pasado que los precios ahora sí se van a amesetar, no obstante la realidad nos puede contradecir como ocurrió durante los últimos 12 meses”
Mario Gomez mostró los resultados de una encuesta que hacen en su firma a la demanda que visita sus emprendimientos y que por alguna razón no adquiere un inmueble. De la misma surge que en las 39 obras que tienen en venta un 40% manifiesta que no compra por factor precio, “esto quiere decir que la demanda no está convalidando cualquier precio, hoy hay básicamente un gran movimiento de inversores visitando los emprendimientos y estos privilegian el factor precio”
Cerró diciendo que “en nuestro país se compran hoy viviendas como reserva de valor, debido a la inseguridad jurídica”

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OFICINAS – Diego Cazes, Director de L. J. Ramos Brokers Inmobiliarios “vamos a pasar tranquilos de los 25 dólares por m2 de alquiler a 30”

Luego de mostrar un panorama macro de la situación económica Cazes habló sobre la vacancia prácticamente nula del segmento oficinas, “hoy tenemos un mercado distinto, en el cual los inversores comienzan a pensar en el mercado de oficinas ya que la tendencia de los valores es a la suba” comentó.
Cazes dijo que aún no tienen grandes proyectos nuevos para anunciar y afirmó que las Torres en etapa de construcción de Banco Galicia y Repsol no aportarán m2 al mercado de alquiler.
“Hoy vemos una demanda calma, las necesidades ya fueron prácticamente satisfechas pero esto seguramente se va a revertir en el mediano plazo” Cuando se refirió a las localizaciones que buscan las empresas comentó que la zona de Panamericana podría crecer pero con edificios de gran escala ya que los usuarios necesitan servicios en la zona de afincamiento de las empresas.
“De sostenerse la actual actividad estamos seguros que durante 2007 vamos a pasar tranquilos de los 25 dólares por m2 de alquiler a 30 y del 12% de rentabilidad actual podemos pasar a un 13% ” dijo al cierre de su exposición.

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CAMPOS – Ing Enrique Cortelletti, Ex Presidente UPAV e IAT “en la actualidad se ve un amesetamiento de los valores”

Al inicio de su presentación destacó el papel del Instituto Argentino de Tasaciones, diciendo “es una institución sin fines de lucro con más de 60 años que pregona por este tipo de eventos”.
Cortelletti mostró el comportamiento de los valores de la tierra desde el año 2000, diciendo que el sector agropecuario fue uno de los sectores más beneficiados con la devaluación de la moneda, “de todas maneras lo que benefició fuertemente al sector fueron las faltas de alternativas de inversión, esto genero que inversores de otros sectores se volcaran a comprar tierra agrícola haciendo que los valores se duplicaran” Además comentó que en la actualidad se ve un amesetamiento en los valores de venta.
En base a la renta agropecuaria el Ingeniero comentó que “si la tierra vale por lo que es capaz de producir deberían de aumentar las rentabilidades de los productores para que se mantengan los valores de mercados de la tierra en los actuales niveles”, mostrando comparaciones históricas de rentas del 2001 a hoy (ver power point). “esto no indica una caída de valores, el sector agropecuario no está endeudado, de haber una baja de valores está sería muy moderada y apaciguada en el tiempo”
Cerró mostrando datos que sustentan el crecimiento futuro de la población mundial y la necesidad de alimentos que genera esa situación, “Argentina tiene un potencial muy importante para alimentar a un alto porcentaje de esta población, hecho que posicionaría aún mejor al sector”. Comentó al final “la población mundial seguirá comiendo más y mejor, indudablemente esto va a ejercer una presión real sobre el valor de la tierra en el largo plazo”

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© ReporteInmobiliario.com, 2003-2006, Lunes 24 de julio de 2006.

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