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La burbuja es financiera, no inmobiliaria

El aumento incesante de los precios inmobiliarios ha llevado a calificar como burbuja inmobiliaria a la situación por la que atraviesan algunos mercados. El debate en cierta medida se replica, descontextualizado, en nuestro país.
Diferencias entre la situación internacional y la nacional.





QUE ES Y COMO SE FORMA UNA BURBUJA

En términos simples podría definirse que una burbuja se produce cuando los precios de determinado bien aumentan por encima y por más tiempo de lo que las variables racionales de análisis sugieren como sustentable. El simbolismo de burbuja es sumamente gráfico, algo vacío que se infla y que se separa del suelo o de la tierra. Como tal no hay peligro mientras siga insuflándose y flotando y sólo se puede saber de su existencia a través de las consecuencias que provoca al estallar.

El ex presidente de la Reserva Federal norteamericana, Alan Greenspan, solia decir que sólo puede saberse a ciencia cierta que existe una burbuja "en el momento en el que explota".

Sin embargo y a pesar de esta afirmación, el fenómeno que impulsa el crecimiento de valores de los activos fue y es analizado con el fin de medir la “sustentabilidad” de ese incremento o descubrir si se trata de un fenómeno “inflado” por otras circunstancias ajenas al mercado del mismo, que así como aparecen generando alzas de precios, al desaparecer provocan también su rápida caída.

El economista post-keynesiano Hyman Minsky, estudió el proceso que lleva a la inestabilidad financiera y como esta influye sobre los mercados de activos reales, brindando observaciones interesantes sobre el fenómeno. Su teoría sobre el proceso que conduce a la formación de lo que se podría denominar “una burbuja” y a su posterior explosión, se centra en varias etapas pero con la presencia imprescindible y excluyente de crédito barato, fácil y extendido. Este ingrediente es el que alimenta la especulación y el ingreso al mercado de agentes externos o poco habituales. Según las observaciones de Minsky, ante la aparición de un hecho desencadenante, como puede ser el endurecimiento de las condiciones de financiación, el ciclo de aumento de precios se revierte motivado en un principio por la salida de aquellos inversores que saben leer los efectos del hecho desencadenante, generando el cambio de expectativas y la salida por contagio y temor del resto de los inversores a un menor precio.

AQUÍ Y ALLÁ

El lanzamiento de emprendimientos para alto target en excelentes ubicaciones dirigidos a una demanda inversionista y de usuario final en menor proporción, ocupan el espacio protagónico de la actividad constructiva e inmobiliaria en la República Argentina. Por otra parte también aparecen emprendimientos, más modestos de edificios entre medianeras en barrios como los de Caballito y Villa Urquiza, que captan a buena parte de inversores pero en este caso también a una mayor proporción a usuarios finales.

En la primer calidad de emprendimientos citados, la financiación bancaria tradicional tiene una participación nula en la concreción de la operación o en la construcción del inmueble. En el segundo de los casos, el crédito hipotecario, aparece pero sólo con cuentagotas y siempre como complemento de precio y en general con una participación porcentual menor que los fondos propios que aporta el comprador, y que en general no excede el 50 % del valor total de la operación.

Cuál es la situación en el resto del mundo, donde se habla insistentemente de burbuja? Existe también una enorme cantidad de emprendimientos de súper lujo destinado a captar parte de la riqueza global diseminada a lo largo del orbe. Pero también la construcción se ve impulsada por el auge de desarrollos y emprendimientos producto de las reducidas tasas de interés y de las amplias y beneficiosas condiciones con que las entidades financieras llegan a sus clientes. Esta financiación de bajo costo, impulsa demanda, la que a su vez empuja el crecimiento de los precios y los aumentos generan nuevos cambios en la financiación, realimentando la rueda.

Así, en un intento de seguir el ritmo al creciente precio de la vivienda, uno de cada diez compradores recientes de una casa en Estados Unidos ha recurrido a préstamos de alto riesgo, un tipo que tradicionalmente estaba reservado para compradores de sofás y televisiones. Se ha producido un crecimiento en el número de préstamos hipotecarios conocidos como "de amortización negativa", aquellos en los que el prestatario puede pagar menos de la cuota mensual que le corresponde (sin ser penalizado). La cantidad que no paga cada mes se añade de nuevo al préstamo, con lo que el tamaño de la hipoteca crece con el tiempo. este tipo de préstamos representó el 1% de las hipotecas concedidas en 2003, el 4% de las concedidas en 2004 y el 9% de las que se han formalizado en 2005. Las entidades hipotecarias han diseñado una gama de productos que permitan a los estadounidenses comprar casas cada vez más caras, como por ejemplo ampliar el plazo de devolución a 40 años.

Primera gran diferencia: en Argentina los nuevos desarrollos, la actividad inmobiliaria actual y el crecimiento de los valores ha sido hasta ahora sostenido por fondos propios y no por endeudamiento financiero especulativo de los compradores. El recalentamiento del mercado inmobiliario y la suba incesante de los precios inmobiliarios en los países centrales, se basa fundamentalmente en lo contrario: en un fuerte endeudamiento de la demanda compradora.

En Argentina, la relación existente entre ingresos - precios de propiedad - alquiler y cuota hipotecaria, determinan que una franja de la clase media, deba recaer en el alquiler de una vivienda empujando la demanda de unidades locativas. El análisis de la misma ecuación en el otro escenario mundial, dá como resultado que las amplias condiciones de financiación han empujado a que la clase media se vuelque a la compra de su 1ra y 2da vivienda, desestimando el alquiler pero a costa de reemplazarlo por el pago de una hipoteca casi por el resto de su vida..

En el primer mundo el riesgo de burbuja inmobiliaria es una figura amenazante e incesantemente se preguntan hasta cuando durará, temiéndose el impacto que generaría su explosión en la economía general, como lógica consecuencia del fuerte influjo financiero en la formación de los precios inmobiliarios. Un freno del sector financiero, como el aumento de los tasas de interés que se viene dando desde hace un año, (que obraría como hecho desencadenante siguiendo a Minsky) generaría el freno del sector inmobiliario.

Pero este temor se desata no sólo por las consecuencias que provocaría dentro del mercado inmobiliario, sino por las que desencadenaría en la economía general. El efecto riqueza —provocado por el aumento del valor de sus casas y que mueve a los estadounidenses a endeudarse y gastar— podría desaparecer, y los consumidores podrían dejar de gastar, desacelerando el crecimiento de la economía en su conjunto y arrastrando también a una menor tasa de crecimiento global, dependiendo de la FED mediante su política monetaria la graduación de este fenómeno. (ver serie de aumento de precios en Estados Unidos).


En nuestro país, es otra la situación. El crédito barato, fácil y extendido que actúa fogoneando los precios no ha existido en el proceso de formación de precios inmobiliarios. La baja participación financiera en la compra y construcción de inmuebles desestima a este factor como una amenaza para el nivel actual de actividad y menos aún con consecuencias catastróficas para la economía en general.
El inversor local, con ahorros propios sin endeudamiento financiero, no realizará el inmueble a pérdida, a lo sumo ante un aumento de oferta no absorbido tan velozmente por la demanda, estará dispuesto a esperar más tiempo o incluso variar su objetivo original de ganancia de capital (si este fue su fin) hacia el de renta fija (alquiler).
Por otra parte, no existen al menos en el mediano plazo en el horizonte económico circunstancias que puedan oficiar de “hechos desencadenantes” ni opciones alternativas de inversión de igual riesgo, que motiven una salida masiva obligada (o razonada) de la inversión en inmuebles.

No obstante y dejando de lado el temor de explosión de burbuja en nuestro medio, el proceso de evolución de valores debe ser seguido con atención. No ya por el riesgo de una baja abrupta y generalizada, sino para descubrir las señales que nos brindan los precios sobre el mercado y así hacer sustentables los actuales niveles de actividad a largo plazo y generar un crecimiento aún mayor y más extendido incorporando para ello oferta diferenciada por calidad, zona, tipología y aún, incluso, por precio.

© ReporteInmobiliario.com, 2003-2006, Lunes 3 de Julio de 2006.



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